不同收租模式下納稅義務(wù) (時(shí)間的確定)

　　1.政策規(guī)定

　　根據(jù)財(cái)稅201636號(hào)第四十五條：

　　(一)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天;先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

　　取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

　　(二)納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

　　2.總結(jié)

　　根據(jù)增值稅以票控稅的原則，可將增值稅納稅義務(wù)時(shí)間順序判斷為：

　　開票日期>收款日期>合同約定付款日期。

　　即：

　　(1)先看是否開票，只要開票就需要繳納增值稅。

　　(2)如果未開票，看是否收款，只要收款就需要繳納增值稅。

　　(3)如果未開票、也未收款，看合同是否有約定付款日。只有達(dá)到合同約定付款日且已開始出租才需要繳納增值稅。

　　(4)如果未開票、未收款、同時(shí)也未簽合同或合同未約定付款日的，在租賃期結(jié)束日才需要繳納增值稅。

　　針對(duì)上述1-3項(xiàng)可具體歸類如下：

　　注意：在未開票的情況下：

　　(1)應(yīng)稅行為未發(fā)生，即使已達(dá)到合同約定付款日，也不需要繳納增值稅。

　　(2)原則上，未達(dá)到合同約定付款日的，即使應(yīng)稅行為已完成，也無需繳納增值稅。但該情況不符合一般市場(chǎng)交易規(guī)則，因此針對(duì)該合同付款條件需有合理解釋。

　　3.舉例

　　甲公司將自己開發(fā)的辦公樓出租給乙公司，租期2022.1.1至2022.12.31。合同約定乙公司應(yīng)于2021.12.1支付租金，最終乙公司于2022.3.1支付租金。則甲公司租金納稅義務(wù)時(shí)間判斷如下：

　　(1)甲公司是否開票：否;

　　(2)甲公司是否收到預(yù)收款：否;(租期內(nèi)才收款不屬于預(yù)收)

　　(3)是否達(dá)到合同約定付款日：是;則需進(jìn)一步判斷發(fā)生應(yīng)稅行為時(shí)間。

　　(4)約定付款日是否發(fā)生應(yīng)稅行為：否。合同約定2021.12.1日付款，此時(shí)尚未起租，不產(chǎn)生增值稅納稅義務(wù)。

　　(5)應(yīng)稅行為何時(shí)產(chǎn)生：2022.1.1。該日滿足發(fā)生應(yīng)稅行為且達(dá)到合同約定付款日，因此本例中2022.1.1為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。

　　延伸1：

　　如果本例中未簽合同，則取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的條件不復(fù)存在。納稅義務(wù)時(shí)間為：發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)的當(dāng)天，即2022.3.1。

　　延伸2：

　　如果本例中未簽合同，乙公司于2023.2.1才付款，則納稅義務(wù)時(shí)間如何定?

　　根據(jù)規(guī)定，未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)完成的當(dāng)天。由于此時(shí)服務(wù)完成日早于付款日，因此納稅義務(wù)時(shí)間應(yīng)為2022.12.31。

　　4.稅籌點(diǎn)

　　(1)對(duì)于關(guān)聯(lián)方租賃的，可延緩應(yīng)付租金日期，以獲取遞延納稅資金效益;

　　(2)如果合同約定收款晚于租賃行為發(fā)生的(如年末一次收取當(dāng)年租金)，無需按權(quán)責(zé)發(fā)生制按月計(jì)提租金收入繳納增值稅，于約定收款日繳納增值稅即可。

　　但需注意應(yīng)付租金日最好不晚于租賃結(jié)束日。如果應(yīng)付租金日過分晚于租賃期結(jié)束日，即使原則上增值稅也可按應(yīng)付租金日計(jì)繳，但存在被稅局認(rèn)為不具有商業(yè)合理性而做出調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)。(本文來源：旺文生義)

　　二、所得稅

　　1.政策依據(jù)

　　根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十九條：

　　租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　2.總結(jié)

　　針對(duì)企業(yè)所得稅，具體分以下兩種判斷：

　　(1)合同有約定付款日期的，以合同約定日期作為所得稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，確認(rèn)租金收入。即使提前收到租金，也可不作為應(yīng)稅收入。亦無需按權(quán)責(zé)發(fā)生制計(jì)提租金收入。

　　(2)合同未約定付款日期的：可按權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)租金收入;

　　此外，對(duì)于租期跨年，且租金提前一次支付的，可在租賃期內(nèi)均攤計(jì)稅。

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》(國稅函201079號(hào))：一、關(guān)于租金收入確認(rèn)問題

　　如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。

　　3.稅籌點(diǎn)

　　根據(jù)企業(yè)盈虧情況，合理確定租金付款日。

　　(1)如企業(yè)前盈后虧，可推遲租金收款日，延遲租金收入納稅義務(wù)時(shí)間。

　　(2)如企業(yè)存在即將到期未彌補(bǔ)虧損，則應(yīng)盡量前移租金付款日，避免喪失彌補(bǔ)虧損機(jī)會(huì)。但同時(shí)需要提前繳納增值稅，以及關(guān)注承租方是否接受。

　　三、房產(chǎn)稅

　　對(duì)于出租房屋建筑物的，還需考慮房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)時(shí)間。

　　1.政策規(guī)定

　　根據(jù)《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(國稅發(fā)200389號(hào))規(guī)定：納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。

　　2.總結(jié)

　　房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)起始時(shí)間為出租的次月。

　　但該規(guī)定只明確了房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)起點(diǎn)，未明確不同收租情況下具體何時(shí)繳納房產(chǎn)稅。

　　一般而言，支付租金有三種情況：

　　(1)按月支付租金;

　　(2)先付租金(如年初一次性收取當(dāng)年租金);

　　(3)后附租金(如年末或次年再一次支付當(dāng)年或上年租金);

　　根據(jù)《中人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第七條規(guī)定：房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政政府規(guī)定。

　　由此可見，房產(chǎn)稅的納稅征管屬地性較強(qiáng)，各省市不一致，具體需按當(dāng)?shù)匾?guī)定。

　　實(shí)務(wù)中從租計(jì)征的，一般分為按月征收和按季度征收。

　　如果約定按月支付租金，則租金收入與納稅期限可匹配。即使季度申報(bào)房產(chǎn)稅，也不受影響。但另外兩種情況，何時(shí)繳納房產(chǎn)稅目前仍然存在爭議。

　　各地口徑及何時(shí)繳納見后續(xù)分析：一次收取租金何時(shí)繳納房產(chǎn)稅?

　　四、印花稅

　　1.政策規(guī)定

　　根據(jù)《印花稅法》第十五條規(guī)定：印花稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人書立應(yīng)稅憑證的當(dāng)日。

　　2.總結(jié)

　　因此租金收入繳納印花稅的時(shí)間為簽訂租賃合同當(dāng)日，與何時(shí)開票、付款無關(guān)。