房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策及土地增值稅清算整體思路分析（土地增值稅）

大佬論，馬云預(yù)測，8年后房價如蔥；18年萬達事件可以說是人盡皆知吧，低價出售地產(chǎn)物業(yè)；香港李嘉誠從15年開始拋售物業(yè)，轉(zhuǎn)投國外市場；中國房地產(chǎn)預(yù)測大王，原遠集團董事長任志強任大炮，尿壺論，說房地產(chǎn)是尿壺，是政府稅收達不到指標拿出來應(yīng)急用的。至于誰說的對，就要看你有沒有睿智的頭腦，做出明確的判斷了。

政府態(tài)度，主要從17年以來房地產(chǎn)的話題可以說又推向另一個高峰，那至于是什么態(tài)度呢，限購政策，銀行限貸，租售同權(quán)等等，這無形之中給地產(chǎn)行業(yè)帶來了諸多問題。

1.以安徽省地產(chǎn)行業(yè)為例，主要涉及的稅種的稅率進行列舉，具體如下圖：

圖1安徽省稅收征管、稅率及相關(guān)新政策

可能有一小部分人認為，我只要根據(jù)相關(guān)政策來進行繳稅就可以。真的就真么簡單嘛，對于地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)時間長、每一環(huán)節(jié)涉及稅種較多能保證企業(yè)不會多繳稅或者少繳稅的風(fēng)險嗎？例如土地價款只是土地出讓金和補償款、收入確認時間、成本歸集、預(yù)繳稅款的增值稅和土地增值稅的繳納、預(yù)售和交房時發(fā)票開具等等問題都是需要謹慎注意的！

2.土地增值稅清算整體思路十二條

以安徽省為例進行介紹土增清算的整體步驟，前提：1.土地增值稅的清算對象（參照國稅發(fā)2006187號、國稅發(fā)200991號、皖地稅函2012583號、皖地稅20176號文件等）；2.土地增值稅清算條件（參照國稅發(fā)200991號文件等）。

一、取得資料

1.五證一書類資料;2.成本輔助類資料;（建安合同、發(fā)票計工程決算等）3.基礎(chǔ)類資料(銷控表、測繪報告、稅金系統(tǒng)申報表等）；

二、清算對象；

三、看是否符合清算條件；

四、面積的審核（土地面積、分期占地面積、建筑面積、可售面積）；

五、收入的審核（國稅收入）；

六、成本的審核(開發(fā)成本的六大分類;土地及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套費、建安工程費、開發(fā)間接費）；

七、加計扣除：30%（其中財政部規(guī)定的加計20%，國稅函2010220號規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用10%，利息不能提供金融機構(gòu)證明的，或未發(fā)生利息），與所得稅匯算清繳的加計扣除不同的地方；

八、稅金及附加

主要包括：城建稅、教育費附加、地方教育費附加（合肥市規(guī)定不得扣除）；

九、計算扣除合計

結(jié)轉(zhuǎn)的土地成本，結(jié)轉(zhuǎn)的開發(fā)成本，加計扣除、營業(yè)稅金及附加之和；

十、計算增值額，收入減去扣除合計；

十一、計算增值率

增值額除以扣除合計（確認是合并計算還是分開計算，當(dāng)普通住宅增值率小于20%時納稅人有權(quán)選擇享受免稅或放棄免稅；

十二、計算應(yīng)繳土地增值稅

按增值率所對應(yīng)的土地增值稅稅率和速算扣除數(shù)，計算應(yīng)繳土地增值稅。