現(xiàn)行房產(chǎn)稅政策介紹（房產(chǎn)稅）

一、概念

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，以房屋價值或租金收入為計稅依據(jù)，向房屋產(chǎn)權所有人或者房產(chǎn)的實際使用人等征收的一種財產(chǎn)稅。

新中國成立后，中央人民政府政務院于1951年8月頒布了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，規(guī)定對城市中的房屋及占地合并征收房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅，稱為城市房地產(chǎn)稅。1973年簡化稅制，把對企業(yè)征收的這個稅種并入了工商稅。對房地產(chǎn)管理部門和個人的房屋，以及外資企業(yè)、中外合資、合作經(jīng)營企業(yè)的房屋，繼續(xù)保留征收房地產(chǎn)稅。

改革開放以后，為了發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)作用，1984年10月，國務院決定在推行第二步利改稅和改革工商稅制時，對國內(nèi)企業(yè)單位恢復征收城市房地產(chǎn)稅。當時考慮土地歸國家所有，使用者沒有產(chǎn)權的實際情況，原城市房地產(chǎn)稅的稅名與征收對象內(nèi)涵已名不符實，故將城市房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。1986年9月15日，國務院式發(fā)布了《中人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（以下簡稱《房產(chǎn)稅暫行條例》），從當年10月1日開始施行。各省、自治區(qū)、直轄市 政府根據(jù)條例規(guī)定，先后制定了施行細則。至此，房產(chǎn)稅在全國范圍內(nèi)全面征收。

2008年12月31日，國務院令2008年第546號文即《國務院關于廢止〈城市房地產(chǎn)稅暫行條例〉、〈長江干線航道養(yǎng)護費征收辦法〉、〈內(nèi)河航道養(yǎng)護費征收和使用辦法〉的規(guī)定》規(guī)定：1951年8月8日政務院公布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》自2009年1月1日起廢止。自2009年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個人，依照《中人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅。

二、征稅范圍

《房產(chǎn)稅暫行條例》第一條即對房產(chǎn)稅的征稅范圍進行了界定：房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。《江蘇省房產(chǎn)稅暫行條例施行細則》等則對城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的概念與范圍進行了進一步的界定和解釋：

“城市”是指經(jīng)國務院批準設立的市；“縣城”是指縣人民政府所在地；建制鎮(zhèn)是指經(jīng)省人民政府批準設立的建制鎮(zhèn)；“工礦區(qū)”是指城市、縣城、建制鎮(zhèn)范圍以外，工商企業(yè)比較發(fā)達，人口比較集中，符合國務院規(guī)定的建制鎮(zhèn)標準，但尚未設立鎮(zhèn)建制的大中型工礦企業(yè)所在地。工礦區(qū)的確定，由市、縣人民政府報省人民政府批準。

根據(jù)《國家稅務總局關于調(diào)整房產(chǎn)稅和土地使用稅具體征稅范圍解釋規(guī)定的通知》（國稅發(fā)199944號），建制鎮(zhèn)征收范圍依行政區(qū)劃確定包括所轄的行政村。

三、課稅對象

房產(chǎn)稅的課稅對象是房產(chǎn)，包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的應稅房產(chǎn)。那么什么是房產(chǎn)呢？《財政部、國家稅務總局關于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個業(yè)務問題的解釋與規(guī)定》進行了比較詳細的解釋：

“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護結構（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)，工作，學習，娛樂，居住或儲藏物資的場所。獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產(chǎn)。

按照《財政部、國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財稅〔2005〕181號）的規(guī)定，自2006年1月1日起，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規(guī)定征收房產(chǎn)稅。上述shui5.cn具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、經(jīng)營、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。

按照《財政部、國家稅務總局關于加油站罩棚房產(chǎn)稅問題的通知》（財稅〔2008〕123號）的規(guī)定，加油站罩棚不屬于房產(chǎn)，不征收房產(chǎn)稅。

四、納稅人

房產(chǎn)稅以在征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權所有人為納稅人。具體地講，房產(chǎn)稅納稅人包括：

1．產(chǎn)權屬于國家所有的，經(jīng)營管理單位為納稅人；產(chǎn)權歸集體和個人所有的，集體單位和個人為納稅人。

2．產(chǎn)權出典的，由承典人納稅。所謂產(chǎn)權出典，是指產(chǎn)權所有人將房屋、生產(chǎn)資料等的產(chǎn)權，在一定期限內(nèi)典當給他人使用，而取得資金的一種融資業(yè)務。這種業(yè)務大多發(fā)生于出典人急需用款，但又想保留產(chǎn)權回贖權的情況。承典人向出典人交付一定的典價之后， 在質(zhì)典期內(nèi)即獲抵押物品的支配權，并可轉(zhuǎn)典。產(chǎn)權的典價一般要低于賣價。出典在規(guī)定期間內(nèi)須歸還典價的本金和利息，方可贖回出典房屋的產(chǎn)權。由于shui5.cn在房屋出典期間，產(chǎn)權所有人已無權支配房屋，因此，稅法規(guī)定由對房屋具有支配權的承典人為納稅人。

3．產(chǎn)權所有人、承典人不在房屋所在地的由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。

4．產(chǎn)權未確定及租典糾紛未解決的亦由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。所謂租典糾紛，是指產(chǎn)權所有人在房產(chǎn)出典和租賃關系上，與承典人、租賃人發(fā)生各種爭議，特別是權利和義務的爭議懸而未決的。對租典糾紛尚未解決的房產(chǎn)，規(guī)定由代管人或使用人為納稅人，主要目的在于加強征收管理，保證房產(chǎn)稅及時入庫。

5．無租使用其他單位房產(chǎn)納稅人的確定。在2009年11月30日之前，納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應由使用人代繳納房產(chǎn)稅。而2009年12月1日起，按照財稅〔2009〕128號文即《財政部 國家稅務總局關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》的規(guī)定，應稅單位和個人無租使用其他單位房產(chǎn)的，不論所使用的房產(chǎn)是否應稅，均依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。但是，必須強調(diào)的是：本著稅不重征的原則，如果出租人為應稅單位并且已經(jīng)按照規(guī)定繳納了房產(chǎn)稅，那么無租使用人不用再行繳納房產(chǎn)稅。

6．融資租賃房產(chǎn)納稅人的確定。2009年11月30日之前，按照《國家稅務總局關于安徽省若干房產(chǎn)稅業(yè)務問題的批復》（國稅函發(fā)〔1993〕368號）的規(guī)定，對于融資租賃房產(chǎn)，在融資租賃期間，房產(chǎn)稅的納稅人，由主管稅務機關根據(jù)實際情況確定。但按照《財政部 國家稅務總局關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2009〕128號）的規(guī)定，自2009年12月1日起，融資租賃的房產(chǎn)，均由shui5.cn承租人按照規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。

7．按照《國家稅務總局關于未取得房屋產(chǎn)權證書期間如何確定房產(chǎn)稅納稅人的批復》（國稅函〔2002〕284號）的規(guī)定，凡以分期付款方式購買使用商品房，且購銷雙方均未取得房屋產(chǎn)權證書的，在購銷雙方均未取得房屋產(chǎn)權期間，應確定房屋的實際使用人為房產(chǎn)稅的納稅義務人，繳納房產(chǎn)稅。

8．按照財稅20093號《財政部、國家稅務總局關于對外資企業(yè)及外籍個人征收房產(chǎn)稅有關問題的通知》的規(guī)定，自2009年1月1日起，由于《中人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例》廢止，因而外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個人（包括港澳臺資企業(yè)和組織以及僑、港澳臺同胞，以下統(tǒng)稱外資企業(yè)及外籍個人）依照《房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。

五、稅率

房產(chǎn)稅采用固定比例稅率。

（一）基本稅率

按照《房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，房產(chǎn)稅分為按房產(chǎn)余值計稅和按租金收入計稅兩種，因而房產(chǎn)稅稅率也分兩種情況確定：依據(jù)房產(chǎn)計稅余值征稅的，稅率為1.2%；依據(jù)房產(chǎn)租金收入征稅的，稅率為12%。

（二）優(yōu)惠稅率

按照《財政部 國家稅務總局關于調(diào)整住房租賃市場稅收政策的通知》（財稅〔2000〕125號）的規(guī)定，自2001年1月1日起，對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，房產(chǎn)稅暫按4％的稅率征收；對于居民住房出租后用于生產(chǎn)經(jīng)營的，房產(chǎn)稅按12％的稅率征收。而按照《財政部國家稅務總局關于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）的規(guī)定，自2008年3月1日起，對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅；對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

六、計稅依據(jù)

（一）計稅依據(jù)的一般規(guī)定

現(xiàn)行的房產(chǎn)稅計稅依據(jù)有兩種：按房產(chǎn)余值計稅和按租金收入計稅?！径愇萏崾尽罁?jù)財稅2010121號 財政部 國家稅務總局關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知規(guī)定，土地必需計入房產(chǎn)價值繳納房產(chǎn)稅?！?/p>

1．按房產(chǎn)原值計稅

對納稅人經(jīng)營自用的房屋，以房產(chǎn)的計稅余值作為計稅依據(jù)。所謂房產(chǎn)的計稅余值是指房產(chǎn)原值按照法律政策規(guī)定一次性減除一定比例的損耗價值以后的余額。從其規(guī)定可以看出，決定房產(chǎn)稅多寡的因素有兩個：其一上房產(chǎn)的原值；其二是一次性減除比例。

（1）房產(chǎn)原值。房產(chǎn)的原值，實際上就是房產(chǎn)的造價或者購置價。按照《財政部稅務總局關于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（財稅地字〔1986〕8號）第十五條規(guī)定：房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。對納稅人未按會計制度規(guī)定記載的，在計征房產(chǎn)稅時，應按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值，對房產(chǎn)原值明顯不合理的，應重新予以評估?！敦斦俊叶悇湛偩株P于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2008〕152號）則對上述政策進行了調(diào)整，規(guī)定自2009年1月1日起，對shui5.cn依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應根據(jù)國家有關會計制度規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。

按照《財政部、國家稅務總局關于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個業(yè)務問題的解釋與規(guī)定》（〔87〕財稅地字3號）的解釋，房產(chǎn)原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主要有：暖氣、衛(wèi)生、通風、照明、煤氣等設備；各種管線、如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導線；電梯、升降機、過道、曬臺等。屬于房屋附屬設備的水管，下水道，暖氣管，煤氣管等從最近的探視井或三通管算起。電燈網(wǎng)，照明線從進線盒聯(lián)接管算起。

《國家稅務總局關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產(chǎn)稅有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕173號）進一步重申了上述原則，規(guī)定：為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值。

（2）一次性減除比例?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅政策所規(guī)定的一次性減除比例有兩種：

其一，對于地上建筑物，《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定的減除比例為10%－30%，具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定?！督K省房產(chǎn)稅暫行條例施行細則》shui5.cn規(guī)定：“我省房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次扣除百分之三十后的余值計算繳納。”

其二，對于地下建筑物，《財政部、國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財稅〔2005〕181號）規(guī)定：工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的50—60%作為應稅房產(chǎn)原值。商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的70—80％作為應稅房產(chǎn)原值?！督K省財政廳江蘇省地方稅務局轉(zhuǎn)發(fā)〈財政部國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知〉》（蘇財稅〔2006〕6號）則對比例作了更為明確的規(guī)定：工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的50%作為應稅房產(chǎn)原值；商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的70%作為應稅房產(chǎn)原值。

2．按租金收入計稅

對于出租的房屋，以租金收入為計稅依據(jù)。