個(gè)人獨(dú)資企業(yè)房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到投資者 (個(gè)人名下如何納稅)

　　這問題看似簡單，實(shí)際上很復(fù)雜，回答清楚得寫這篇文章了。

　　先說最簡單的契稅，不交。

　　不需要分析其原理，因?yàn)榘础敦?cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行企業(yè)、事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的公告》(財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第17號)的規(guī)定，不征契稅。

　　然后說土地增值稅，不交。

　　基本原因就是沒有對價(jià)。

　　這涉及到土地增值稅的應(yīng)稅行為規(guī)定?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

　　簡單說，一切單方面轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)行為，都不交土地增值稅。個(gè)獨(dú)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)到投資人名下，這不是有償行為，因?yàn)橥顿Y人直接擁有個(gè)人獨(dú)資企業(yè)所有資產(chǎn)的所有權(quán)。

　　《個(gè)人獨(dú)資企業(yè)法》第十七條：個(gè)人獨(dú)資企業(yè)投資人對本企業(yè)的財(cái)產(chǎn)依法享有所有權(quán)，其有關(guān)權(quán)利可以依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或繼承。

　　后來，稅務(wù)總局在規(guī)范性文件中規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的產(chǎn)品，如果分配給股東或投資人要視同銷售，這應(yīng)該視為對特殊情況的特殊規(guī)定。就是說，假如這個(gè)個(gè)人獨(dú)資企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，這個(gè)不動產(chǎn)是其開發(fā)的產(chǎn)品，則應(yīng)納土地增值稅。

　　但個(gè)人獨(dú)資企業(yè)不是法人實(shí)體，不可能是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，所以假設(shè)的前提不存在。

　　然后是增值稅，該交。

　　個(gè)人雖然擁有個(gè)人獨(dú)資企業(yè)全部財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，但增值稅是流轉(zhuǎn)稅，不動產(chǎn)在不同的增值稅納稅主體之間流轉(zhuǎn)即可征稅，并且，《營改增試點(diǎn)實(shí)施辦法》明確定規(guī)定：分配、贈與都要視同銷售。這是與土地增值稅不同的地方。

　　而個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、投資者個(gè)人，是不同的增值稅納稅主體，所以，此時(shí)個(gè)人獨(dú)資企業(yè)應(yīng)視同銷售交增值稅。

　　不動產(chǎn)以登記確權(quán)，增值稅是流轉(zhuǎn)稅，不論是銷售、贈送、分配、撤回投資還是其它行為，登記后都應(yīng)納增值稅。

　　這的確有點(diǎn)不近人情，在所有權(quán)不變的情況下，僅僅是因?yàn)榇嬖谟诓煌鲋刀惣{稅主體間的轉(zhuǎn)移，就要交增值稅。

　　講兩點(diǎn)原理：

　　第一，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)可能是增值稅一般納稅人，其房產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)已經(jīng)抵扣或退稅，如果轉(zhuǎn)移至自然人不納稅，這個(gè)抵扣鏈條就有問題。

　　第二，所以，我認(rèn)為最公平的辦法是溯源。比如規(guī)定，如果該房產(chǎn)是投資人投資進(jìn)入的，則隨時(shí)以各種名義分回投資者，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)都不交增值稅;反之，如果該房產(chǎn)是獨(dú)資企業(yè)購買或從投資人之外取得的，則的確應(yīng)交增值稅。沒有這種規(guī)定之前，都應(yīng)該交。

　　最后是個(gè)人所得稅，該交。

　　應(yīng)以其房產(chǎn)的公允價(jià)值，減除其計(jì)稅成本(扣除累計(jì)折舊的差額)，差額確認(rèn)為所得額，計(jì)入個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的應(yīng)納稅所得額之中。

　　這自然讓人想到一個(gè)溯源：如果當(dāng)初投資人以自有房產(chǎn)作價(jià)投入企業(yè)，個(gè)人投資者是否應(yīng)按財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得對溢價(jià)部分交個(gè)人所得稅?

　　不交。

　　因?yàn)榉慨a(chǎn)的所有權(quán)在投資前和投資后，都屬于投資者個(gè)人所有，所有權(quán)并無變化，不是一個(gè)轉(zhuǎn)移的交易，所以，不能適用財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得納稅。

　　同理，對于個(gè)人獨(dú)資企業(yè)來說，其房產(chǎn)的計(jì)稅成本，與投資人是一致的，都是該房產(chǎn)最初買價(jià)，評估增值部分的折舊，不能在稅前扣除。

　　那么，既然所有權(quán)沒有變化，為什么從個(gè)人獨(dú)資企業(yè)分回個(gè)人，又要交稅了呢?

　　我分兩點(diǎn)說明理由：

　　第一，這是獨(dú)資企業(yè)的經(jīng)營行為，納稅的原因在于房產(chǎn)的增值，同理，如果房產(chǎn)跌價(jià)，跌到計(jì)稅成本之下，也是可以沖減經(jīng)營所得的。

　　第二，這是財(cái)政部與稅務(wù)總局設(shè)計(jì)的規(guī)則?！蛾P(guān)于個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)投資者征收個(gè)人所得稅的規(guī)定》(財(cái)稅〔2000〕91號)的規(guī)定，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)清算時(shí)，要將所有資產(chǎn)公允價(jià)值確認(rèn)為收入，計(jì)稅成本確認(rèn)為扣除。所以，這有點(diǎn)提前部分清算財(cái)產(chǎn)的味道。

　　每當(dāng)談到個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、投資者、不動產(chǎn)這些關(guān)鍵字，就往往繞不過一個(gè)文件：財(cái)稅【2003】158號文《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于規(guī)范個(gè)人投資者個(gè)人所得稅征收管理的通知》，該文件有規(guī)定：

　　個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)的個(gè)人投資者以企業(yè)資金為本人、家庭成員及其相關(guān)人員支付與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的消費(fèi)性支出及購買汽車、住房等財(cái)產(chǎn)性支出，視為企業(yè)對個(gè)人投資者利潤分配，并入投資者個(gè)人的生產(chǎn)經(jīng)營所得，依照個(gè)體工商戶的生產(chǎn)經(jīng)營所得項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅。

　　有人拿著這個(gè)文件認(rèn)為，只要是獨(dú)資企業(yè)的房子給了個(gè)人，都要全額納稅。這是錯(cuò)的，錯(cuò)就錯(cuò)在這個(gè)文件本身。

　　《個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》是這樣定義股息紅利所得的：是指個(gè)人擁有股權(quán)等而取得的股息、紅利所得。個(gè)人投資者擁有的不是個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的股權(quán)，而是直接擁有個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的全部，此時(shí)欲將其指定為股息紅利是非法的。

　　都是我的，何來分配?不要說車子、房子，就是把錢直接交回投資者個(gè)人，也是左口袋進(jìn)右口袋，都不屬于股息紅利分配，不納稅。

　　不能把所得稅與流轉(zhuǎn)稅混為一談。