逾期交房和逾期辦證違約責任在商品房買賣合同糾紛 (訴訟中的適用)

　　近年來由于疫情影響及房地產行業(yè)市場下行等綜合原因，大量房屋建設施工緩慢、停滯，因超過合同約定期限的逾期交房糾紛頻頻訴諸法院。對于后期隨之而來的逾期辦證問題，買房人是否會再次提起訴訟，法院是否既支持買房人訴請的逾期交房違約責任，又支持其逾期辦證違約責任，即同一個商品房買賣合同關系項下，法院是否對開發(fā)商的兩個違約行為并行適用違約責任條款進行判決?本文謹就上述問題結合江西省高院的審判指引及各地司法判例等，總結法院的認定思路并歸納房地產企業(yè)應注重的相關訴前風險防范。

　　1、對江西省高級人民法院《開發(fā)商逾期交房、辦證違約責任糾紛案件審判指引》的確理解和運用

　　2020年6月10日，江西省高級人民法院發(fā)布了《開發(fā)商逾期交房、辦證違約責任糾紛案件審判指引》，該《指引》是國內首個規(guī)范開發(fā)商逾期交房、辦證違約責任糾紛案件裁判標準的地方性司法指引性規(guī)范。2020年12月18日，該指引的起草主體江西高院立案二庭課題組發(fā)表《開發(fā)商逾期交房、辦證違約責任裁判路徑考察與類案審理規(guī)范建議》，對指引的相關問題更細化說明其認定和適用。審判指引對逾期交房和逾期辦證違約責任是否并行適用的論述是：當開發(fā)商在履行交房義務和辦證義務時均存在逾期情況，購房人可要求開發(fā)商既承擔逾期交房的違約責任又承擔逾期辦證的違約責任。但逾期辦證違約責任是從合同約定交房之日起算還是從實際交房之日起算，兩者均未明確。而起算時間的不同直接導致兩個違約責任是同時適用還是前后銜接的不同。我們不能據此得出，逾期交房的違約責任從約定交房之日與逾期辦證違約責任并行起算的結論，而應當確理解為逾期辦證違約責任以已實際完成交付為前提，兩個期限前后銜接，兩個違約責任互不重合。即購房人已實際可占有、使用該房屋后，如開發(fā)商依然超過合同約定天數(shù)逾期辦證，就逾期期限承擔相應違約責任。

　　2、《商品房買賣合同(預售)示范文本》第20條第2款的交付之日應為實際交房日

　　盡管各地房管部門結合當?shù)貙嶋H情況對商品房買賣合同示范文本做出各種差別化的內容調整，但在辦證時間上，筆者認為住房和城鄉(xiāng)建設部及國家工商行政管理總局制定的《商品房買賣合同(預售)示范文本》(gf-2014-0171)第20條第2款對辦證期限的認定應當為合理的交房期日確定方式，對逾期辦證的起算時間也應從該條的論述中推出統(tǒng)一認識，即：因出賣人的原因，買受人未能在該商品房交付之日起【 】日內取得該商品房的房屋所有權證書的，雙方同意按照下列第種方式處理：1.買受人有權解除合同...買受人不解除合同的，自買受人應當完成房屋所有權登記的期限屆滿之次日起至實際完成房屋所有權登記之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款萬分之的違約金。2. ______。

　　示范文本的條款設計不是采用約定具體期日形式確定不動產證的辦證時間，而是以商品房交付之日起【 】日內作為辦證期限，此處題中之意即以商品房實際交付之日(而非約定交付之日)為界限，在此之前，只可能發(fā)生逾期交房違約責任，不會發(fā)生逾期辦證違約責任;在此之后，只可能發(fā)生逾期辦證違約責任，不會再發(fā)生逾期交房違約責任，兩者以商品房實際交付之日為界，具有時間上的先后關系，前后銜接、互不重合。但不排除當事人另有約定，即如果當事人選擇以約定具體辦證期日的方式確定辦證期日，則在重疊的時間內，兩個違約責任也有并行適用的空間。

　　3、辦證日期為合同確定期日前提下，最高院公報案例判決開發(fā)商承擔逾期交房、逾期辦證的多項違約之責。

　　如上所述，對于辦證時間，如果合同約定的是具體期日，判決開發(fā)商應按照合同約定承擔逾期交房、逾期辦證的多項違約之責具有充分合同依據。

　　在2016年第11期的《最高人民法院公報》中，案號(2014)浙甬民二終字第470號案，周顯治、俞美芳與余姚眾安房地產開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案基本案情是：周顯治、俞美芳與眾安公司簽訂《商品房買賣合同》約定，眾安公司應當在2012年12月31日前將符合條件的房屋交付使用，逾期則承擔逾期交房違約金;應當于2013年3月31日前取得相應的土地、房屋權屬證書，并代周顯治、俞美芳辦理該商品房轉移登記，逾期則承擔逾期交房違約金。同時，合同附件八補充協(xié)議第6條第2款載明：若出賣人逾期交房并承擔了逾期交房違約責任的，則本合同第十六條中出賣人承諾取得土地、房屋權屬證書的時間相應順延，順延期限與商品房交付的逾期期限相同。后周顯治、俞美芳以眾安公司既遲延交付又遲延辦證為由，要求眾安公司承擔違約責任。眾安公司辯稱，即便認定遲延交房，根據合同約定，辦證義務應當順延。該案例中，盡管出賣方在合同文本對于既逾期交房又逾期辦證做了相應的免責條款設計，但是法院最終以格式條款對另一方顯著不利為由，認定為無效條款。

　　(2013)浙杭民終字第113號、(2013)浙民提字第57號何惠琴與德嘉公司商品房買賣合同糾紛中，法院也做出了與最高院一致的判決。該案案情為何惠琴向德嘉公司購買房屋，約定2011年11月28日交房、2012年3月30日交證，并分別約定了違約金。德嘉公司實際于2012年3月23日通知何惠琴收房，6月15日通知辦理房產證。何惠琴起訴要求德嘉公司承擔逾期交房和逾期辦證違約金。法院認為，本案中合同明確約定德嘉公司應于2012年3月30日辦證。在合同約定的辦證期間屆滿后至房屋實際交付前，德嘉公司既存在逾期交房，也存在逾期辦證的違約行為，應分別承擔違約責任。

　　4、合同約定辦證時間為交房后一定期限內辦理產證的，法院普遍認定為是從實際交房后開始起算辦證期限，兩個逾期期限互不重疊

　　1、(2017)最高法民申1888號、(2015)閩民終字第648號陳其文等與寧德市凱旋房地產開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案，涉案合同第八條約定涉案房產應于2011年4月5日之前交付，而寧德凱旋公司于2012年2月28日才向陳其文等四人交付涉案房屋;同時合同亦約定了：出賣人應當在商品房交付使用后60日內，向當?shù)胤课輽鄬俚怯洐C構辦理房屋所有權初始預登記，并將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料交付買受人。如因出賣人原因，買受人不能在商品房交付使用后90日內取得房屋權屬證書，應承擔違約責任。法院最終判決寧德凱旋公司應自2012年5月29日起承擔逾期辦證違約責任。

　　2、(2018)贛08民終1941號李小強、歐陽春嬌與江西惠房地產開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛中，合同約定出賣人應當在2015年10月1日前將商品房交付買受人使用，在商品房交付使用后180日內出賣方協(xié)助辦理不動產權證。而實際上本案房屋交付時間為2016年2月28日。盡管本案二審對一審中逾期辦證的期限有所改判，但起始時間二審與一審判決一致，均是以惠公司實際交房后的180日后即2016年8月27日起支付逾期辦證違約金。

　　3、(2016)蘇13民再8號徐州市城市建設投資總公司與邱麗竹商品房銷售合同糾紛中，雙方約定的交房日為2007年5月31日，房屋買賣合同約定出賣人應于房屋交付使用后180日辦證，而出賣人實際交房日為2011年11月26日，法院判決逾期辦證的起算點日期為實際交房后180日，即2012年5月25日。也就是說，法院認可合同約定的辦證時間是房屋交付使用后某一天的條款，逾期辦證的起算點從實際交房后某一天來確定。

　　5、小結及建議

　　在同一個商品房買賣合同關系項下，逾期交房與逾期辦證兩種違約責任上是否存在時間上的競合，目前主要存在兩種審判思路：如購房合同約定辦證日期為確定期日前提下，在合同約定的辦證期間屆滿后至房屋實際交付前，既存在逾期交房，也存在逾期辦證的違約行為，應分別承擔違約責任;如購房合同約定辦證時間為交房后一定期限內辦理產證的，普遍認為從實際交房后開始起算辦證期限，兩個逾期期限互不重疊。

　　綜上，對于開發(fā)商，除了嚴格把握房屋建設施工進度，做好合理財務安排、避免因資金斷裂影響項目進程外，還應當特別注意把握以下事項：

　　1、合同條款設置中，應當將辦證期限條款設置為實際交房后多少日為辦證期限。即便存在逾期交房的事實，但因逾期辦證違約金的前提是實際交房后多少日，則可避免需同時承擔兩份違約金的風險。當然，在交房后依然超過合同約定天數(shù)逾期辦證，開發(fā)商當然就逾期期限承擔相應違約責任。

　　2、避免約定被認定為無效的格式條款。在合同中應以較為醒目位置、字體提示購房戶，可以要求購房戶在免責事由處單獨簽字確認。

　　3、鑒于交房、辦證等事項需要購房戶的配合，故在合同中應對雙方的權利義務進行明確，尤其應當明確需要由購房戶辦理的手續(xù)及承擔的費用，并注明購房戶延期辦理、不予配合的后果等。在寄送通知時，應留存相關的送達回執(zhí)等憑證，留存催告、協(xié)商等環(huán)節(jié)的相關證據。

　　4、若無法避免延期交房或延期辦證時，應積極與購房者溝通，盡量達成書面的補充協(xié)議，將糾紛化解于萌芽時。