同是房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，新建房和舊房土地增值稅 (計(jì)算規(guī)則有別)

　　a房地產(chǎn)公司2015年某商業(yè)大廈項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)，有2萬(wàn)平方米商業(yè)面積企業(yè)出租未計(jì)入已售面積，會(huì)計(jì)核算由開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。2022年5月因資金緊張，已將該2萬(wàn)平方米商業(yè)面積對(duì)外出售，取得出售收入20000萬(wàn)元。

　　該企業(yè)申報(bào)土地增值稅過(guò)程中，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào))第八條關(guān)于清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理規(guī)定，在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

　　單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積=0.5萬(wàn)元/平方米。

　　即本次可扣除項(xiàng)目成本：20000×0.5=10000(萬(wàn)元);

　　該企業(yè)可扣除的稅金及附加：20000/(1+5%)×5%×12%=114.29(萬(wàn)元);

　　申報(bào)土地增值收入：20000/(1+5%)=19047.62(萬(wàn)元);

　　可扣除項(xiàng)目金額：10000+114.29=10114.29(萬(wàn)元);

　　增值額：19047.62-10114.29=8933.33(萬(wàn)元);

　　申報(bào)土地增值稅：8933.33×40%-10114.29×5%=3067.62(萬(wàn)元)。

　　請(qǐng)問a公司的申報(bào)方法是否確?

　　政策規(guī)定

　　《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字〔1995〕048號(hào))第七條關(guān)于新建房與舊房的界定問題的規(guī)定，新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳(局)和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。

　　第十條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。

　　《新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告》(新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2014年第1號(hào))明確，未銷售且未使用的房屋為新建房，使用包括自用及出租。

　　案例分析

　　a公司申報(bào)信息有誤。

　　案例中，企業(yè)申報(bào)納稅是依據(jù)新建房(尾房)的計(jì)算規(guī)則繳納土地增值稅。而根據(jù)上述政策規(guī)定，舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅的計(jì)算規(guī)則與新建房(尾房)有明顯的區(qū)別。

　　該企業(yè)前期清算中未售商業(yè)面積現(xiàn)今出售，因出租多年，應(yīng)為舊房轉(zhuǎn)讓。依據(jù)財(cái)稅字〔1995〕048號(hào)文件第十條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。

　　舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

　　根據(jù)上述規(guī)定，該企業(yè)2萬(wàn)平方米商業(yè)面積所對(duì)應(yīng)分配的土地價(jià)款為1500萬(wàn)元，房屋及建筑物的重置成本為13000萬(wàn)元，成新度折扣率85%，舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格11050萬(wàn)元(13000×85%)，評(píng)估費(fèi)用50萬(wàn)元，印花稅10萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目金額12724.29萬(wàn)元(1500+11050+50+114.29+10)，增值額6323.33萬(wàn)元(19047.62-12724.29)，應(yīng)申報(bào)繳納土地增值稅1897萬(wàn)元(6323.33×30%)，企業(yè)自行申報(bào)金額減少稅額1170.62萬(wàn)元。