房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅 (之核定征收)

　　一、企業(yè)為什么會被核定征收?

　　01.政策依據(jù)

　　根據(jù)國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知(國稅發(fā)200991號)第三十四條規(guī)定，在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。

　　(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的;

　　(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

　　(3)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的;

　　(4)符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的;

　　(5)申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無當理由的。

　　02.政策解析

　　通過對以上政策的分析，當房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項目時，出現(xiàn)賬簿混亂、憑證殘缺不全等原因，將會被核定征收土地增值稅。但是，單純轉讓土地、轉讓舊房等行為需要繳納土地增值稅的，大部分情況不得核定征收。因此，可以看出來，該稅務局按第三條：雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的規(guī)定強制讓企業(yè)土地增值稅按核定征收。

　　同時，北京在執(zhí)行政策時比國家多一條：稅務機關在清算審核中出具《清算審核意見通知書》要求限期補充資料或說明情況，納稅人未按期提交資料或進行說明的。

　　二、企業(yè)按稅務局要求核定征收時如何核定?

　　01.政策依據(jù)

　　(1)根據(jù)國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知(國稅發(fā)200991號)第三十五條規(guī)定，符合上述核定征收條件的，由主管稅務機關發(fā)出核定征收的稅務事項告知書后，稅務人員對房地產(chǎn)項目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務機關審核合議，通知納稅人申報繳納應補繳稅款或辦理退稅。

　　(2)根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)2006187號)第七條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)符合核定征收土地增值稅條件之一的，稅務機關可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅。

　　(3)根據(jù)《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)201053號)第四條規(guī)定，核定征收必須嚴格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現(xiàn)以核定為主、一核了之、求快圖省的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務機關要結合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。

　　02.政策解析

　　通過對以上政策的分析，企業(yè)要想采用核定征收土地增值稅，必須由主管稅務機關發(fā)出核定征收的稅務事項告知書，也就是說，必須要得到稅務部門的認可，同時，核定率不低于預征率且原則上不得低于5%，在實際操作中，各地核定率，不同類型的樓盤，均有差別。

　　如北京市稅務局執(zhí)行測算的核定征收率低于5%的，按照5%核定征收。

　　三、企業(yè)核定征收與查賬征收之間的稅負差異

　　上述案例中企業(yè)經(jīng)過自行測算實際稅負率只有2%，如果按核定征收，企業(yè)要按5%預征率征收。企業(yè)真的是拿起石頭砸自己的腳。提示：當企業(yè)真的要想采用核定征收土地增值稅時，一定得好好算一下核定征收稅負與查賬征收稅負之間的差異。

　　因此，土地增值稅要想采用核定征收，就一定得全面考慮企業(yè)的其他稅種的繳納問題。