破產(chǎn)企 (業(yè)房產(chǎn)拍賣)、過戶流程指引

　　一、拍賣

　　根據(jù)《上海市高級人民法院關(guān)于破產(chǎn)程序中財產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)拍賣的實施辦法(試行)》(滬高法2021222號)第九條規(guī)定，管理人在進行破產(chǎn)財產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)拍賣前，應(yīng)先在財產(chǎn)變價方案中明確網(wǎng)絡(luò)拍賣方案并提交債權(quán)人會議討論、表決。網(wǎng)絡(luò)拍賣方案一般應(yīng)當包括：(1)擬通過網(wǎng)絡(luò)拍賣處置的債務(wù)人財產(chǎn)的范圍、狀況;(2)擬選擇的網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺;(3)是否聘請拍賣輔助機構(gòu)、所需費用;(4)擬拍賣時間、起拍價、拍賣次數(shù)、保證金的數(shù)額或比例、出價遞增幅度、每次拍賣的降價幅度及流拍后的處理方式、拍賣可能產(chǎn)生的費用和稅費負擔情況等。管理人應(yīng)當將網(wǎng)絡(luò)拍賣方案中的各項具體內(nèi)容向債權(quán)人會議進行充分披露和釋明。網(wǎng)絡(luò)拍賣方案，應(yīng)由出席會議的有表決權(quán)的債權(quán)人過半數(shù)通過，并且其所代表的債權(quán)額占無財產(chǎn)擔保債權(quán)總額的二分之一以上。

　　債權(quán)人會議通過網(wǎng)絡(luò)拍賣方案后，管理人可啟動網(wǎng)絡(luò)拍賣程序。首先，管理人應(yīng)先選擇網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺。上海地區(qū)使用較多的網(wǎng)絡(luò)平臺主要是阿里拍賣、京東拍賣、公拍網(wǎng)，阿里拍賣和京東拍賣均向買受人收取破產(chǎn)資費(軟件服務(wù)費：系統(tǒng)成交價總額的0.5%)，不收取管理人費用，而公拍網(wǎng)既不收取管理人費用，也不收取買受人費用。管理人入駐平臺應(yīng)提供入駐資料經(jīng)網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺審核，以阿里拍賣為例，阿里拍賣要求管理人提供銀行開戶許可證、團隊負責人身份證、法院受理破產(chǎn)案件的裁定書及法院指定管理人決定書及管理人電子郵箱。

　　經(jīng)網(wǎng)絡(luò)平臺審核通過后，管理人方可在平臺發(fā)布拍賣公告及標的物信息等。根據(jù)《上海市高級人民法院關(guān)于破產(chǎn)程序中財產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)拍賣的實施辦法(試行)》第十三條規(guī)定，首次網(wǎng)絡(luò)拍賣的公告期不少于十五日，流拍后再次拍賣的公告期不少于七日。公告應(yīng)同時在選擇的網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺和全國企業(yè)破產(chǎn)重整案件信息網(wǎng)上發(fā)布，并可以根據(jù)案件需要在其他媒體發(fā)布。拍賣公告應(yīng)當包括拍賣財產(chǎn)、起拍價、保證金、競買人條件、拍賣財產(chǎn)已知瑕疵、相關(guān)權(quán)利義務(wù)、法律責任、拍賣時間、網(wǎng)絡(luò)平臺、破產(chǎn)案件審理法院、管理人名稱及聯(lián)系方式等信息。

　　如拍賣成功，保證金由平臺轉(zhuǎn)至管理人賬戶，尾款由買受人直接付至管理人賬戶，管理人確認收到全款后，應(yīng)向買受人出具拍賣成交確認書。如流拍，管理人可根據(jù)網(wǎng)絡(luò)拍賣方案降價再次拍賣或變賣、以物抵債等。在拍賣過程中，如有第三人對拍賣標的物提出權(quán)屬異議，拍賣程序應(yīng)中止。

　　二、過戶

　　拍賣成功，買受人付清全款后，管理人應(yīng)向破產(chǎn)案件受理法院提交拍賣情況報告。如拍賣房產(chǎn)在破產(chǎn)清算案件受理前已被其他法院查封的，管理人可依據(jù)上海高院《關(guān)于解除破產(chǎn)案件債務(wù)人財產(chǎn)保全和相關(guān)執(zhí)行措施的暫行辦法》第三條規(guī)定向破產(chǎn)案件受理法院提交移送處置權(quán)的申請。待房產(chǎn)處置權(quán)移送至破產(chǎn)案件受理法院后，管理人可向法院提交出具房產(chǎn)過戶法律文書的申請，房產(chǎn)過戶法律文書包括民事裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書。破產(chǎn)案件承辦法官持上述法律文書原件至房產(chǎn)所在地自然資源確權(quán)登記事務(wù)中心現(xiàn)場辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。買受人在要求時間內(nèi)持相關(guān)文件至房產(chǎn)所在地自然資源確權(quán)登記事務(wù)中心稅務(wù)窗口辦理房產(chǎn)涉稅手續(xù)。稅務(wù)窗口所需材料一般為：法院過戶民事裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書、管理人拍賣成交確認書及破產(chǎn)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、過戶房產(chǎn)之前成本(購房合同、契稅單、發(fā)票)、破產(chǎn)企業(yè)房土二稅結(jié)清證明、完稅證明等。需要注意的是，如破產(chǎn)企業(yè)無三證合一代碼、稅務(wù)賬戶為非常戶，管理人應(yīng)先至破產(chǎn)企業(yè)注冊地稅務(wù)部門辦理恢復企業(yè)狀況或申請企業(yè)組織臨時編號的手續(xù)，如管理人選擇恢復企業(yè)狀況，則需補繳稅務(wù)罰款，如選擇申請企業(yè)臨時編號則不用。在恢復企業(yè)狀況或已獲得企業(yè)臨時編號后，買受人方可進行上述程序。

　　為方便理解，筆者另以思維導圖的形式將辦理流程展現(xiàn)如下：