普通住宅、非普通住宅與非住 (宅稅收區(qū)別)

　　凡同時(shí)符合以下條件住宅的界定為普通住宅：一是住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(不含)以上。單套住房的建筑面積就是套型建筑面積。包括套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。二是單套住宅建筑面積在120平方米(含)以下。建筑容積率簡(jiǎn)稱容積率，又稱建筑面積毛密度，是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。以上所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物(構(gòu)筑物)所占面積、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等等。一般來(lái)說(shuō)，住宅小區(qū)容積率與立項(xiàng)時(shí)即已固化，但實(shí)際驗(yàn)收時(shí)，實(shí)際容積率并非與規(guī)劃完全一致，在認(rèn)定普通住宅還是非普通住宅時(shí)，應(yīng)當(dāng)以驗(yàn)收后的實(shí)際容積率為準(zhǔn)。三是實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格如果是1，則實(shí)際成交價(jià)格低于1.20，如果是1000，則低于1200。各省、自治區(qū)、直轄市根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。凡不同時(shí)符合上述條件的住宅界定為非普通住宅。也就是說(shuō)，住宅只要滿足上述任何一個(gè)條件即為非普通住宅。普通住宅、非普通住宅和非住宅在納稅上有什么區(qū)別呢?

　　一、土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)是開發(fā)普通住宅，還是非普通住宅，還是非住宅，在土地增值稅上有著很大區(qū)別：一是預(yù)繳土地增值稅的比例不同;二是土地增值稅清算上的區(qū)別：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅，而非普通住宅、非住宅就沒(méi)有該優(yōu)惠政策。

　　另外，對(duì)個(gè)人銷售住宅(包括普通住宅和非普通住宅)暫免交土地增值稅，但對(duì)個(gè)人銷售非住宅應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。

　　二、增值稅。個(gè)人銷售普通住宅：若是滿2年，免征增值稅;若是不滿2年，按照5%的征收率全額繳納增值稅。個(gè)人銷售非普通住宅：未滿2年，按照5%的征收率全額繳納增值稅;滿2年，免征增值稅(北上廣深滿2年的非普通住宅依然按差額征收5%的增值稅)。個(gè)人銷售非住宅，可以憑合法憑據(jù)按差額的5%繳納增值稅。

　　三、契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅;對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第三套及以上住房，不區(qū)分面積，按3%的稅率征收契稅。注意：北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實(shí)施上述契稅優(yōu)惠政策。對(duì)個(gè)人購(gòu)買非住宅，應(yīng)當(dāng)按照法定稅率繳納契稅。

　　四、印花稅。對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅。個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住房,按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)買賣雙方繳納印花稅，適用稅率0.05%，計(jì)稅依據(jù):按合同所載金額(增值稅稅額單獨(dú)列示，按照不含增值稅金額)。現(xiàn)行政策：印花稅可享受50%的減免優(yōu)惠。