房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)定向開發(fā)的收入究 (竟如何核算)

　　a房地產(chǎn)企業(yè)于2018年與b企業(yè)簽訂了定向開發(fā)協(xié)議，協(xié)議約定按照成本加成20%的價(jià)格支付房款。經(jīng)估算，在簽訂協(xié)議時(shí)，核定該定向開發(fā)的房產(chǎn)價(jià)格為7000元/平方米。2022年4月，該房產(chǎn)建成，由于所建房產(chǎn)除了定向開發(fā)部分，還包含其他商業(yè)房產(chǎn)，因此備案價(jià)格為12000元/平方米。

　　那么問題來了，對(duì)于a房地產(chǎn)企業(yè)而言，簽署定向協(xié)議時(shí)的價(jià)格與網(wǎng)簽價(jià)格之間存在的差異如何處理?如何開票?

　　一、業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)分析

　　根據(jù)上述案例，筆者認(rèn)為，a房地產(chǎn)企業(yè)與b企業(yè)簽訂定向開發(fā)協(xié)議時(shí)，a房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)以協(xié)議的形式，將未建成的房產(chǎn)出售。只不過，由于定向開發(fā)協(xié)議的存在，a房地產(chǎn)企業(yè)無需為該協(xié)議約定房產(chǎn)支付推廣費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)等其他支出，同時(shí)因未建成已協(xié)議出售而無市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致了該房產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)偏低，但屬于具有合理理由。

　　故，對(duì)于本例中定向協(xié)議時(shí)的價(jià)格與網(wǎng)簽價(jià)格之間存在的差異，可以作為前期的銷售折扣處理，即a房地產(chǎn)企業(yè)為了提前去除庫(kù)存，將房產(chǎn)打折銷售給b企業(yè)，差額統(tǒng)一做銷售折扣，從貨物價(jià)目單上規(guī)定的價(jià)格中扣減。

　　二、財(cái)務(wù)處理

　　實(shí)務(wù)中，市場(chǎng)上很少存在對(duì)商品房使用銷售折扣的案例，但是，依據(jù)政策規(guī)定，企業(yè)為了適應(yīng)市場(chǎng)供應(yīng)情況，可以在價(jià)格上給予一定價(jià)格折扣，也就是銷售折扣。商品房屬于特殊商品，稅法并未就銷售折扣這一政策對(duì)商品房有特殊規(guī)定，筆者認(rèn)為在理論上來看，房地產(chǎn)企業(yè)也適用于銷售折扣的政策。因此，在財(cái)務(wù)處理時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以折扣后的金額確認(rèn)收入。

　　三、稅務(wù)處理

　　1、增值稅

　　根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于折扣額抵減增值稅應(yīng)稅銷售額問題通知》(國(guó)稅函201056號(hào)):

　　《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<增值稅若干具體問題的規(guī)定>的通知》(國(guó)稅發(fā)1993154號(hào))第二第(二)項(xiàng)規(guī)定:納稅人采取折扣方式銷售貨物，如果銷售額和折扣額在同一張發(fā)票上分別注明的，可按折扣后的銷售額征收增值稅。納稅人采取折扣方式銷售貨物，銷售額和折扣額在同一張發(fā)票上分別注明是指銷售額和折扣額在同一張發(fā)票上的`金額欄分別注明的，可按折扣后的銷售額征收增值稅。在同一張發(fā)票金額欄注明折扣額,僅在發(fā)票的備注`欄注明折扣額的，折扣額不得從銷售額中減除。

　　即：a房地產(chǎn)企業(yè)在開具增值稅發(fā)票時(shí)，需要以12000(元/平方米)為銷售額，以5000(元/平方米)為折扣額，且在同一張發(fā)票上的金額欄分別注明。因此，a房地產(chǎn)企業(yè)需要以7000(元/平方米)為單價(jià)乘以定向開發(fā)協(xié)議約定的房產(chǎn)面積作為計(jì)稅基礎(chǔ)計(jì)算和繳納增值稅。

　　2、企業(yè)所得稅

　　根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》(國(guó)稅函2008875號(hào))

　　(五)企業(yè)為促進(jìn)商品銷售而在商品價(jià)格上給予的價(jià)格扣除屬于商業(yè)折扣，商品銷售涉級(jí)商業(yè)折扣的，應(yīng)當(dāng)按照扣除商業(yè)折扣后的金額確定銷售商品收入金額。

　　即：a房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算企業(yè)所得稅收入時(shí)，需要以(12000-5000)=7000(元/平方米)為單價(jià)乘以定向開發(fā)協(xié)議約定的房產(chǎn)面積作為計(jì)稅基礎(chǔ)計(jì)算和繳納企業(yè)所得稅。

　　3、土地增值稅

　　根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào))

　　一.關(guān)于散增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題

　　營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅-般計(jì)稅方法的納稅人，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額;適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

　　結(jié)合國(guó)稅函201056號(hào)公告，a房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)為(12000-5000)=7000(元/平方米)。即從土地增值稅的口徑看，a房地產(chǎn)企業(yè)需要以7000(元/平方米)為單價(jià)乘以定向開發(fā)協(xié)議約定的房產(chǎn)面積作為計(jì)稅基礎(chǔ)計(jì)算和繳納土地增值稅。

　　綜上所述，對(duì)于定向協(xié)議中的約定價(jià)格與網(wǎng)簽價(jià)格之間存在的差異：

　　在賬務(wù)處理上，可比照銷售折扣的口徑進(jìn)行處理，以折扣后的金額7000(元/平方米)確認(rèn)收入。

　　在稅務(wù)處理上，應(yīng)以折扣后的金額7000(元/平方米)為單價(jià)乘以定向開發(fā)協(xié)議約定的房產(chǎn)面積作為計(jì)稅基礎(chǔ)，計(jì)算和繳納增值稅、企業(yè)所得稅與土地增值稅。