例解不動產(chǎn)租賃業(yè)轉(zhuǎn)售電之 (增值稅處理)

　　甲公司為不動產(chǎn)租賃企業(yè)，增值稅一般納稅人，其房租符合簡易計稅條件，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

　　租賃合同約定，租賃區(qū)域內(nèi)水電費(fèi)由承租方自行負(fù)擔(dān)，并向甲公司繳付。

　　本月用電21594千瓦時，其中：承租商戶用電18000千瓦時，公共區(qū)域等自用電3594千瓦時。

　　甲公司取得供電公司開具增值稅專用發(fā)票1份，主要內(nèi)容如下：

　　實(shí)務(wù)中，增值稅處理將涉及以下幾個問題：

　　一、甲公司向商戶收取的電費(fèi)是否繳納增值稅

　　根據(jù)《中人民共和國增值稅暫行條例》第六條規(guī)定，銷售額為納稅人發(fā)生應(yīng)稅銷售行為收取的全部價款和價外費(fèi)用，但是不包括收取的銷項稅額。

　　因此，甲公司以自己的名義向承租方收取的電費(fèi)，屬于轉(zhuǎn)售電業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)收入繳納增值稅。

　　如果供電公司將發(fā)票直接開給承租商戶，甲公司代收電費(fèi)時，將該發(fā)票轉(zhuǎn)交商戶的，屬于代收代付，不繳納增值稅。

　　二、甲公司能否向承租戶收取農(nóng)村電網(wǎng)維護(hù)費(fèi)

　　參照福建省稅務(wù)局2018年10月《12366咨詢熱點(diǎn)難點(diǎn)問題集》答復(fù)，農(nóng)村電網(wǎng)維護(hù)費(fèi)應(yīng)由國網(wǎng)福建省電力公司及其下屬各分公司負(fù)責(zé)收取，并按規(guī)定免征增值稅。物業(yè)公司不應(yīng)收取農(nóng)村電網(wǎng)維護(hù)費(fèi)，應(yīng)按照物價部門核定的上網(wǎng)電價依照適用稅率計算繳納增值稅。

　　因此，甲公司向商戶收取的電費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照全額計算繳納增值稅，而不能扣除農(nóng)村電網(wǎng)維護(hù)費(fèi)，也不能享受免征增值稅優(yōu)惠。

　　實(shí)操中，在電費(fèi)不加價的前提下，為了確保租賃雙方利益均不受損，建議甲公司以不含稅單價合計數(shù)計算應(yīng)收取的電費(fèi)金額和稅額。

　　三、甲公司取得的電費(fèi)是否涉及進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出

　　根據(jù)《增值稅暫行條例》第十條(一)項規(guī)定，用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費(fèi)的購進(jìn)貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)的進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

　　甲公司本月公共區(qū)域等自用電3594千瓦時，用于簡易計稅的不動產(chǎn)租賃項目，因此應(yīng)當(dāng)作進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出。

　　四、甲公司進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出是否依銷售占比計算

　　根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》(財稅201636號附件1)第二十九條規(guī)定，適用一般計稅方法的納稅人,兼營簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項稅額，按照下列公式計算不得抵扣的進(jìn)項稅額：

　　不得抵扣的進(jìn)項稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項稅額×(當(dāng)期簡易計稅方法計稅項目銷售額+免征增值稅項目銷售額)÷當(dāng)期全部銷售額

　　本案例中，甲公司不得抵扣的進(jìn)項稅額不屬于無法劃分，因此不適用上述銷售額占比方法，而應(yīng)當(dāng)按照自用電3594千瓦時據(jù)實(shí)計算進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出。計算過程如下：

　　轉(zhuǎn)出進(jìn)項稅額=0.556757408元×3594千瓦時×13%=260.13元

　　可抵扣進(jìn)項稅額=0.556757408元×18000千瓦時×13%=1302.81元

　　五、甲公司轉(zhuǎn)售電抵扣進(jìn)項稅額能否加計抵減

　　根據(jù)《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》(財政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署公告2019年第39號)第七條規(guī)定，自2019年4月1日至2021年12月31日，允許生產(chǎn)、生活性服務(wù)業(yè)納稅人按照當(dāng)期可抵扣進(jìn)項稅額加計10%，抵減應(yīng)納稅額(以下稱加計抵減政策)。

　　(一)本公告所稱生產(chǎn)、生活性服務(wù)業(yè)納稅人，是指提供郵政服務(wù)、電信服務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)、生活服務(wù)(以下稱四項服務(wù))取得的銷售額占全部銷售額的比重超過50%的納稅人。四項服務(wù)的具體范圍按照《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》(財稅201636號印發(fā))執(zhí)行。

　　加計抵減，對于納稅人行業(yè)的認(rèn)定，以四項服務(wù)的銷售額占比是否超過50%為標(biāo)準(zhǔn)，而對于銷售額，并沒有規(guī)定簡易計稅的銷售額不納入計算。因此，如果甲公司租賃業(yè)務(wù)的銷售額超過全部銷售額的50%，即屬于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，其包括電費(fèi)在內(nèi)的進(jìn)項稅額可以享受加計10%的優(yōu)惠政策。

　　六、甲公司收取電費(fèi)能否開具增值稅專用發(fā)票

　　甲公司向承租商戶收取電費(fèi)時，可以開具13%的增值稅專用發(fā)票。