關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)房產(chǎn)稅情況展示及建議（城中之城）

城市商業(yè)地產(chǎn)的高速發(fā)展，既帶來了新機(jī)遇，又面臨新挑戰(zhàn)。由于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，目前面臨著房產(chǎn)稅總體稅負(fù)偏高的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，加之在疫情的影響下，對企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展造成不利影響。我們通過對國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的深入調(diào)研，分析了商業(yè)地產(chǎn)房產(chǎn)稅繳納現(xiàn)狀，提出了建議。

一、商業(yè)地產(chǎn)涉及房產(chǎn)稅概述

房產(chǎn)稅作為商業(yè)地產(chǎn)“重要”的一項稅種，是以不動產(chǎn)業(yè)態(tài)存在的房產(chǎn)為征收對象，按房產(chǎn)的原值或房產(chǎn)出租的租金收入為計稅依據(jù)，向不動產(chǎn)權(quán)利所有人征收的一種財產(chǎn)稅。

根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)，企業(yè)持有不動產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營活動(不含出租)的，房產(chǎn)稅按從價計征(即自用的房產(chǎn)部分以房產(chǎn)原值減計10%~30%部分后按照1.2%的稅率按年計算交納);而商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)持有不動產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營的(即出租)，房產(chǎn)稅按租金計征房產(chǎn)稅(出租部分的房產(chǎn)以租金收入為計算基數(shù)，按照12%的稅率計算交納)。

綜合性商業(yè)體的房產(chǎn)稅的計收標(biāo)準(zhǔn)是兩種方法兼而有之，即自用的房產(chǎn)部分以房產(chǎn)原值減計10%~30%部分后按照1.2%的稅率按年計算交納;出租部分的房產(chǎn)以租金收入為計算基數(shù)，按照12%的稅率計算交納。同時，全國各地房產(chǎn)稅執(zhí)行方式不一致，計稅方式不同，稅負(fù)差異明顯，容易造成稅負(fù)不公平。

通過與商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的充分溝通與交流，了解到目前各地房產(chǎn)稅政策在制定、執(zhí)行中存在較大區(qū)別，稅收負(fù)擔(dān)差異明顯。比如，按照稅法口徑，商業(yè)綜合體采用從價與從租相結(jié)合的計征方式計算房產(chǎn)稅，但個別地區(qū)如廣東省深圳市、東莞市、上海市等，商業(yè)綜合體項目房產(chǎn)稅采取的都是從價計征方式，即無論房產(chǎn)自有還是出租都按照房產(chǎn)原值的70%計算余值，按1.2%稅率征收房產(chǎn)稅。這對于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)來講，各個企業(yè)的稅負(fù)情況是不同的，就違背了公平交易的原則，地方政策有利的企業(yè)負(fù)擔(dān)的成本就低，不利于行業(yè)整體的發(fā)展，也不利于企業(yè)的管理。

二、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)有稅負(fù)及投資回報率情況

1、房產(chǎn)稅稅負(fù)占所有稅種比重較大。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的主營收入是通過出租商鋪來獲得租金收入，而房產(chǎn)稅是依據(jù)租金收入進(jìn)行計算，因此對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)而言，房產(chǎn)稅負(fù)重，占企業(yè)整體稅負(fù)比重最高，以一家國內(nèi)成熟的非上市商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)(甲集團(tuán))為例，我們調(diào)研了該集團(tuán)合并范圍內(nèi)不同商業(yè)地產(chǎn)項目2020年上半年的稅負(fù)情況：

我們從甲集團(tuán)內(nèi)選取了4家位于不同區(qū)域的處于成熟運營階段的項目公司進(jìn)行比較，可以看出，房產(chǎn)稅所占稅金比例最高，其次才是增值稅和企業(yè)所得稅。這4家公司的房產(chǎn)稅合計占總稅金的比例高達(dá)52.66%，構(gòu)成了繳納稅金的主要部分。

另外，我們選擇了一家a股上市的乙地產(chǎn)集團(tuán)作為調(diào)研對象。乙集團(tuán)為綜合型房地產(chǎn)開發(fā)公司，除商業(yè)地產(chǎn)業(yè)績較好外，同時也開發(fā)住宅。根據(jù)乙集團(tuán)2018-2019年的披露信息可以看出，除因住宅開發(fā)業(yè)務(wù)涉及的大額土地增值稅外，房產(chǎn)稅的占比排第二，高達(dá)9.38%，比增值稅和企業(yè)所得稅的比例還要高。主要是因為乙地產(chǎn)集團(tuán)持有的商場寫字樓等商業(yè)部分的租金收入，是構(gòu)成主營業(yè)務(wù)收入中的重要部分，而這重要部分是需要按租金收入全額的12%另外計算繳納房產(chǎn)稅。

2、空鋪、鋪位調(diào)整會導(dǎo)致多繳納房產(chǎn)稅，加大征管難度：一般的綜合性商業(yè)體很少有長期滿鋪租賃的情況，運營中難免會有鋪位調(diào)整、商戶經(jīng)營困難不交租金后逃鋪、偏角位置無客戶認(rèn)同租賃等情況，導(dǎo)致空置鋪位的存在。對于空置鋪位，稅法上要求按這部分的房產(chǎn)原值交納房產(chǎn)稅，待出租后按照租金收入繳納，但這兩種不同的征收模式就會導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)中空置的鋪位并未給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)效益，但仍然要交房產(chǎn)稅的情況;從征管角度來看，商場空鋪是逐月發(fā)生變化，即使按年繳納從價房產(chǎn)稅也對征管方對其申報數(shù)據(jù)的真實性、準(zhǔn)確性難以界定，導(dǎo)致稅收成本的增加，加大征管的難度。

3、免租期的房產(chǎn)稅重復(fù)繳納：根據(jù)財稅2010121號文第二條規(guī)定：“對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅”，依據(jù)房產(chǎn)稅的計算方法和此條法規(guī)的明確要求，會導(dǎo)致商鋪免租期間的房產(chǎn)稅重復(fù)繳納。綜合性商業(yè)體在招商租賃期間，與主要店鋪的商務(wù)談判時，對方一般都會要求給予一定期間的免收租金的政策，而綜合性商業(yè)體從整體運營管理、客戶吸引度、銷售額帶動度、租金收入收繳完成度等因素考慮，一般都會答應(yīng)此商務(wù)條款。因此，雙方在簽訂合同中一般會約定一定期間的免租期，這將會導(dǎo)致在免租期內(nèi)必須依據(jù)該鋪位的房產(chǎn)原值計算交納房產(chǎn)稅，但是從實質(zhì)上看，免租期屬于業(yè)務(wù)上的優(yōu)惠，與整個租賃期看作一個整體更為合理?？紤]到整個租賃期帶來的經(jīng)濟(jì)效益僅有對應(yīng)商家的租金收入，如果既要按照房產(chǎn)原值先繳納一部分房產(chǎn)稅，后續(xù)又要按租金收入全額繳納房產(chǎn)稅，可能存在重復(fù)納稅的情況。另外，綜合性商業(yè)體在沒有收到租金的情況下還得先行交納房產(chǎn)稅，對其現(xiàn)金流和利潤方面造成一定的影響，不利于整個商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的長久發(fā)展。

4、投資回報率方面：如上所述在成本費用方面，房產(chǎn)稅成本占了43.58%以上，其他如人力、能耗、維護(hù)維保等成本的壓縮空間也有限，所以稅收成本是擠壓了企業(yè)的利潤空間導(dǎo)致目前商業(yè)地產(chǎn)板塊的投資回報率偏低，不單止低于其他行業(yè)的投資回報率，甚至低于10年期國債利率3.05%;單個項目也甚至可能會出現(xiàn)凈虧損。如果投資回報率不高，行業(yè)無法吸引投資，不利于持續(xù)發(fā)展，如下，展示國內(nèi)行業(yè)內(nèi)規(guī)模較大的商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)的投資回報率：

指標(biāo)/項目名稱 潤置地#1109 龍湖#960 大悅城#207

分部收入 8092.38 4090.47 3639.39

分部利潤(a) 3786.8 2486.62 1872.66

稅后分部利潤(b=a*75%) 2840.1 1864.96 1404.49

分部資產(chǎn)(c) 140468.25 57071.21 58611.95

roa（總資產(chǎn)回報率）(b/c) 2.02% 3.27% 2.40%

三、不同行業(yè)的房產(chǎn)稅稅負(fù)情況對比

商業(yè)地產(chǎn)總體稅負(fù)高于其他行業(yè)。從國家統(tǒng)計局公布的稅負(fù)大數(shù)據(jù)來看，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)房產(chǎn)稅適用從租計征的模式，導(dǎo)致其整體稅負(fù)高于其他行業(yè):

行業(yè) 整體稅負(fù)率

農(nóng)副食品加工 5.5%

食品飲料業(yè) 6.5%

卷煙加工 12.5%

非金屬礦物制品業(yè) 7.5%

建筑安裝業(yè) 6.5%

房地產(chǎn)出租業(yè) 15.5%

同時，我們根據(jù)上市公司企業(yè)年報，分析了房產(chǎn)稅占收入的比重，其他行業(yè)一般是自持房產(chǎn)，按照從價計征房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅原值一般按照歷史成本核算，除非更新改造，否則房產(chǎn)稅的計稅價值幾乎不會變化，所以每年繳納的房產(chǎn)稅不會發(fā)生大的波動。我們選取了制造業(yè)和酒店業(yè)的房產(chǎn)稅稅負(fù)率進(jìn)行對比，可以發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)房產(chǎn)稅稅負(fù)較其他行業(yè)高，具體如下：

商業(yè)地產(chǎn)房產(chǎn)稅稅負(fù)高于其他行業(yè)的主要原因，是因為商鋪租金本來就是商業(yè)地產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)收入，而房產(chǎn)稅的從租計征模式就意味著，商業(yè)地產(chǎn)的主要收入除了要交流轉(zhuǎn)稅外，還需要另外繳納12%的房產(chǎn)稅。相比其他行業(yè)，大部分都是按房產(chǎn)原值的1.2%繳納，主營業(yè)務(wù)收入不會涉及到12%的高額房產(chǎn)稅，因此造成商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)高于其他行業(yè)。

我們以上述甲集團(tuán)位于不同區(qū)域的處于成熟運營階段的4家項目公司為例，按從租計征和從價計征兩種模式進(jìn)行比較，觀察2019年至2023年應(yīng)交房產(chǎn)稅的差異變化?？紤]到租金收入每年上漲和房產(chǎn)近5年較少需要更新改造的情況，我們假設(shè)租金收入每年有5%的增長，而房產(chǎn)原值近幾年保持不變，則2019年至2023年的房產(chǎn)稅差異變化如下：

可以看出，上述4家公司按照目前的從租計證模式，比從價計征模式多繳納40.42-70.90%的房產(chǎn)稅，對于年租金收入/房產(chǎn)原值比例越高的公司，其多繳納的稅款越大。隨著時間的推移，多繳納的稅款將會越來越大，到2023年的差異比例高達(dá)50.98-76.06%。如果比照其他行業(yè)，適用從價計征模式，將可以避免租金收入作為主營業(yè)務(wù)而被收取高額稅費的不合理影響，大幅降低商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的整體稅負(fù)，促進(jìn)行業(yè)的長久健康發(fā)展。

四、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)建議：