淺談地產(chǎn)前融利息支出的稅務(wù)處理（貸款服務(wù)）

甲房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司在拿地階段向乙前融機(jī)構(gòu)(有限合伙)融資，乙前融機(jī)構(gòu)以明股實(shí)債的方式向甲公司提供借款，甲公司按照約定向乙前融機(jī)構(gòu)支付利息。在此背景下，甲公司支付的利息，涉及到的稅務(wù)問題如何處理呢?

相關(guān)政策——財(cái)法字19956號 中人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則條款失效

相關(guān)問題——土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條第三款中的`同類同期貸款利率”具體規(guī)定是什么？

問題一

甲公司的利息支出是否涉及增值稅抵扣問題?

答：不涉及。

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》(財(cái)稅〔2016〕36號)規(guī)定，增值稅一般納稅人接受貸款服務(wù)進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中扣除，同時(shí)接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用，其進(jìn)項(xiàng)稅額也不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

因此，甲公司的利息支出即使取得了增值稅專用發(fā)票，其涉及的進(jìn)項(xiàng)稅額也不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。實(shí)務(wù)中，收到利息的公司，一般向支付利息的公司開具增值稅普通發(fā)票。

問題二

甲公司在土地增值稅清算時(shí)是否可以扣除前融階段的利息支出?

答：不可以。房地產(chǎn)前融階段一般是指四證前融資，或是指拿地時(shí)，在繳納土地出讓金階段的融資。而根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第(三)規(guī)定，開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條(一)、(二)項(xiàng)法規(guī)計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條(一)、(二)項(xiàng)法規(guī)計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

在《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中規(guī)定可以扣除的利息支出是開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用，但為購置建筑用地而發(fā)生的借款費(fèi)用，在土地持有、但沒有任何相關(guān)的開發(fā)活動發(fā)生的期間發(fā)生的利息支出，則不屬于《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中規(guī)定的財(cái)務(wù)費(fèi)用。土地增值稅可扣除的利息支出與會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的資本化期間發(fā)生的資本化利息支出保持一致。

根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第17號——借款費(fèi)用》第五條規(guī)定，借款費(fèi)用同時(shí)滿足下列條件的，才能開始資本化：(一)資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生;(二)借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生;(三)為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生產(chǎn)活動已經(jīng)開始。其中，對于“為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生產(chǎn)活動已經(jīng)開始”。《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則講解(2010)》解釋如下：為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生產(chǎn)活動已經(jīng)開始，是指符合資本化條件的資產(chǎn)的實(shí)體建造或者生產(chǎn)工作已經(jīng)開始，如主體設(shè)備的安裝、廠房的實(shí)際開工建造等。它不包括僅僅持有資產(chǎn)但沒有發(fā)生為改變資產(chǎn)形態(tài)而進(jìn)行的實(shí)質(zhì)上的建造或者生產(chǎn)活動。

問題三

甲公司發(fā)生的利息支出如何在企業(yè)所得稅稅前扣除?

答：因乙前融機(jī)構(gòu)是以明股實(shí)債的方式向甲公司提供借款的，所以，甲公司向乙前融機(jī)構(gòu)支付的利息支出應(yīng)該按照關(guān)聯(lián)企業(yè)利息支出稅前扣除的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除。

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)稅收政策問題的通知》(財(cái)稅2008121號)第一條規(guī)定，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，企業(yè)實(shí)際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，不超過以下規(guī)定比例和稅法及其實(shí)施條例有關(guān)規(guī)定計(jì)算的部分，準(zhǔn)予扣除，超過的部分不得在發(fā)生當(dāng)期和以后年度扣除。

企業(yè)實(shí)際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，除符合本通知第二條規(guī)定外，其接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例為：①.金融企業(yè)，為5：1;②.其他企業(yè)，為2：1。

同時(shí)，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第三十八條規(guī)定，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的下列利息支出，準(zhǔn)予扣除：

㈠、非金融企業(yè)向金融企業(yè)借款的利息支出、金融企業(yè)的各項(xiàng)存款利息支出和同業(yè)拆借利息支出、企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)行債券的利息支出;

㈡、非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額的部分。

因此，綜上所述，甲公司只有在同時(shí)滿足債資比要求和利率不超過同期同類貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)下，同時(shí)取得合規(guī)發(fā)票，才允許在企業(yè)所得稅稅前扣除。

利息支出扣除的深度解讀

行業(yè)事件

近期，富力地產(chǎn)的高負(fù)債再次成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)，面對高負(fù)債企業(yè)，外界最關(guān)注的就是償債能力，那么，富力地產(chǎn)的償債能究竟如何呢？實(shí)際上，富力地產(chǎn)在償還債務(wù)方面已經(jīng)取得不錯(cuò)進(jìn)展，更重要的是，富力地產(chǎn)發(fā)展的基本面非常堅(jiān)實(shí)，能夠?yàn)槠髽I(yè)的穩(wěn)健發(fā)展保駕護(hù)航。

由于富力地產(chǎn)積極再融資、額度的批準(zhǔn)以及在岸資本市場的強(qiáng)大地位，該公司不太可能遭遇流動性緊縮。該機(jī)構(gòu)進(jìn)一步表示，富力地產(chǎn)目前的流動性緊張狀況將逐步緩解。短債方面，通過促進(jìn)銷售回款、減少拿地、增加舊改等舉措降低負(fù)債。融資成本方面，富力地產(chǎn)整體融資成本維持在每年6.6%的水平，優(yōu)于部分國企和龍頭房企，處于行業(yè)領(lǐng)先地位。除了以舊換新置換債務(wù)，富力地產(chǎn)的經(jīng)營現(xiàn)金流也比較可觀，公告顯示，2020年一季度，富力地產(chǎn)貨幣資金約337億元，這些資金流入將有助于緩解債務(wù)壓力，此外，富力地產(chǎn)已售未結(jié)轉(zhuǎn)收入大約449.4億元，這些結(jié)轉(zhuǎn)成營業(yè)收入，將進(jìn)一步提高流動性。公告顯示，2020年5月，富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)權(quán)益合約銷售總金額約為106.2億元，銷售收入環(huán)比上升15%，累計(jì)至2020年5月底，富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)總權(quán)益合約銷售金額約人民幣365.5億元，銷售面積達(dá)約310萬平方米。