“直接”轉(zhuǎn)讓土地（征收率計算），增值稅如何繳

案例

不同時段取得的土地使用權(quán)如何繳納增值稅？

2019年10月，a公司直接轉(zhuǎn)讓一塊土地給b公司，面積100畝，該土地未進(jìn)行前期開發(fā)，取得該土地時價款1000萬元，轉(zhuǎn)讓價為1800萬元。

那么，土地轉(zhuǎn)讓如何繳納增值稅呢？

政策依據(jù)

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費公路通行費抵扣等政策的通知》(財稅〔2016〕47號)第三條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

政策解析

一、如果該土地為2016年4月30日前取得的

（一）如果a公司為一般納稅人

一般計稅方法下

a公司計算銷項稅額：1800÷(1+9%)×9%=148.62萬元

簡易計稅方法下

a公司計算銷項稅額：(1800-1000)÷(1+5%)×5%=38.1萬元

（二）如果a公司為小規(guī)模納稅人

全額計稅方法下

a公司計算銷項稅額：1800÷(1+5%)×5%=52.43萬元

簡易計稅方法下

a公司計算銷項稅額：(1800-1000)÷(1+5%)×5%=38.1萬元

根據(jù)以上政策我們分析得出，如果a公司取得的土地為2016年4月30日前取得的，既可以選擇一般計稅方法也可以選擇簡易計稅，當(dāng)然，如果a公司為小規(guī)模納稅人，只能選擇全額或差額計稅。

二、如果該土地為2016年4月30日后取得的

（一）如果a公司為一般納稅人

a公司計算銷項稅額：1800÷(1+9%)×9%=148.62萬元

（二）如果a公司為小規(guī)模納稅人

a公司計算銷項稅額：1800÷(1+5%)×5%=52.43萬元

通過對營改增后相關(guān)政策的梳理，截止到目前，國家并未出臺針對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，計算銷售額能否扣除取得土地原價的相關(guān)規(guī)定。

如：《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號)相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。

國家稅務(wù)總局公告2016年第18號文也只是針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，并未規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)也可以扣除土地價款計算銷售額。