契稅免征需要完善的幾個(gè)問題探討（房屋權(quán)屬，免征契稅）

一、債權(quán)人承受抵債土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

財(cái)稅201817號(hào)第五條規(guī)定，企業(yè)依照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定實(shí)施破產(chǎn)，債權(quán)人(包括破產(chǎn)企業(yè)職工)承受破產(chǎn)企業(yè)抵償債務(wù)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

1、是否按債權(quán)人的債權(quán)金額對(duì)應(yīng)免征契稅？如，甲公司（乙公司的債權(quán)人）承受乙公司一塊土地，乙公司破產(chǎn)清算時(shí)，甲公司的債權(quán)金額1000萬(wàn)元，承受土地經(jīng)評(píng)估市場(chǎng)價(jià)格5000萬(wàn)元。甲公司支付4000萬(wàn)元價(jià)差后，取得該塊土地使用權(quán)并辦理權(quán)屬過戶登記。債權(quán)人甲公司取得該塊土地使用權(quán)，應(yīng)全額免征？還是按差額4000萬(wàn)元繳納契稅？

17號(hào)文件并未具體明確，“承受破產(chǎn)企業(yè)抵償債務(wù)的”的意思，很難界定為是對(duì)應(yīng)債權(quán)金額等額承受，也可能是差額承受。

2、債權(quán)形成時(shí)間問題？如，乙公司破產(chǎn)清算時(shí)，甲公司有意向收購(gòu)乙公司一塊土地，且甲公司有實(shí)力及時(shí)支付資金。乙向甲借100萬(wàn)元發(fā)放部分職工工資，形成債權(quán)債務(wù)關(guān)系。其后，甲公司承受乙公司市場(chǎng)價(jià)格5000萬(wàn)元的土地，是否能適用17號(hào)文件第五條的免征契稅條款？如果全額適用免征，破產(chǎn)清算后，即便甲公司的100萬(wàn)債權(quán)得不到償付，也獲取了免征契稅的更大利益。

3、股東承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，應(yīng)征契稅？假設(shè)乙公司破產(chǎn)清算時(shí)，已償付完畢債務(wù)，將剩余土地、房屋分配給股東，股東取得的應(yīng)繳納契稅。對(duì)于取得固定利潤(rùn)或保底利潤(rùn)的投資，實(shí)為債權(quán)的，是否按實(shí)質(zhì)來確認(rèn)，適用債權(quán)人承受而免征呢？

4、破產(chǎn)企業(yè)的存續(xù)時(shí)間是否有所限制？按契稅暫行條例細(xì)則第八條規(guī)定，以土地、房屋權(quán)屬抵債，應(yīng)繳納契稅。如，甲公司先以土地，分立成立乙公司，乙公司與丙公司形成債務(wù)，其后申請(qǐng)破產(chǎn)。是否應(yīng)對(duì)乙公司的存續(xù)時(shí)間和實(shí)際經(jīng)營(yíng)有所限制？以堵塞惡意籌劃的漏洞。

二、非債權(quán)人承受抵債土地、房屋權(quán)屬，免征或減半契稅。

財(cái)稅201817號(hào)第五條規(guī)定，對(duì)非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，凡按照《中人民共和國(guó)勞動(dòng)法》等國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工規(guī)定，與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動(dòng)用工合同的，對(duì)其承受所購(gòu)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅;與原企業(yè)超過30%的職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動(dòng)用工合同的，減半征收契稅。

部分企業(yè)頻臨破產(chǎn)前，職工待遇持續(xù)較低，已有大部分職工辭職或解聘，留守人員很少。對(duì)比債權(quán)人免征條件，此條更為優(yōu)惠。

認(rèn)真分析條款，此條未加上債權(quán)人。按字面意思，債權(quán)人不得適用，只能是非債權(quán)人（包括股東）可以適用。文件表述是否為立法時(shí)真實(shí)的意思表達(dá)？值得思考。

三、公司合并分立免征契稅與實(shí)施細(xì)則應(yīng)稅的輕易背離。

按契稅暫行條例細(xì)則第八條規(guī)定，以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股，應(yīng)繳納契稅。如，甲公司擬以土地直接投資乙公司，乙公司取得后，應(yīng)繳納契稅。

假設(shè)，甲先以少數(shù)員工及該塊土地分立成立丙公司（投資主體相同，仍是甲），乙公司合并丙公司（投資主體存續(xù)，甲股權(quán)進(jìn)入乙）。雖環(huán)節(jié)略多，但辦理并不復(fù)雜，且?guī)酥亟M并未增加增值稅的稅負(fù)，也未增加土地增值稅的稅負(fù)。