從稅收視角看房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展(近期7個(gè)關(guān)注度最高的房地產(chǎn)稅收問題)

答：“【企業(yè)所得稅】根據(jù)《中人民共和國企業(yè)所得稅法》規(guī)定：“第十條在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，下列支出不得扣除：……(五)本法第九條規(guī)定以外的捐贈(zèng)支出;”

【增值稅】根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))規(guī)定：“第十四條下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)：……(二)單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外?！?/p>

【土地增值稅】根據(jù)《中人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定：“第二條轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅……第七條土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%?！?/p>

【印花稅】根據(jù)《中人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)按所載金額萬分之五貼花。

【契稅】根據(jù)《廣東省契稅實(shí)施辦法》(廣東省人民政府令第41號(hào))規(guī)定：第二條在我省境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照條例、細(xì)則和本辦法的規(guī)定繳納契稅……第三條本辦法所稱轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為：……(四)房屋贈(zèng)與;……第五條契稅稅率為3%。”您可以根據(jù)上述文件結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行判斷。如無法自行判斷，請(qǐng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供相關(guān)資料，由其依法進(jìn)行判定。上述回復(fù)僅供參考，感謝您對(duì)本網(wǎng)站的支持!

來源：珠海市香洲區(qū)稅務(wù)局

2、關(guān)于中山市在土地增值稅清算中是采用二分法還是三分法?

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程>的公告》(國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局公告2019年第5號(hào))第十九條規(guī)定，土地增值稅以房地產(chǎn)主管部門審批、備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。具體結(jié)合項(xiàng)目立項(xiàng)、用地規(guī)劃、方案設(shè)計(jì)審查(修建性詳細(xì)規(guī)劃)、工程規(guī)劃、銷售(預(yù)售)、竣工驗(yàn)收等確定。同一個(gè)項(xiàng)目既建造普通住宅，又建造其他類型房地產(chǎn)的，應(yīng)分別計(jì)算增值額、增值率，分別清算土地增值稅。

來源：中山市稅務(wù)局

3、自然人以及法人以無形資產(chǎn)入股，需要繳納什么稅?并且如何計(jì)算，稅率分別為多少?

答：1.投資者：按照轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)繳納增值稅(涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓適用稅率9%，不涉及的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓適用稅率6%;征收率3%)。城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加分別按增值稅的應(yīng)納稅額的7%、3%、2%計(jì)征。對(duì)收入減除該資產(chǎn)原值及合理稅費(fèi)后的余額作為所得額征收所得稅(個(gè)人所得稅按20%，企業(yè)所得稅稅率25%)。按萬分之五計(jì)征印花稅。涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的征收土地增值稅(土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。)

2.接受投資企業(yè)：按萬分之五計(jì)征印花稅，涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的按3%計(jì)征契稅。以上答復(fù)僅供參考，一切以現(xiàn)行稅法及稅收政策的具體規(guī)定為準(zhǔn)。

來源：佛山市順德區(qū)稅務(wù)局

4、清遠(yuǎn)市土地增值稅清算采用二分法還是三分法?

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程>的公告》規(guī)定，清遠(yuǎn)市土地增值稅清算采用二分法。

來源：清遠(yuǎn)市稅務(wù)局

5、我司是珠海一家房地產(chǎn)企業(yè)，想問一下珠海稅務(wù)局認(rèn)可的土地增值稅稅清算時(shí)成本分?jǐn)偡椒ㄓ心男?.土地成本分?jǐn)偡椒ㄕJ(rèn)可的有哪些，2.共同成本分?jǐn)偡椒ㄓ心男?

答：一、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號(hào))規(guī)定：“四、土地增值稅的扣除項(xiàng)目……(五)屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額?！备鶕?jù)國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》的公告(國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局公告2019年第5號(hào))(以下簡稱《規(guī)程》)規(guī)定：“第二十九條審核取得土地使用權(quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：……(二)土地出讓金是否按照以下方式分?jǐn)偅簢型恋厥褂脵?quán)出讓合同或其補(bǔ)充協(xié)議注明，地下部分不繳納土地出讓金或者地上部分與地下部分分別繳納土地出讓金的，土地出讓金應(yīng)直接歸集到對(duì)應(yīng)的受益對(duì)象(地上部分或地下部分)?！倍?、根據(jù)《規(guī)程》規(guī)定：“第二十八條審核扣除項(xiàng)目是否符合下列要求：……(三)同一清算單位內(nèi)發(fā)生的成本、費(fèi)用，能按照受益對(duì)象直接歸集的，按照直接成本法計(jì)入相應(yīng)房地產(chǎn)類型扣除;不能按照受益對(duì)象直接歸集的成本、費(fèi)用，原則上按照不同類型房地產(chǎn)可售建筑面積比例計(jì)算分?jǐn)?對(duì)占地相對(duì)獨(dú)立的不同類型房地產(chǎn)，可按占地面積法計(jì)算分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)?！?/p>

來源：珠海市香洲區(qū)稅務(wù)局

6、a公司的自然人股東張三、李四將持有的公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給自然人王五和劉六，雙方簽訂了股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書，原股東張三、李四繳納了股權(quán)溢價(jià)個(gè)人所得稅及財(cái)產(chǎn)交易印花稅。但a公司名下有土地一塊，原股東張三、李四在股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地已進(jìn)行了資產(chǎn)評(píng)估，也交了股權(quán)溢價(jià)個(gè)人所得稅，請(qǐng)問此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否還須就土地增值部分繳納土地增值稅?

答：根據(jù)《中人民共和國土地增值稅暫行條例》(國務(wù)院令第138號(hào))第二條規(guī)定：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。根據(jù)《中人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法字〔1995〕6號(hào))規(guī)定：第二條條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。第三條條例第二條所稱的國有土地，是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地。

來源：清遠(yuǎn)市清城區(qū)稅務(wù)局

7、現(xiàn)有一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目位于惠州市仲愷區(qū)，回遷物業(yè)視同銷售計(jì)入增值稅銷項(xiàng)后，該視同銷售收入可否作為拆遷補(bǔ)償費(fèi)計(jì)入增值稅中進(jìn)項(xiàng)抵扣額的土地成本里?還是計(jì)入增值稅進(jìn)項(xiàng)?