個(gè)人銷售住房稅收政策(個(gè)人銷售、購買住房涉及稅費(fèi)政策)

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》的規(guī)定:“五、個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的,免征增值稅。

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》第一條第十五款的規(guī)定:“個(gè)人銷售自建自用住房免征增值稅”。

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房個(gè)人所得稅政策

(一)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房個(gè)人所得稅按什么項(xiàng)目征收?

根據(jù)《中人民共和國個(gè)人所得稅法》及其實(shí)施條例規(guī)定“個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房,以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額,按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅”。

(二)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”征收,稅率是多少?

個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目適用20%的稅率計(jì)征個(gè)人所得稅。

(三)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房未能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證的,如何計(jì)算個(gè)人所得稅?

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕108號(hào))第三條規(guī)定:“納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證,不能確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的,稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定,對(duì)其實(shí)行核定征稅,即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。具體比例由省稅務(wù)局或者省稅務(wù)局授權(quán)的市稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類型、住房平均價(jià)格水平等因素,在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定。”

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》(國稅發(fā)〔2007〕33號(hào))第四條的規(guī)定:“《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅的有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕108號(hào))第三條所稱“‘未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證’,是指納稅人不能提供房屋購買合同、發(fā)票或建造成本、費(fèi)用支出的有效憑證,或契稅征管檔案中沒有上次交易價(jià)格或建造成本、費(fèi)用支出金額等記錄。凡納稅人能提供房屋購買合同、發(fā)票或建造成本、費(fèi)用支出的有效憑證,或契稅征管檔案中有上次交易價(jià)格或建造成本、費(fèi)用支出金額等記錄的,均應(yīng)按照核實(shí)征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅?!?/p>

(四)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”征收時(shí),可以扣除的項(xiàng)目有哪些?

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕108號(hào))第二條第三項(xiàng)規(guī)定:“合理費(fèi)用是指:納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。

(五)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房支付的裝修費(fèi)如何進(jìn)行扣除?

支付的住房裝修費(fèi)用。納稅人能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票,并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的,經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核,其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用,可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除:

1.已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房:最高扣除限額為房屋原值的15%;

2.商品房及其他住房:最高扣除限額為房屋原值的10%。

納稅人原購房為裝修房,即合同注明房價(jià)款中含有裝修費(fèi)(鋪裝了地板,裝配了潔具、廚具等)的,不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。

(五)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房什么情況不能扣除裝修費(fèi)?

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》(國稅發(fā)〔2007〕33號(hào))第五條第一項(xiàng)規(guī)定:“凡有下列情況之一的,在計(jì)算繳納轉(zhuǎn)讓住房所得個(gè)人所得稅時(shí)不得扣除裝修費(fèi)用:

1.納稅人提供的裝修費(fèi)用憑證不是有效發(fā)票的;

2.發(fā)票上注明的付款人姓名與房屋產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)共有人的姓名不一致的;

3.發(fā)票由建材市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)開具,且未附所購商品清單的?!?/p>

(七)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房支付的住房貸款利息是否可以扣除?

納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的,其向貸款銀行實(shí)際支付的住房貸款利息,憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。

(八)什么情況下個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房可以免征個(gè)人所得稅?

個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得,暫免征收個(gè)人所得稅。其中“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人(有配偶的為夫妻雙方)僅擁有一套住房。”

三、個(gè)人購買住房契稅政策

1.1998年06月16日頒布的《新疆維吾爾自治區(qū)契稅實(shí)施辦法》新疆維吾爾自治區(qū)人民政府令第77號(hào)新疆維吾爾自治區(qū)境內(nèi)契稅稅率為3%。

2.根據(jù)《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》(財(cái)稅〔2016〕23號(hào))自2016年2月22日起,對(duì)個(gè)人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女,下同),面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購買家庭第二套改善性住房,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按2%的稅率征收契稅。

家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭,購買的家庭第二套住房。

3.根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕144號(hào))文件對(duì)于個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的行為,應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅。

4.根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于夫妻之間房屋土地權(quán)屬變更有關(guān)契稅政策的通知》(財(cái)稅〔2014〕4號(hào))文件規(guī)定:在婚姻關(guān)系存續(xù)期間,房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有,變更為夫妻雙方共有或另一方所有的,或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有,變更為其中一方所有的,或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有,雙方約定、變更共有份額的,免征契稅。

四、個(gè)人銷售住房非稅政策

教育費(fèi)附加,以單位和個(gè)人實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅的稅額為計(jì)征依據(jù),費(fèi)率為3%。

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