房企安置房&配建房視同銷售（增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅）
政策依據(jù)如下：
一、增值稅
其一，財稅【2016】36號附件1
第十四條下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)：
(一)單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。
(二)單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。
(三)財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。
第四十四條納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生本辦法第十四條所列行為而無銷售額的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額：
(一)按照納稅人最近時期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。
(二)按照其他納稅人最近時期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。
(三)按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：
組成計稅價格=成本×(1+成本利潤率)
成本利潤率由國家稅務(wù)總局確定。
二、企業(yè)所得稅
國稅發(fā)【2009】31號第七條企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入(或利潤)的實現(xiàn)。確認(rèn)收入(或利潤)的方法和順序為：
(一)按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定;
(二)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定;
(三)按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
三、土地增值稅
國稅發(fā)〔2006〕187號第三條將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：
1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定;
2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。(注意：這里沒有組成計稅價格)
第二部分
但對安置房、配建房的視同銷售問題，在實務(wù)中，還需要關(guān)注視同銷售價格確認(rèn)、納稅義務(wù)發(fā)生時間確定、非貨幣化安置與貨幣化安置對后續(xù)對應(yīng)按稅額影響、契稅的計稅基礎(chǔ)確定等問題。
原因是不論是拆遷安置房屋金，還是配建房屋，都是開發(fā)企業(yè)在獲取土地時所支付的對價，應(yīng)當(dāng)作為土地征用與拆遷補(bǔ)償支出的一部分。
這樣一來，土地成本涉及到的增值稅一般計稅方式下銷售額的扣減、土地增值稅扣除及加計扣除、企業(yè)所得稅計稅成本以及契稅的計稅基礎(chǔ)等問題也隨之而來。
相關(guān)政策如下：
一、增值稅
國家稅務(wù)總局公告2016年第18號第四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人(以下簡稱一般納稅人)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。
財稅〔2016〕140號第七條《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》(財稅〔2016〕36號)第一條第(三)項第10點中“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。
二、企業(yè)所得稅
國稅發(fā)〔2009〕31號第二十七條開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容如下：
(一)土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項費(fèi)用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。
三、土地增值稅
國稅函〔2010〕220號第六條關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題
(一)房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)2006187號)第三條第(一)款規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計入拆遷補(bǔ)償費(fèi);回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
(二)開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)2006187號第三條第(一)款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi);異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
(三)貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
四、契稅
財稅〔2004〕134號文第一條規(guī)定，出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。
……
(二)以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應(yīng)確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。
第三部分
一、視同銷售價格確認(rèn)
(一)存在問題
雖然以上政策文件中，都明確有視同銷售價格的確定原則和先后順序穗，但是有的是以開發(fā)的商品房安置，有的是單獨(dú)在規(guī)劃內(nèi)的安置地塊專門建造的安置房安置，有的是在劃撥地塊專門建造的安置房安置。所以在實務(wù)中安置房屋的視同銷售價格的確認(rèn)還需要不同的安置方式來單獨(dú)確定。
1.如果是以本企業(yè)開發(fā)的商品房安置
增值稅：按納稅人最近時期同類貨物的平均銷售價格確定;
企業(yè)所得稅：本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定;
土地增值稅：本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定。
三大稅種的價格確定雖然略有不同，但是稅企基本可以達(dá)成共識。
2.如果是以本企業(yè)規(guī)劃內(nèi)的安置地塊專門建造的安置房安置
要取得其他納稅人或者當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品的平均銷售價格、市場公允價值、市場價格或評估價值，并非易事。在這種情形下，增值稅、企業(yè)所得稅都允許按照組成計稅價格來確定視同銷售價格，但是土地增值稅則沒有此規(guī)定。
所以此時征納雙方在視同銷售價格確定上，爭議較大。
并且，增值稅上組成計稅價格的成本利潤率，按照國稅發(fā)〔1993〕154號第二條計稅依據(jù)(四)納稅人因銷售價格明顯偏低或無銷售價格等原因，按規(guī)定需組成計稅價格確定銷售額的，其組價公式中的成本利潤率為10%。
而按照國稅發(fā)200931號文的規(guī)定，企業(yè)所得稅的成本利潤率不得低于15%。土地增值稅并沒有組成價格這一說。
3.如果是以劃撥的土地上建造的安置房安置，根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2014年第2號的規(guī)定，需要按照中人民共和國財政部國家稅務(wù)總局第52號第二十條(三)按下列公式核定：
營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×(1+成本利潤率)÷(1-營業(yè)稅稅率)
營改增后，此條款精神通常應(yīng)當(dāng)隨之平移，但是目前尚未看到明文規(guī)定。雖然有個別省份在營改增推行工作中，曾經(jīng)以問答形式予以明確參照適用，但是實務(wù)中執(zhí)行起來總歸不夠理直氣壯。
(二)衍生問題
1.增值稅一般計稅方式下，以上視同銷售銷售額，可否作為向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，允許納稅人在銷售額里扣減?待政策予以明確。
2.企業(yè)所得稅處理上同時作為視同銷售收入和視同銷售成本處理，在開發(fā)產(chǎn)品全部銷售的情況下，不會對整體應(yīng)納稅所得額產(chǎn)生影響。但是部分開發(fā)產(chǎn)品自用或出租的情況下，部分視同銷售成本會沉淀到固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)上，形成時間性差異，視同銷售收入成為現(xiàn)實的納稅義務(wù)，而視同銷售成本成為遞延所得稅資產(chǎn)。
3.土地增值稅處理上，更加具有悲喜交加的劇情效果。如果使用開發(fā)的商品房安置，并且安置房屋和商品房屋再同一清算項目內(nèi)，視同銷售收入價格確定越高，可以扣除并可以加扣的金額越高，對整體土地增值稅的增值額和增值率都有攤薄效應(yīng)，此為一喜。如果安置房屋屬于單獨(dú)地塊規(guī)劃建造，勢必應(yīng)當(dāng)單獨(dú)作為一個清算項目進(jìn)行清算，視同銷售收入高低與否，結(jié)果都會出現(xiàn)清算增值額為負(fù)的結(jié)果。收入越高，增值稅和企業(yè)所得稅繳納越多，對于土地增值稅來說，終究為紙上富貴，此為一悲。
二、納稅義務(wù)發(fā)生時間確定
首先，由于安置房屋一般是在商品房開發(fā)之前建造并安置，但是也不屬于預(yù)收款方式銷售，增值稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅應(yīng)當(dāng)不發(fā)生預(yù)繳稅款的義務(wù)。
(一)增值稅
財稅【2016】36號文附件1第四十五條增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時間為：
……
(四)納稅人發(fā)生本辦法第十四條規(guī)定情形的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天源。
(二)企業(yè)所得稅
按照國稅發(fā)200931號文規(guī)定，應(yīng)當(dāng)在開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生。
(三)土地增值稅
按照國稅發(fā)〔2006〕187號文的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生。
安置房、配建房的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，應(yīng)當(dāng)是在房屋交付給被安置對象時?還是在房屋在房管部門辦理網(wǎng)簽手續(xù)時?還是在被安置對象辦理房屋權(quán)屬登記時?實務(wù)中存在較大爭議。阿蓮認(rèn)為，按照政策條文理解，三大稅種，都應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一為辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記時，確認(rèn)納稅義務(wù)實現(xiàn)。
但是，實務(wù)中，往往辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記時間，會晚于開發(fā)商品增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間(交房時間);也晚于企業(yè)所得稅開發(fā)產(chǎn)品計稅對象的完工時間;也晚于土地增值稅稅項目清算時間。所以實務(wù)中政策執(zhí)行起來好似空中樓閣，不好準(zhǔn)確把握。
三、非貨幣化安置與貨幣化安置對應(yīng)納稅額的影響
(一)增值稅
按照財稅〔2016〕140號第七條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目(選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外)，在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實性的材料。
貨幣化安置在增值稅處理上顯得非常清爽。但是非貨幣化的實物安置，可否作為土地成本，在計算銷售額時差額扣除，急需政策供給。
不僅如此，如果允許實物安置支出扣減銷售額，究竟是按照實際發(fā)生的建造支出扣除，還是按照視同銷售收入額扣除，也對增值稅產(chǎn)生較大影響。對于納稅人來說，最好的結(jié)果，是企業(yè)所得稅上的處理原則，一邊做視同銷售收入處理，同金額的確認(rèn)土地成本的扣減，這樣才是稅收中性原則的體現(xiàn)。
(二)企業(yè)所得稅
如前所述，貨幣化安置在企業(yè)所得稅處理上也比較清爽。實物安置時，雖然有收入、成本對企業(yè)所得稅影響的時間性差異存在，但是終究是影響結(jié)果不大。
(三)土地增值稅
貨幣化安置和自建房屋實物安置，對土地增值稅的影響出現(xiàn)不同的結(jié)果。
例如：安置房建造成本為5000萬，視同銷售收入8000萬。按照國稅函〔2010〕220號文規(guī)定，8000萬元計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。注意，此時已經(jīng)有5000萬元的建造成本支出，已經(jīng)計入了開發(fā)成本中。
實物安置的結(jié)果是：收入為8000萬元，扣除項目金額為5000+8000=13000萬元，按照加計扣除30%計算，扣除項目總金額為16900萬元，增值額為8000-16900=-8900萬元
如果是貨幣化安置或者購入房屋安置，支出8000萬元。收入為0，扣除項目總金額為8000×(1+30%)=10400萬元，增值額為-10400元。
結(jié)果之一，由于視同銷售收入大于建造成本，紙上富貴現(xiàn)實的影響了土地增值稅的增值額計算。
結(jié)果之二，如果是貨幣安置，貨幣支出可以完全的參與到項目清算的扣除金額中，實現(xiàn)完全的扣除權(quán)益，直接拉低增值額，實現(xiàn)土地增值稅的稅負(fù)降低。但是如果是實物安置，以本開發(fā)項目商品房安置，負(fù)增值也可以起到拉低本項目增值額的效果;但是如果是在單獨(dú)地塊上建造的安置房，則會出現(xiàn)負(fù)增值完全浪費(fèi)，加上增值稅和企業(yè)所得稅的現(xiàn)實納稅義務(wù)，結(jié)果比較悲催。
四、契稅計稅基礎(chǔ)確定
按照道理來說，拆遷安置的責(zé)任和義務(wù)承擔(dān)主體，應(yīng)當(dāng)是承擔(dān)土地收儲任務(wù)的政府。但是在“舊城改造”等一二級聯(lián)動開發(fā)項目中，房地產(chǎn)企業(yè)先行介入一級土地開發(fā)的拆遷安置過程中，待土地達(dá)到出讓條件后，再通過“招拍掛”的形式拿地開發(fā)。也有一部分是“毛地(生地)”凈掛的情況下拿到土地。待土地出讓以后，政府將土地出讓收入中的一部分，以各項返還的名義，將拆遷安置支出，再返還給開發(fā)商。
但是按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》(國辦發(fā)〔2006〕100號文件)第一條規(guī)定：“……任何地區(qū)、部門和單位都不得以‘招商引資’、‘舊城改造’、‘國有企業(yè)改制’等各種名義減免土地出讓收入，實行‘零地價’，甚至‘負(fù)地價’，或者以土地?fù)Q項目、先征后返、補(bǔ)貼等形式變相減免土地出讓收入。國有土地出讓過程中，土地出讓金的繳納是受讓人的義務(wù)，任何地區(qū)、部門和單位不得以任何方式予以減免或者返還。和《國家稅務(wù)總局關(guān)于明確國有土地使用權(quán)出讓契稅計稅依據(jù)的批復(fù)》(國稅函〔2009〕603號)根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》(財稅2004134號)規(guī)定，出讓國有土地使用權(quán)，契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。對通過“招、拍、掛”程序承受國有土地使用權(quán)的，應(yīng)按照土地成交總價款計征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。
假如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)安置房屋發(fā)生成本為5000萬元，在土地出讓環(huán)節(jié)，如果該地塊凈地出讓價格為20000萬元，后期政府又以招商引資的名義返還安置支出3500萬元(其中有30%部分需要上解)。那么，契稅的計稅基礎(chǔ)，應(yīng)當(dāng)是多少?
是20000萬元?是25000(5000+20000)萬元?還是21500萬元(5000+20000-3500)萬元?
最為恰當(dāng)?shù)拇鸢笐?yīng)當(dāng)是20000萬元。但是由于在開發(fā)企業(yè)的賬面上，還記載有拆遷安置支出5000萬元，所以，按照財稅〔2004〕134號文的字面理解，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)也會將此支出作為契稅的計稅基礎(chǔ)。實際上這部分支出是被重復(fù)計算了的。
更有甚者，由于安置房屋在增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅上都有視同銷售的規(guī)定，按照視同銷售收入金額作為契稅的計稅基礎(chǔ)，在實務(wù)中，也不是一件令人匪夷所思的事情。
總之，在安置房、配建房的涉稅處理上，急需理出一個規(guī)矩來，以減少征納雙方的無謂口舌之爭。
2017年4月的解讀——
“限地價+競配建”無償是否視同銷售?<萬炫頎>
編者按：無償配建政府保障房(不是個人的回遷房)，老樊也不贊同視同銷售的方法，但配建成本應(yīng)繳納契稅，增值稅可作為土地價款計算銷售額時扣除，企業(yè)所得稅、土地增值稅以施工成本作為土地成本可予以扣除，不過爭議還是較大，老樊人微言輕，大家可共同討論。
目前，各地對于設(shè)置了“限地價+競配建”門檻的地塊競得人適用的稅收政策不盡一致，亟待有關(guān)部門統(tǒng)一明確。
隨著土地拍賣市場的不斷升溫，有些城市選擇了以“限地價+競配建”的土地出讓方式作為調(diào)控手段，即當(dāng)?shù)貕K競拍價達(dá)到一定價位后，競買方式轉(zhuǎn)為競投配建商品房，配建的商品房須無償移交給當(dāng)?shù)卣?，競得人須在成交后與當(dāng)?shù)卣群炗喤浣ǖ纳唐贩拷ㄔO(shè)移交協(xié)議，再與市國土資源部門簽訂《國有建設(shè)用地出讓合同》。
例：某房地產(chǎn)企業(yè)為增值稅一般納稅人(新項目，建安企業(yè)也為增值稅一般納稅人)配建面積36450平方米，市場售價4萬元/平方米，地價款292284萬元，建筑施工成本58456.82萬元，其他開發(fā)成本7307.10萬元，假設(shè)工程預(yù)算價與結(jié)算價一致，總可售面積109692.06平方米(配建面積不屬于(含)可售面積)。
配建成本按建筑面積分?jǐn)偅浣ǔ杀?58456.82×36450÷(36450+109692.06)÷(1+11%)=13135.13(萬元)
“限地價+競配建”的土地出讓方式，稅收政策分析如下：
1.增值稅
第一種方案：根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條規(guī)定，單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)視同銷售不動產(chǎn)。
配建商品房銷售額=(36450×4)÷(1+11%)=131351.35(萬元)，土地價款292284萬元可抵減銷項稅額。
第二種方案：移交不是轉(zhuǎn)讓，且當(dāng)?shù)卣畬o償獲得的商品房如用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象，則不視同銷售不動產(chǎn)。案例中配建商品房銷售額為0元。
筆者雖然贊成第一種方案的處理思路，但卻對財稅〔2016〕36號文件附件1第四十四條規(guī)定，按公允價格均值與組成計稅價格的順序確定銷售額的規(guī)定有所保留。考慮到競得人配建的商品房須無償移交給當(dāng)?shù)卣谡麄€過程中競得人并未獲得任何收益，因此按公允價格均值核定銷售額不盡合理，建議以配建商品房的施工成本13135.13萬元或直接以施工成本×(1+成本利潤率)的方法確定銷售額。【樊劍英：但要增加土地成本，繳納契稅。】
2.契稅
第一種方案：根據(jù)《契稅暫行條例細(xì)則》第九條規(guī)定，成交價格指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格。包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。契稅成交價格為《國有建設(shè)用地出讓合同》確定的金額。案例中成交價格為292284萬元。
第二種方案：契稅成交價格為競拍價、競投配建商品房建安成本與其他經(jīng)濟(jì)利益之和，競投配建商品房建安成本在納稅期限內(nèi)以競得人的工程預(yù)算價為計算依據(jù)，待配建商品房竣工驗收后多退少補(bǔ)。
成交價格=292284+13135.13=305419.13(萬元)。
筆者贊成第二種方案，但若采用這種方案會給主管稅務(wù)機(jī)關(guān)帶來不小的困難，源于目前契稅的征管多以“以地控稅”為手段，沒有類似企業(yè)所得稅匯算清繳事后核查的機(jī)制，由于在契稅納稅申報階段，工程預(yù)算價主要依靠競得人自行申報，而待配建商品房竣工驗收后相關(guān)契稅完稅證明又已經(jīng)開出，如何有效落實多退少補(bǔ)的政策，目前各地做法不盡相同。
3.企業(yè)所得稅
第一種方案：“限地價+競配建”地塊的競得人一般為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)第七條規(guī)定，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入(或利潤)的實現(xiàn)。
配建商品房銷售收入=(36450×4)÷(1+11%)=131351.35(萬元)。
第二種方案：競得人配建的商品房須無償移交給當(dāng)?shù)卣男袨?，不屬于國稅發(fā)〔2009〕31號文件第七條中規(guī)定的視同銷售，配建商品房施工成本可視為大市政配套費(fèi)，按第二十七條相關(guān)規(guī)定計入計稅成本。
土地征用與拆遷補(bǔ)償費(fèi)=292284+13135.13=305419.13(萬元)。
筆者贊成采用第二種方案。配建商品房雖不屬于城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的涵蓋內(nèi)容，但從實際案例來看，移交當(dāng)?shù)卣呐浣ㄉ唐贩客挥米鞴夥?、人才公寓等保障性住房用途，其本質(zhì)已經(jīng)與強(qiáng)調(diào)“民生優(yōu)先”原則的城市市政公用基礎(chǔ)設(shè)施基本相同，因此配建商品房施工成本應(yīng)可視為大市政配套費(fèi)。
4.土地增值稅
第一種觀點：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)第三條規(guī)定，視為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。案例中配建商品房銷售收入計算與企業(yè)所得稅相同。
第二種觀點：配建商品房為無償移交，競得人并未取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第二條與第七條的規(guī)定，競得人無償移交配建商品房不視為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入。配建商品房施工成本歸集為取得土地使用權(quán)所支付的金額中的按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用，按有關(guān)規(guī)定扣除。案例中取得土地使用權(quán)成本計算與企業(yè)所得稅土地征用與拆遷補(bǔ)償費(fèi)基本相同。