預(yù)收物業(yè)費(fèi)，可以享受季度不超45萬免稅的優(yōu)惠嗎（免征增值稅）

我們來分析一下：

一、物業(yè)公司的增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

物業(yè)管理服務(wù):稅目屬于商務(wù)輔助服務(wù)——企業(yè)管理服務(wù)——物業(yè)管理服務(wù)，稅率6%，征收率3%。物業(yè)公司收取物業(yè)費(fèi)往往是提前一次性收取，如何確認(rèn)增值稅納稅義務(wù)時(shí)間呢?

舉個(gè)例子，某小區(qū)的物業(yè)管理處2021年3月18日收取2021年1月-12月的物業(yè)費(fèi)，它的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是2021年3月份一次性確認(rèn)，還是分期確認(rèn)?實(shí)務(wù)中持兩種觀點(diǎn)的都有，比如江西國稅認(rèn)為應(yīng)一次性確認(rèn)收入：

《江西省國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營改增政策問題解答六(生活服務(wù)類)》

十八、物業(yè)管理公司提前一次性收到的物業(yè)費(fèi)，可否分期計(jì)算增值稅?

答：不能分期確認(rèn)，于收到的同時(shí)一次性確認(rèn)。

而河北國稅認(rèn)為應(yīng)分期確認(rèn)收入：

《河北省國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答(之六)》

十二、物業(yè)管理公司采取預(yù)收款方式收取物業(yè)費(fèi)確定納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問題

納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款憑據(jù)的當(dāng)天應(yīng)確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生;先開具發(fā)票的，開具發(fā)票的當(dāng)天應(yīng)確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生。

按照收訖銷售中款項(xiàng)確認(rèn)應(yīng)稅行為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的，應(yīng)以發(fā)生應(yīng)稅行為為前提。物業(yè)管理公司預(yù)收的物業(yè)費(fèi)，屬于在發(fā)生應(yīng)稅行為之前收到的款項(xiàng)，不屬于收訖銷售款項(xiàng)，不能按照該時(shí)間確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生。物業(yè)管理公司采取預(yù)收款方式收取業(yè)主物業(yè)費(fèi)的，應(yīng)按照發(fā)生應(yīng)稅行為的時(shí)間，分期確認(rèn)銷售收入;先開具發(fā)票的，于開具發(fā)票的當(dāng)天確認(rèn)銷售收入。

是分期一個(gè)月一個(gè)月或一個(gè)季度一個(gè)季度的確認(rèn)收入還是于收到時(shí)一次性確認(rèn)收入?小編贊同江西稅務(wù)的觀點(diǎn)，理由如下：

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號)附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條(以下簡稱第四十五條)第一項(xiàng)規(guī)定：“納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天;先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天?！?/p>

根據(jù)上述規(guī)定，收訖銷售款項(xiàng)，是指提供物業(yè)服務(wù)過程中或者完成后收到款項(xiàng)，物業(yè)公司2021年3月18日收到銷售款項(xiàng)，發(fā)生在物業(yè)服務(wù)過程中，符合“收訖銷售款項(xiàng)”的條件。銷售的是2021年1-12月的物業(yè)服務(wù)，服務(wù)期間是一年，不能簡單地按申報(bào)期間去進(jìn)行分?jǐn)偅壳翱偩衷鲋刀愓咧忻鞔_可以分?jǐn)偟?，只有其他個(gè)人一次性收取的房租收入。而且一次性收取物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司也具備了實(shí)際的納稅能力!因此文件規(guī)定納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是“發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)的當(dāng)天”，只能是2021年3月18日，同時(shí)在確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間時(shí)還應(yīng)當(dāng)注意：

1、除租賃服務(wù)外，在發(fā)生應(yīng)稅行為之前收到的預(yù)收款不發(fā)生增值稅納稅義務(wù)，但預(yù)收的物業(yè)費(fèi)先開具發(fā)票的，開具發(fā)票的當(dāng)天為增值稅納稅義務(wù)時(shí)間;未開具發(fā)票的，在未提供物業(yè)服務(wù)應(yīng)稅行為之前收到的款項(xiàng)不屬于收訖銷售款項(xiàng)，不能按照該時(shí)間確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生。如2020年12月收到2021年全年的物業(yè)費(fèi)，2020年12月不能確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生，但收款時(shí)同時(shí)開具了發(fā)票，要確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生。

2、如果合同約定了2021年3月收取2021年1月-12月的物業(yè)費(fèi)，但因業(yè)主拖欠一直未繳納，仍應(yīng)在書面合同確定的付款日期2021年3月確認(rèn)。

3、如果一直未收到物業(yè)費(fèi)，合同也未約定付款日期，應(yīng)在物業(yè)服務(wù)完成的當(dāng)天,即2021年12月末確認(rèn)。

二、會計(jì)處理與企業(yè)所得稅方面:企業(yè)所得稅收入確認(rèn)與會計(jì)收入確認(rèn)是一致的:長期為客戶提供重復(fù)的勞務(wù)收取的勞務(wù)費(fèi),在相關(guān)勞務(wù)活動發(fā)生時(shí)確認(rèn)收入。

《會計(jì)準(zhǔn)則——基本會計(jì)準(zhǔn)則》規(guī)定，會計(jì)的確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告應(yīng)當(dāng)以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)。

凡是當(dāng)期已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的收入和已經(jīng)發(fā)生或應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否支付，都應(yīng)當(dāng)作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。

《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第14號--收入》應(yīng)用指南第五條第(八)項(xiàng)規(guī)定，長期為客戶提供重復(fù)的勞務(wù)收取的勞務(wù)費(fèi),在相關(guān)勞務(wù)活動發(fā)生時(shí)確認(rèn)收入。

在企業(yè)所得稅方面，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》(國稅函〔2008〕875號)規(guī)定，長期為客戶提供重復(fù)的勞務(wù)收取的勞務(wù)費(fèi)，在相關(guān)勞務(wù)活動發(fā)生時(shí)確認(rèn)收入。因此，企業(yè)應(yīng)根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，按實(shí)際提供勞務(wù)的月份確認(rèn)收入并結(jié)轉(zhuǎn)成本，按季預(yù)繳企業(yè)所得稅，年終匯算清繳。

案例1：收取物業(yè)費(fèi)時(shí)，是預(yù)收方式，如今年已收了明年第一季度的物業(yè)費(fèi)，請問在確認(rèn)收入時(shí)，是否只確認(rèn)今年發(fā)生服務(wù)部分的收入?在會計(jì)和稅法上是怎樣規(guī)定的?在這一問題上怎樣理解權(quán)責(zé)發(fā)生制?

解析：分期確認(rèn)收入,今年已實(shí)現(xiàn)的物管費(fèi)確認(rèn)為收入，預(yù)收的明年的物業(yè)費(fèi)確認(rèn)為合同負(fù)債。預(yù)收賬款：沒準(zhǔn)以后還要退回去。合同負(fù)債(新收入準(zhǔn)則)：收了就不退了，不過未來要給別人提供服務(wù)，存在義務(wù)。

案例2：物業(yè)公司收取的物業(yè)費(fèi)都是按年收取并開給住戶收據(jù)，那么不用一次性確認(rèn)收入吧?可以按12個(gè)月分?jǐn)偞_認(rèn)收入吧?

解析：我國會計(jì)年度自公歷1月1日起至12月31日止，會計(jì)年度期間有月度、季度、半年度與年度。按年收取的物業(yè)費(fèi)，按月確認(rèn)收入。

案例3：接管的項(xiàng)目中，如有100個(gè)業(yè)主，但在每年的年底總有10%的業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)，請問在確認(rèn)收入時(shí)，是否要確認(rèn)這部分未交的物業(yè)費(fèi)?在會計(jì)和稅法上是怎樣規(guī)定的?在這一問題上怎樣理解權(quán)責(zé)發(fā)生制?