稅局答疑與房地產(chǎn)有關的15個熱點問題（土增清算）
問題內(nèi)容：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土增清算過程中，因為使用的大部分是自有資金，賬面只有部分財務費用，企業(yè)自行選擇按照計算比例扣除，這樣清算對企業(yè)更有利。請問，企業(yè)是否擁有利息扣除的選擇權——或者據(jù)實扣除，或者計算扣除?
答：一、根據(jù)《中人民共和國土地增值稅暫行條例》(國務院令第138號)規(guī)定，第六條計算增值額的扣除項目：(一)取得土地使用權所支付的金額;(二)開發(fā)土地的成本、費用;(三)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格;……
二、根據(jù)《中人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字〔1995〕6號)規(guī)定，第七條條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：(一)取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。(二)開發(fā)土地和新建房及配套設施(以下簡稱房增開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房增開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用?！?三)開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定……
三、根據(jù)《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)第三條規(guī)定，(一)財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。(二)凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條(一)、(二)項所述兩種辦法。(四)土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調(diào)整至財務費用中計算扣除。
因此，根據(jù)上述文件規(guī)定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條(一)、(二)項所述兩種辦法。建議您參考上述文件規(guī)定，具體涉稅事宜您可聯(lián)系主管稅務機關進一步確認。
來源：河南省稅務局
2、在土地增值稅清算時，產(chǎn)權車位是否分攤地價?
問題內(nèi)容：
(1)佛山的房地產(chǎn)企業(yè)，開發(fā)銷售的項目中，包含了有產(chǎn)權的地下車位，請問在計算土地增值稅時，有產(chǎn)權的地下車位是否分攤土地成本?是否有政策依據(jù)，還是地方執(zhí)行口徑?
(2)廣東省內(nèi)，還有哪些地市，在計算土地增值稅時，有產(chǎn)權車位要求分攤土地成本?
答：根據(jù)《國家稅務總局廣東省稅務局關于發(fā)布<國家稅務總局廣東省稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程>的公告》(國家稅務總局廣東省稅務局公告2019年第5號)及其解讀規(guī)定，同一清算單位內(nèi)發(fā)生的成本、費用，能按照受益對象直接歸集的，按照直接成本法計入相應房地產(chǎn)類型扣除;不能按照受益對象直接歸集的成本、費用，原則上按照不同類型房地產(chǎn)可售建筑面積比例計算分攤;對占地相對獨立的不同類型房地產(chǎn)，可按占地面積法計算分攤取得土地使用權所支付的金額、土地征用及拆遷補償費。
地上部分與地下部分土地成本分攤的方法，即國有土地使用權出讓合同或其補充協(xié)議注明，地下部分不繳納土地出讓金或者地上部分與地下部分分別繳納土地出讓金的，土地出讓金應直接歸集到對應的受益對象(地上部分或地下部分)。
來源：佛山市稅務局
3、財稅200959號規(guī)定的股權支付定義中“本企業(yè)股權”具體指的是什么?比如甲吸收合并乙，丙100%控股甲，用丙公司持有甲公司20%的股權去支付，是否屬于本企業(yè)股權支付呢?
答：根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于企業(yè)重組業(yè)務企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》(財稅〔2009〕59號)第二條規(guī)定，本通知所稱股權支付，是指企業(yè)重組中購買、換取資產(chǎn)的一方支付的對價中，以本企業(yè)或其控股企業(yè)的股權、股份作為支付的形式。您所述情況符合本條規(guī)定。
來源：廈門市稅務局
4、房地產(chǎn)開發(fā)商按政府要求配建的公租房是否可以按公共配套處理?
對于招拍掛文件中明確需拿地單位配建一定面積的公租房，建成后無償移交給政府的住房保障服務中心，此公租房一是無償移交給政府部門，二是移交后政府用于低收入人群出租居住的住房保障，用于公益性和社會公眾，請問此公租房是否可以按公共配套而不按視同銷售來進行稅務處理?
答：根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)第十七條規(guī)定，企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規(guī)定進行處理：
(一)屬于非營利性且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理。
(二)屬于營利性的，或產(chǎn)權歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。
來源：湖南省稅務局
5、保障性住房土地增值稅預征
我公司拍得一地塊，一部份由政府回購定向安置，一部份限價自售，請問適用于(2018)21號公告保障性住房土地增值稅適用零預征率嗎?要不要稅務局報備?
答：如屬于政府進行城市道路建設和其他公共設施建設項目，專門建設來安置被征地住戶的定向安置保障性住房，則可適用零預征率，具體建議您提供相關材料給主管稅務機關進一步審核判斷，以稅務機關實際判斷結果為準!
來源：福建省稅務局
6、莆田市房地產(chǎn)開發(fā)項目，不計容地下人防車位是否分攤土地成本?
答：通常人防車位產(chǎn)權不歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有，若發(fā)生銷售車位長期使用權情形，國有土地使用權未發(fā)生轉移，不屬于土地增值稅征收范圍，不繳納土地增值稅，其取得的收入不計入土地增值稅清算收入，對應土地成本也不可分攤扣除。
文件依據(jù)：
根據(jù)《中人民共和國土地增值稅暫行條例》(國務院令第138號)第二條規(guī)定：“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)，應當依照本條例繳納土地增值稅?！?/p>
來源：福建省稅務局
7、使用預繳增值稅抵減是否不分項目不分收入類型使用?
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)b項目收到預收款時已預繳100萬，請問申報銷售a項目收入增值稅時是否可使用b區(qū)預繳款抵減應納增值稅額?使用預繳增值稅抵減是否不分項目不分收入類型使用?
答：請參閱《國家稅務總局關于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局公告2016年第18號)的規(guī)定：“第十四條一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，應按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號文件印發(fā)，以下簡稱《試點實施辦法》)第四十五條規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管稅務機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續(xù)抵減?！?/p>
請參閱《財政部 稅務總局關于調(diào)整增值稅稅率的通知》(財稅〔2018〕32號)的規(guī)定：“一、納稅人發(fā)生增值稅應稅銷售行為或者進口貨物，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調(diào)整為16%、10%?！?/p>
請參閱《財政部 稅務總局 海關總署關于深化增值稅改革有關政策的公告》(財政部 稅務總局 海關總署公告2019年第39號)的規(guī)定：“一、增值稅一般納稅人(以下稱納稅人)發(fā)生增值稅應稅銷售行為或者進口貨物，原適用16%稅率的，稅率調(diào)整為13%;原適用10%稅率的，稅率調(diào)整為9%?！?/p>
請參閱《國家稅務總局關于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局公告2016年第18號)的規(guī)定：“第十五條一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用簡易計稅方法計稅的，應按照《試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管稅務機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續(xù)抵減?！?/p>
因此，申報銷售a項目收入增值稅時可使用b區(qū)已預繳稅款抵減增值稅應納稅額。使用已預繳稅款抵減應納稅額不分項目，也不分收入類型。
來源：12366北京中心
8、房地產(chǎn)企業(yè)預售階段預繳企業(yè)所得稅可以扣除期間費用和稅金及附加嗎?
我公司是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，本季度開始預售商品房，我想咨詢下，季度所得稅預繳時期間費用和稅金及附加是否可以抵扣。應預繳所得稅額是預收款*預計毛利率*25%還是(預收款*預計毛利率+本期利潤總額)*25%，十分感謝!
答：一、根據(jù)《全國人民代表大會常務委員會關于修改<中人民共和國企業(yè)所得稅法>的決定》(中人民共和國主席令第64號)第八條規(guī)定，企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。
二、根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)規(guī)定,第八條企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市稅務局按下列規(guī)定進行確定：(一)開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。(二)開發(fā)項目位于地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。(三)開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。(四)屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。第九條企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料?！谑l企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除?！诙鍡l計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品(包括固定資產(chǎn)，下同)過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用?！诙藯l企業(yè)計稅成本核算的一般程序如下：……(三)對期前已完工成本對象應負擔的成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進行分配，其中應由已銷開發(fā)產(chǎn)品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應負擔的成本費用待其實際銷售時再予扣除?！?五)對本期未完工和尚未建造的成本對象應當負擔的成本費用，應按分別建立明細臺賬，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結算。
三、根據(jù)《國家稅務總局關于修訂<中人民共和國企業(yè)所得稅月(季)度預繳納稅申報表(a類，2018年版)>等報表的公告》(國家稅務總局公告2020年第12號)規(guī)定，國家稅務總局修訂了《中人民共和國企業(yè)所得稅月(季)度預繳納稅申報表(a類，2018年版)》《中人民共和國企業(yè)所得稅月(季)度預繳和年度納稅申報表(b類，2018年版)》，現(xiàn)予以發(fā)布，自2020年7月1日起施行?！郊?.《中人民共和國企業(yè)所得稅月(季)度預繳納稅申報表(a類，2018年版)》(2020年修訂)……三、有關項目填報說明……(四)預繳稅款計算……4.第4行“特定業(yè)務計算的應納稅所得額”：從事房地產(chǎn)開發(fā)等特定業(yè)務的納稅人，填報按照稅收規(guī)定計算的特定業(yè)務的應納稅所得額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預售收入，按照稅收規(guī)定的預計計稅毛利率計算出預計毛利額填入此行?！?/p>
因此，根據(jù)上述文件規(guī)定，1.企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。對于企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。但是，對本期未完工和尚未建造的成本對象應當負擔的成本費用，應按分別建立明細臺賬，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結算。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預售收入，按照稅收規(guī)定的預計計稅毛利率計算出預計毛利額填入第4行“特定業(yè)務計算的應納稅所得額”(即：取得的預售收入*預計計稅毛利率)。
來源：河南省稅務局
9、納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房地產(chǎn)的，在土地增值稅清算時，分期開發(fā)各期如何分攤土地?
依據(jù)“中人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則財法字19956號”文件規(guī)定在土地增值稅清算時：納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定.可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。疑問事項：上述關于土地增值稅清算時，分期開發(fā)對土地總成本，對應的各期土地成本的分攤方法(占地面積分攤方法與建筑面積分攤方法)，企業(yè)是否可以自主選擇其中一種分攤方式進行分攤土地成本?(簡而言之，開發(fā)商取得一塊土地分為一期二期進行開發(fā)，土地增值稅清算時土地總成本分攤到一期二期如何分攤?現(xiàn)有的財法字19956號文件中明確的兩種分攤方法(占地面積分攤方法與建筑面積分攤方法)，企業(yè)是否可以自主選擇其中一種分攤方式進行分攤土地成本?)
答：根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的有關規(guī)定，納稅人分期開發(fā)項目，應按照受益對象合理分配。因此對成片受讓土地后分期開發(fā)的，地價款按照受益對象合理分配，即按各期占地面積分配分攤。
來源：福建省稅務局
10、清算后尾盤銷售如何納稅?
土地增值稅清算后，本月發(fā)生銷售情況如下：
銷售第一個清算項目庫存的商業(yè)門面房200㎡，取得銷售收入300萬元，銷售普通住宅300㎡，取得銷售收入240萬元，銷售幼兒園200㎡，取得銷售收入140萬元(以前此項目清算時商業(yè)門面房成本3800元/㎡、普通住宅4200元/㎡、幼兒園成本3500元/㎡);
銷售第二個清算項目庫存的普通住宅150㎡，取得銷售收入220萬元，銷售普通住宅150㎡，取得銷售收入100萬元，(以前此項目清算時商業(yè)門面房成本4000元/㎡、普通住宅4400元/㎡);
銷售第三個清算項目庫存的門面房400㎡，取得銷售收入600萬元，轉讓無產(chǎn)權車位800㎡，取得銷售收入80萬元(以前此項目清算時商業(yè)門面房成本4200元/㎡、無產(chǎn)權車位5000元/㎡)。
請問本月如何申報繳納土地增值稅?是三個項目合并一起分房屋業(yè)態(tài)征收土地增值稅還是按照每個清算項目分業(yè)態(tài)征收土地增值稅?
答：根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)的規(guī)定：“一、土地增值稅的清算單位
土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。
開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。
八、清算后再轉讓房地產(chǎn)的處理
在土地增值稅清算時未轉讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。
單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積”
來源：遼寧省稅務局
11、公司向居民個人支付的擋光費是否可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本?
公司在開發(fā)高層樓盤時向周邊居民支付了擋光補償費，是否可以列為房地產(chǎn)開發(fā)成本，在土地增值稅清算時扣除?
答：根據(jù)《中人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字〔1995〕6號)第七條第二款規(guī)定:“開發(fā)土地和新建房及配套設施(以下簡稱房增開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房增開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。
土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。
前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。
建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。
基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出。
開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。”
根據(jù)《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)規(guī)定：“六、關于拆遷安置土地增值稅計算問題
(一)房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)第三條第(一)款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
(二)開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)〔2006〕187號第三條第(一)款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費;異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費?！?/p>
擋光補償費不符合上述文件規(guī)定，不得作為房地產(chǎn)開發(fā)成本在土地增值稅清算時扣除。
來源：遼寧省稅務局
12、房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅印花稅是否扣除?
關于印花稅的扣除在財稅字1995(48)號中解釋印花稅在管理費用中扣除，所以不應在稅金扣除，但是財會201622號文件中，把印花稅調(diào)整到稅金及附加科目，管理費用中已經(jīng)不包括了，現(xiàn)在是否可以扣除?
答：根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字〔1995〕48號)第九條規(guī)定，細則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》的有關規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務人在計算土地增值稅時允許扣除在轉讓時繳納的印花稅。
因此，不管計入何種會計科目，細則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。
來源：內(nèi)蒙古自治區(qū)稅務局
13、房產(chǎn)開發(fā)土地增值稅清算收入確認
國家稅務總局公告2016年70號，關于土地增值稅收入確認，第一條其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額，但第四條土地增值稅應稅收入=營改增前轉讓房地產(chǎn)取得的收入+營改增后轉讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入
因為銷項稅額中是(收入—土地出讓金)/1.09*0.09計算的這兩個對于收入的解釋不一致，應該怎么理解?
答：根據(jù)《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務總局公告2016年第70號)文件規(guī)定，第一條是關于營改增后土地增值稅應稅收入確認問題，第四條是關于營改增前后土地增值稅清算的計算問題，兩者不矛盾。
來源：內(nèi)蒙古自治區(qū)稅務局
14、不動產(chǎn)經(jīng)營租賃簡易計稅問題
你好，我公司15年租入的不動產(chǎn)，其中部分對外轉租，選擇的是簡易計稅。但是今年年底合同到期，現(xiàn)在簽了一份補充協(xié)議，從明年初續(xù)租5年，那么在補充協(xié)議租賃期間內(nèi)我還可以選擇簡易計稅嗎?還是只能選擇一般計稅?也就是說補充協(xié)議是算作原合同的延續(xù)還是作為新合同?
答：根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規(guī)定：
附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》第一條第九款：
1.一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機構所在地不在同一縣(市)的不動產(chǎn)，應按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
根據(jù)《河北省國家稅務局關于全面推開營改增有關政策問題的解答(之二)》規(guī)定：
二十二、關于轉租房產(chǎn)是否允許選擇簡易計稅方法問題
轉租人轉租房產(chǎn)是否允許選擇簡易計稅，應區(qū)分情況確定。轉租人根據(jù)2016年4月30日前簽訂的老租賃合同收取的租金，視為在2016年4月30日之前取得的不動產(chǎn)對外出租，可以選擇簡易計稅方法。
例如：m公司2015年1月1日從a公司租入不動產(chǎn)，同月m公司與b公司簽訂租賃合同，將該不動產(chǎn)轉租給b公司，合同期限3年，至2017年12月31日到期。在該老租賃合同到期前，m公司轉租該不動產(chǎn)收取的租金，可以選擇簡易計稅方法。
根據(jù)《關于發(fā)布《河北省國家稅務局關于全面推開營改增有關政策問題的解答(之六)》的通知》規(guī)定：
納稅人將2016年4月30日前租入的不動產(chǎn)對外轉租的，選擇適用簡易征收計稅方法進行備案時，需提供租入該不動產(chǎn)的合同證明該不動產(chǎn)于2016年4月30日前租入。納稅人2016年5月1日之后租入的不動產(chǎn)對外轉租的，不能選擇適用簡易征收計稅方法。
根據(jù)《全國稅務機關納稅服務規(guī)范3.0》規(guī)定：
申報享受稅收減免，無需報送資料
來源：河北省稅務局
15、房地產(chǎn)企業(yè)無產(chǎn)權車位如何納稅，是以不動產(chǎn)租賃還是不動產(chǎn)轉讓?
答：根據(jù)總局有關政策解答精神，按照實質(zhì)重于形式的原則，如果購買方取得了不動產(chǎn)的占有、使用、收益、分配等權力，仍應按照出售不動產(chǎn)處理。
來源：江西省稅務局
2017年7月的解答——
房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”12個熱點問題須關注
問題1：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已繳納營業(yè)稅發(fā)票需補開增值稅發(fā)票如何開具？
答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業(yè)稅的預收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，需要補開，可以在增值稅稅控開票軟件中選擇“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”項目下的603 “已申報繳納營業(yè)稅未開票補開票”項目。 使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”編碼，發(fā)票稅率欄應填寫“不征稅”，備注欄填寫“補開營業(yè)稅發(fā)票”并且不得開具增值稅專用發(fā)票。
不受2017年12月31日前補開的限制。
問題2：營改增后交房時有面積差，房地產(chǎn)企業(yè)需要退房款，而這部分房款已經(jīng)繳納過營業(yè)稅該如何處理？
答：根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》，試點納稅人發(fā)生應稅行為，在納入營改增試點之日前已繳納營業(yè)稅，營改增試點后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應當向原主管地稅機關申請退還已繳納的營業(yè)稅。暫規(guī)定不按照單套計算退營業(yè)稅或繳納增值稅，按照項目統(tǒng)算。
問題3：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時存在多個建設項目，可否分別選擇適用簡易計稅方法和一般計稅方法？
答：對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人同時存在多個項目的，符合簡易計稅規(guī)定的，可以按照項目分別選擇適用簡易計稅方法和一般計稅方法。
問題4：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分公司在銷售不動產(chǎn)時，能否扣除以總公司名義支付的土地出讓金？
答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設立項目公司對該受讓土地進行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司；
（二）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補充合同時，土地價款總額不變；
（三）項目公司的全部股權由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。
問題5：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓車位如何繳納增值稅？
答：目前青島市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓車位使用權一般存在兩種形式：一是捆綁住宅轉讓車位使用權，二是單獨轉讓車位使用權。
（一）對于捆綁住宅轉讓車位使用權，在《購房合同》或《車位使用權轉讓協(xié)議》中約定車位價款包含在其購房款中，其轉讓車位使用權的行為不屬于無償轉讓不動產(chǎn)，不視同銷售行為。
（二）對于單獨轉讓車位使用權，屬于銷售不動產(chǎn)行為，按照銷售不動產(chǎn)相關規(guī)定繳納稅款。轉讓車位使用權，不涉及銷售房地產(chǎn)建筑面積，不得扣除支付的土地價款。
（三）銷售具有產(chǎn)權的車庫、車位，按照銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項目規(guī)定執(zhí)行。
問題6：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房所含裝飾、設備是否作為視同銷售處理？
答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房，如已在《商品房買賣合同》中注明裝修費用（裝飾、設備等）和贈送家電，且隨房屋單價一并收取的，不視同銷售。
問題7：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售取得“房款”已申報營業(yè)稅，營改增后取得的增值稅專用發(fā)票如何抵扣？
答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售房地產(chǎn)老項目選擇一般計稅方式的，銷售不動產(chǎn)時已申報營業(yè)稅，營改增后取得的增值稅專用發(fā)票。如果是用于已申報營業(yè)稅的部分，應視同其進項發(fā)票用于非應稅項目，其對應的建筑材料、建筑服務、設計服務不允許抵扣增值稅進項稅額。
問題8：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取預收款如何開具發(fā)票？
答：按照國家稅務總局2016年第53號公告規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預收款開具發(fā)票使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”下設602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預收款”編碼開具增值稅普通發(fā)票，發(fā)票稅率欄應填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用發(fā)票。待式交易完成后，開具全額的增值稅發(fā)票時，開具的不征稅項目的發(fā)票，無需收回。
問題9：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預收款按3%的預征率預繳的稅款，次月申報期能否抵繳申報稅款？
答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目收到預收款不作為納稅義務發(fā)生時間。其收到的預收款不計入當期申報銷售額，因此其按3%預征率預繳的稅款不得抵繳其申報稅款。待按規(guī)定確定納稅義務時間，根據(jù)銷售額和適用稅率或征收率計算應納稅額后，可以抵減已預繳稅款。
問題10：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預繳增值稅如何進行稅務和會計處理？
答：預繳增值稅的賬務處理。企業(yè)預繳增值稅時，借記“應交稅費——預交增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。月末，企業(yè)應將“預交增值稅”明細科目余額轉入“未交增值稅”明細科目，借記“應交稅費——未交增值稅”科目，貸記“應交稅費——預交增值稅”科目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等在預繳增值稅后，應直至納稅義務發(fā)生時方可從“應交稅費——預交增值稅“科目結轉至”應交稅費——未交增值稅“科目。
問題11：房地產(chǎn)企業(yè)將老項目的開發(fā)商品先辦理產(chǎn)權證，然后對外銷售，能否適用于簡易計稅？
答：老項目的開發(fā)商品辦理產(chǎn)權證后再直接對外銷售（不包含自用轉為固定資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)的開發(fā)商品），屬于不改變開發(fā)商品的屬性，仍屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。
問題12：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤形式取得的在建工程，能否適用老項目簡易計稅政策？