個人出租房屋相關(guān)個人所得稅問題解析（即應(yīng)繳納稅額）

本來嘛，這是一個很平常的事情，相關(guān)政策都是有法有規(guī)(如稅收征管法及實施細(xì)則、個人所得稅法及實施條例以及國稅發(fā)〔1994〕89號、財稅〔2008〕24號和國稅函〔2009〕639號文件等)可依的，乃至可以說是“老生常談”的一項應(yīng)稅行為。要說新穎一點的，那就是這個公告明確了房屋租賃所得相關(guān)個人所得稅核定征收的“應(yīng)稅所得率為5%”。

有些網(wǎng)友對此或有疑惑，或有不解，對于專業(yè)的東西一下沒看懂，這倒也不奇怪。但也出現(xiàn)了一些比較有意思的說法，如有的說“近日，**省率先實施房屋租賃個人所得稅......”;還有的說“要知道，以前獲得租金收入，房東是不需要繳納個人所得稅的。這次**開啟個人出租房屋個人所得稅征收管理，算是首開先河”;更有這樣計算應(yīng)繳個人所得稅的“以年租金6萬元的住房租金計算，平均分?jǐn)偟矫總€月租金是5000元，那么房東每個月需繳納個人所得稅是500元，一年是6000元”。

真是這樣嗎?那小編就也來說說個人出租房屋的個人所得稅相關(guān)事項吧。

首先說一個問題，就是個人所得稅的稅率，省一級稅務(wù)局是無權(quán)制定減低稅率政策的，網(wǎng)傳的“某省個人出租住房將按10%稅率征個人所得稅”，其實，這既不是某個省的地方規(guī)定，更不是什么現(xiàn)在才開始執(zhí)行的“新政”。

早在2000年12月財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于調(diào)整住房租賃市場稅收政策的通知》(財稅〔2000〕125號)就明確：自2001年1月1日起“對個人出租房屋取得的所得暫減按10%的稅率征收個人所得稅”。繼而是在2008年3月，財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》(財稅〔2008〕24號)，第二條“支持住房租賃市場發(fā)展的稅收政策”的第(一)項，再次：對個人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個人所得稅。

據(jù)此，對于個人出租房屋相關(guān)的個人所得稅稅率，全國都是如此，即“個人出租住房，減按10%的稅率征收個人所得稅;個人出租非住房，按20%的稅率征收個人所得稅”。

根據(jù)稅法規(guī)定以及稅收征管實務(wù)需要，對個人出租(轉(zhuǎn)租)房屋取得的租金收入征收個人所得稅時有兩種征收方式，分別為據(jù)實征收和核定征收，稅務(wù)機關(guān)將根據(jù)納稅人的實際情況確定征收方式。在此也提示，營改增以后，征收個人所得稅時的“租金收入”不含本次出租繳納的增值稅。

個人出租房屋據(jù)實征收個人所得稅

至于具體計稅，按照個人所得稅法及實施條例的相關(guān)規(guī)定：財產(chǎn)租賃所得，是指個人出租不動產(chǎn)、機器設(shè)備、車船以及其他財產(chǎn)取得的所得。財產(chǎn)租賃所得，以一個月內(nèi)取得的收入為一次。每次收入不超過4000元的，減除費用800元;4000元以上的，減除20%的費用，其余額為應(yīng)納稅所得額。

此外，相關(guān)稅收政策還規(guī)定，(1)納稅義務(wù)人在出租財產(chǎn)過程中繳納的稅金、教育費附加等允許扣除的稅費，可持完稅(繳款)憑證，從其財產(chǎn)租賃收入中扣除。(2)納稅義務(wù)人出租財產(chǎn)取得財產(chǎn)租賃收入，在計算征稅時，除可依法減除規(guī)定費用和有關(guān)稅、費外，還準(zhǔn)予扣除能夠提供有效、準(zhǔn)確憑證，證明由納稅義務(wù)人負(fù)擔(dān)的該出租財產(chǎn)實際開支的修繕費用。允許扣除的修繕費用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。

在出租房屋的情形中，除了自有房屋出租外，還有一種情形是“轉(zhuǎn)租”。對于個人將承租房屋轉(zhuǎn)租取得的租金收入，同樣屬于個人所得稅應(yīng)稅所得，也應(yīng)按“財產(chǎn)租賃所得”項目計算繳納個人所得稅。針對轉(zhuǎn)租房屋需要支付租入房屋的租金這一實際情況，相關(guān)稅收政策特此還規(guī)定：取得轉(zhuǎn)租收入的個人向房屋出租方支付的租金，憑房屋租賃合同和合法支付憑據(jù)允許在計算個人所得稅時，從該項轉(zhuǎn)租收入中扣除。

對于個人出租房屋等財產(chǎn)，取得財產(chǎn)租賃所得在計算個人所得稅前扣除稅費的扣除次序為：(1)財產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費;(2)向出租方支付的租金;(3)由納稅人負(fù)擔(dān)的租賃財產(chǎn)實際開支的修繕費用;(4)稅法規(guī)定的費用扣除標(biāo)準(zhǔn)。

最后，出租房屋等財產(chǎn)的個人，以取得的租金收入扣除上述稅費后的余額作為應(yīng)納稅所得額，按照適用的稅率計算應(yīng)繳的財產(chǎn)租賃(出租房屋)所得的個人所得稅。

個人出租房屋核定征收個人所得稅

在實務(wù)中，由于出租房屋的財產(chǎn)租賃個人所得稅的計算過程還是比較復(fù)雜，特別是在扣除相關(guān)稅費時還須提供合法、準(zhǔn)確的成本費用憑證，準(zhǔn)確計算房屋租賃成本費用。

大家也知道，作為出租房屋的個人，大多很難妥善保存相關(guān)票據(jù)(如房屋修繕的費用票據(jù))，如果嚴(yán)格按照規(guī)定，不能提供相關(guān)稅費支付的票據(jù)就不得稅前扣除，這樣對納稅人還是不利的。

為此，很多地方都依法作了另一種規(guī)定，即采取核定征收的方式，對于納稅人出租(轉(zhuǎn)租)房屋不能提供合法、準(zhǔn)確的成本費用憑證，不能準(zhǔn)確計算房屋租賃成本費用的，按租金收入的一定比例(即稅務(wù)機關(guān)確定的應(yīng)稅所得率)核定其應(yīng)納稅所得額。當(dāng)然，由于各地經(jīng)濟狀況的差異，各地稅務(wù)機關(guān)核定的應(yīng)稅所得率也會有所差異。但不管怎么樣，從實務(wù)來看，核定征收個人所得稅其實是更有利于減輕個人出租房屋的稅收負(fù)擔(dān)。

對于核定征收房屋出租個人所得稅的，計稅過程是這樣的：

(1)應(yīng)納稅所得額=租金收入(不含增值稅)×應(yīng)稅所得率

(2)應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率

(個人出租住房的稅率為10%;個人出租非住房的稅率為20%)

如題，某省對個人出租房屋核定的應(yīng)稅所得率為5%，那應(yīng)繳個人所得稅就是以租金收入×5%×適用稅率。例如，某人這個月出租房屋取得租金10000元(不含增值稅)，且不能提供合法、準(zhǔn)確的成本費用憑證，不能準(zhǔn)確計算房屋租賃成本費用，其應(yīng)繳納的個人所得稅為：

(1)出租的是住房：10000×5%×10%=50元;其個人所得稅實際稅負(fù)為0.5%(50/10000)，也就是0.5%的征收率。

(2)出租的非住房：10000×5%×20%=100元;其個人所得稅實際稅負(fù)為1%(100/10000)，也就是1%的征收率。

綜上，對個人出租(轉(zhuǎn)租)房屋取得的租金收入征收個人所得稅，實行的是據(jù)實征收和核定征收兩種征收方式，根據(jù)具體情形分別適用。

(一)據(jù)實征收。納稅人出租(轉(zhuǎn)租)房屋采取據(jù)實征收方式計算應(yīng)納稅所得額時，可憑合法有效憑證從租金收入中按規(guī)定扣除實際支出的相關(guān)稅費，以及按稅法規(guī)定的費用扣除標(biāo)準(zhǔn)減除費用。即應(yīng)繳納稅額=(應(yīng)稅收入-成本費用扣除)×稅率。

(二)核定征收。納稅人出租(轉(zhuǎn)租)房屋不能提供合法、準(zhǔn)確的成本費用憑證，不能準(zhǔn)確計算住房租賃成本費用的，按租金收入和核定的應(yīng)稅所得率計算應(yīng)納稅所得額。即應(yīng)繳納稅額=應(yīng)稅收入×應(yīng)稅所得率×稅率。