如何區(qū)分倉(cāng)儲(chǔ)和租賃服務(wù)，稅率有何不同（不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)）

為什么快遞小哥的配送速效率如此高呢?這得益于自營(yíng)平臺(tái)在全國(guó)各地搭建了十分便捷的物流網(wǎng)，特別是各大區(qū)自建的倉(cāng)儲(chǔ)中心，可以將貨物提前入庫(kù)保管，一旦片區(qū)內(nèi)的客戶下單就可以第一時(shí)間從鄰近的倉(cāng)儲(chǔ)中心安排配送。

倉(cāng)儲(chǔ)中心不僅負(fù)擔(dān)了保管貨物的職能，同時(shí)，也為后續(xù)物流配送服務(wù)提供收退換貨支持，更是整個(gè)物聯(lián)網(wǎng)的分支管理點(diǎn)，提升了顧客在自營(yíng)平臺(tái)的購(gòu)物綜合體驗(yàn)。

業(yè)務(wù)區(qū)分

如今，倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)早已突破人們的傳統(tǒng)地想象，它不僅是提供場(chǎng)地堆放貨品，頂多配備幾名保管人員那么簡(jiǎn)單。倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)方還需對(duì)《倉(cāng)儲(chǔ)保管合同》中約定的物資及其相關(guān)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行物品的入庫(kù)、儲(chǔ)存、出庫(kù)、庫(kù)存預(yù)警、的物流綜合管理，同時(shí)可能還需要配合物流配送做好貨物的后續(xù)調(diào)換，驗(yàn)收等服務(wù)。

同樣涉及場(chǎng)地占用，不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)相信大家都不陌生，如果是承租方租入場(chǎng)地后用于堆放物品或設(shè)備等，很多人就容易將倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)與不動(dòng)產(chǎn)場(chǎng)地租賃混為一談。這里要注意區(qū)分，不動(dòng)產(chǎn)(場(chǎng)地)租賃則是指出租人將不動(dòng)產(chǎn)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的一種，雙方需簽訂《不動(dòng)產(chǎn)租賃合同》。

可見與不動(dòng)產(chǎn)租賃相比，倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)具有以下特質(zhì)：

倉(cāng)儲(chǔ)的貨物所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移;

倉(cāng)儲(chǔ)保管的對(duì)象必須是動(dòng)產(chǎn);

倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)必須具備資格，必須取得專門從事或者兼營(yíng)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)許可;

但兩種業(yè)務(wù)最核心的區(qū)別，筆者認(rèn)為應(yīng)是不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)期內(nèi)出租人無(wú)需對(duì)場(chǎng)地內(nèi)的物品承擔(dān)保管義務(wù)，而倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)不同，如果服務(wù)期內(nèi)發(fā)生物品的損毀或滅失，保管人需要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

增值稅

1、稅率差異

倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)

屬于增值稅現(xiàn)代服務(wù)-物流輔助服務(wù)，增值稅稅率為3%或6%(可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅);

注：倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)一般納稅人如果選用簡(jiǎn)易計(jì)稅，按3%繳納增值稅，則不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

不動(dòng)產(chǎn)租賃

增值稅稅率為5%或9%，增值稅處理相對(duì)復(fù)雜：

1)一般納稅人：

出租房于營(yíng)改增之前取得的不動(dòng)產(chǎn)用于出租，可以選擇按簡(jiǎn)易計(jì)稅5%繳納增值稅;反之，則需要按照9%繳納增值稅。

注：若不動(dòng)產(chǎn)與出租方機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的需要在不動(dòng)產(chǎn)所在地繳納增值稅。

依據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào)，關(guān)于發(fā)布《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》的公告。

“第三條一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅

(一)一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的，納稅人向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

(二)一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)按照3%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照上述規(guī)定執(zhí)行。”

作為轉(zhuǎn)租方，營(yíng)改增之前簽訂的轉(zhuǎn)租協(xié)議可按5%繳納增值稅，但再續(xù)租時(shí)就應(yīng)按照9%的稅率繳納增值稅了，因?yàn)槔m(xù)租時(shí)取得房屋使用權(quán)的時(shí)點(diǎn)已更新到營(yíng)改增時(shí)間點(diǎn)之后。

2)小規(guī)模納稅人：

a、出租住房

自然人、個(gè)體工商戶都可按1.5%繳納增值稅;

b、出租非住房

按5%的征收率繳納增值稅;

“第四條小規(guī)模納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

(一)單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)(不含個(gè)體工商戶出租住房)，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。個(gè)體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

(二)其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)(不含住房)，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。其他個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。”

依據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第23號(hào)，關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告。

開具不動(dòng)產(chǎn)租賃發(fā)票時(shí)還應(yīng)注意：

“(五)出租不動(dòng)產(chǎn)，納稅人自行開具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅發(fā)票時(shí)，應(yīng)在備注欄注明不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)地址?！?/p>

印花稅

《倉(cāng)儲(chǔ)保管合同》按倉(cāng)儲(chǔ)、保管合同繳納印花稅，依據(jù)倉(cāng)儲(chǔ)保管費(fèi)用千分之一貼花;《不動(dòng)產(chǎn)租賃合同》按財(cái)產(chǎn)租賃合同繳納印花稅，依據(jù)租賃金額的千分之一貼花，稅額不足一元的按一元貼花。

印花稅所涉稅率雖然相同，但是兩種業(yè)務(wù)所涉稅目并不相同。

注：印花稅的計(jì)稅依據(jù)為不含增值稅的合同價(jià)款，因此合同簽訂時(shí)一定要價(jià)稅分離，列明不含稅金額。

城鎮(zhèn)土地使用稅

物流企業(yè)提供倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)或可使用城鎮(zhèn)土地使用稅減半征收的政策，但適用前提是倉(cāng)儲(chǔ)占地需達(dá)到6000㎡以上，而且必須儲(chǔ)存“農(nóng)產(chǎn)品和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料“或”礦產(chǎn)品和工業(yè)原材料”，儲(chǔ)藏保管其他物品是不適用政策的。

依據(jù)財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2020年第16號(hào)，關(guān)于繼續(xù)實(shí)施物流企業(yè)大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的公告

“一、自2020年1月1日起至2022年12月31日止，對(duì)物流企業(yè)自有(包括自用和出租)或承租的大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地，減按所屬土地等級(jí)適用稅額標(biāo)準(zhǔn)的50%計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。”

注：物流企業(yè)的辦公、生活區(qū)用地及其他非直接用于大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)的土地，不屬于規(guī)定的減稅范圍，應(yīng)按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

企業(yè)所得稅

無(wú)論是簽訂不動(dòng)產(chǎn)租賃合同或是倉(cāng)儲(chǔ)保管合同，都會(huì)引起場(chǎng)地使用權(quán)在一定時(shí)間段內(nèi)的轉(zhuǎn)移，因此出租方(保管方)在經(jīng)營(yíng)租賃(倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)期)內(nèi)收取的租金(服務(wù)費(fèi))都應(yīng)當(dāng)在租賃期(服務(wù)期)內(nèi)的各個(gè)期間按直線法確認(rèn)為收入。

如果其他分?jǐn)偡椒ǜ雍侠?，也可以采用其他方法。在提供免租?免費(fèi)服務(wù)期)的情況下，應(yīng)將租金(服務(wù)費(fèi))的總額在整個(gè)租賃期(倉(cāng)儲(chǔ)期)內(nèi)，而不是在租賃期(倉(cāng)儲(chǔ)期)扣除免租期(免費(fèi)服務(wù)期)后的期間內(nèi)分?jǐn)?。在出租人承?dān)了承租人的某些費(fèi)用的情況下，應(yīng)將該費(fèi)用從租金總額中扣除，并將租金余額在整個(gè)租賃期內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

簡(jiǎn)單地理解，租金(倉(cāng)儲(chǔ))收入在收到時(shí)即已觸發(fā)增值稅納稅義務(wù)，而企業(yè)所得稅及財(cái)務(wù)賬務(wù)處理應(yīng)將租金(倉(cāng)儲(chǔ))收入的總額按月分?jǐn)傆?jì)入各所屬期間內(nèi)。

過去我們也許很難區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)(場(chǎng)地)租賃與倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)，但伴隨著線上零售業(yè)的爆發(fā)式增長(zhǎng)，倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)也迎來(lái)了春天。倉(cāng)儲(chǔ)的自動(dòng)化甚至不再讓我們感到新鮮，伴隨著5g、人工智能以及傳感技術(shù)對(duì)產(chǎn)業(yè)物聯(lián)網(wǎng)的革新，倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)早已不再只是提供場(chǎng)地保管那么單一化的服務(wù)，在不遠(yuǎn)的將來(lái)我們都將一起見證傳統(tǒng)行業(yè)的又一波自我突破。

2008年8月的解讀——

租賃變倉(cāng)儲(chǔ)稅負(fù)可降低

某商業(yè)企業(yè)李經(jīng)理反映他們企業(yè)的稅負(fù)太重。他說(shuō)，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，商品較為短缺。他們公司作為商業(yè)批發(fā)零售兼營(yíng)企業(yè)，為了“發(fā)展經(jīng)濟(jì)，保障供給”，千方百計(jì)圈地建庫(kù)，盡可能多地儲(chǔ)存商品。現(xiàn)在商品極大豐富了，企業(yè)界逐步向零庫(kù)存發(fā)展，他們的庫(kù)房大量閑置。近年來(lái)，部分閑置的庫(kù)房用于出租，但是，租賃過程的稅負(fù)高達(dá)17.5%，企業(yè)負(fù)擔(dān)過重，有什么辦法能夠節(jié)省點(diǎn)稅款?

李經(jīng)理反映的問題具有一定的代表性。現(xiàn)在我國(guó)處在產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整時(shí)期，社會(huì)資源不斷地進(jìn)行優(yōu)化配置，部分社會(huì)閑置資源重新組合在所難免。如何縮短社會(huì)資源閑置的周期，利用好這部分閑置資源，使企業(yè)能夠保持較低的運(yùn)行成本，又能依法納稅，是值得研究的課題。

要降低稅負(fù)，必須完成房屋租賃與庫(kù)房倉(cāng)儲(chǔ)的轉(zhuǎn)換。這里要明確租賃與倉(cāng)儲(chǔ)的含義。所謂房屋租賃是指租賃雙方在約定的時(shí)間內(nèi)，出租方將房屋的使用權(quán)讓度給承租方，并收取租金的一種契約形式;倉(cāng)儲(chǔ)是指在約定的時(shí)間內(nèi)，庫(kù)房所有人用倉(cāng)庫(kù)代客貯存、保管貨物，并收取倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)的一種契約形式。不同的經(jīng)營(yíng)行為適用不同的稅收政策法規(guī)，這就為稅收籌劃提供了可能。

《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第二條規(guī)定：租賃業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)均應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅，適用稅率相同，均為5%;《房產(chǎn)稅暫行條例》及有關(guān)政策法規(guī)規(guī)定：租賃業(yè)與倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)的計(jì)稅方法不同。房產(chǎn)自用的，其房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)余值1.2%計(jì)算繳納，即：應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×(1-30%)×1.2%(注：房產(chǎn)原值的扣除比例各省、市、自治區(qū)可能略有不同);房產(chǎn)用于租賃的，其房產(chǎn)稅依照租金收入的12%計(jì)算繳納，即：應(yīng)納稅額=租金收入金額×12%。由于房產(chǎn)稅計(jì)稅公式的不同，必然導(dǎo)致應(yīng)納稅額的差異，這就預(yù)示了稅收籌劃的機(jī)會(huì)。

以李經(jīng)理的公司為例，用于出租的庫(kù)房有三棟，其房產(chǎn)原值為1600萬(wàn)元，年租金收入為300萬(wàn)元。租金收入應(yīng)納稅額合計(jì)為52.5萬(wàn)元。其中：應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=300×5%=15(萬(wàn)元);應(yīng)納房產(chǎn)稅=300×12%=36(萬(wàn)元)。應(yīng)納城建稅、教育費(fèi)附加=15×(7%+3%)=1.5(萬(wàn)元)。

現(xiàn)對(duì)該公司的上述經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行稅收籌劃。假如年底合同到期，公司派代表與客戶進(jìn)行友好協(xié)商，繼續(xù)利用庫(kù)房為客戶存放商品，但將租賃合同改為倉(cāng)儲(chǔ)保管合同，增加服務(wù)內(nèi)容，配備保管人員，為客戶提供24小時(shí)服務(wù)。假設(shè)提供倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)的收入約為300萬(wàn)元，收入不變，其應(yīng)納稅額為29.94萬(wàn)元。其中：應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=300×5%=15(萬(wàn)元);應(yīng)納房產(chǎn)稅=1600×(1-30%)×1.2%=13.44(萬(wàn)元);應(yīng)納城建稅、教育費(fèi)附加=15×(7%+3%)=1.5(萬(wàn)元)。合計(jì)應(yīng)納稅額為29.94萬(wàn)元。

兩項(xiàng)比較，可以看出，庫(kù)房倉(cāng)儲(chǔ)比房屋租賃每年節(jié)稅22.56萬(wàn)元，即使考慮到出租變?yōu)閭}(cāng)儲(chǔ)后，須增加保管人員，需要支付一定費(fèi)用，但扣除保管人員的工資費(fèi)用、辦公費(fèi)用仍可以節(jié)余十多萬(wàn)元。長(zhǎng)此以往，則效果更好。此次稅收籌劃活動(dòng)既滿足了稅收法規(guī)的要求，又滿足了客戶的需要，同時(shí)又達(dá)到了節(jié)稅的目的。除此之外，這樣做的好處還有許多。一是符合倉(cāng)庫(kù)管理規(guī)范，有利于倉(cāng)庫(kù)的安全。我們國(guó)家對(duì)倉(cāng)庫(kù)重地安全十分重視，不僅要求備足防火沙、滅火器、消防池、消防栓及防洪防澇設(shè)備和物資，有條件的還要配備消防車。進(jìn)出倉(cāng)庫(kù)人員嚴(yán)禁攜帶火種。庫(kù)房租賃進(jìn)出人員繁雜，不易管理，安全工作容易產(chǎn)生隱患。有專業(yè)人員在場(chǎng)，可以防患于未然。二是有利于職工就業(yè)，產(chǎn)生社會(huì)效益。