房地產(chǎn)企業(yè)所得稅如何規(guī)避(房地產(chǎn)企業(yè)所得稅處理的幾個(gè)誤區(qū))
一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅處理的幾個(gè)誤區(qū)
（一）核定征收所得稅的管理方式下是不是把建安合同壓低，建安部分的稅款就會(huì)少交？是的，建安合同低建安稅收的確會(huì)少交，但是房地產(chǎn)中有土地增值稅會(huì)相應(yīng)提高，得不償失。
（二）隱瞞銷售收入是否減少稅收？是，但是開具發(fā)票會(huì)響應(yīng)減少，即使購(gòu)房人現(xiàn)在無(wú)所謂，但在二次交易需要發(fā)票抵扣時(shí)就會(huì)出現(xiàn)麻煩，遲早會(huì)暴光。
房地產(chǎn)所得稅
二、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅負(fù)率是多少
企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)率=應(yīng)納所得稅額÷銷售收入×100%。
稅負(fù)是指實(shí)際應(yīng)計(jì)繳的稅款占相對(duì)應(yīng)的應(yīng)稅銷售收入的比例。
稅負(fù)可以單指增值稅稅負(fù)、所得稅稅負(fù)、營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)等。
也可以把所有本年度上交的所有稅款加總計(jì)算一個(gè)總體稅負(fù)。
三、房地產(chǎn)企業(yè)究竟應(yīng)該如何預(yù)繳企業(yè)所得稅
首先，根據(jù)《企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例規(guī)定，企業(yè)所得稅應(yīng)當(dāng)按照月度或者季度的實(shí)際利潤(rùn)額預(yù)繳。
房地產(chǎn)企業(yè)所得稅發(fā)企業(yè)因其開發(fā)產(chǎn)品周期長(zhǎng)，并且存在對(duì)未完工產(chǎn)品——房屋預(yù)先進(jìn)行銷售，收取預(yù)收款現(xiàn)象。因此，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)200931號(hào)）規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。毛利額顧名思義應(yīng)當(dāng)是營(yíng)業(yè)收入減去營(yíng)業(yè)成本后的余額，即還沒(méi)有減去期間費(fèi)用和稅金及附加，因此，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳所得稅時(shí)還必須考慮當(dāng)期實(shí)際利潤(rùn)問(wèn)題。如果季度內(nèi)有完工產(chǎn)品收入和其他收入并且產(chǎn)生了實(shí)際利潤(rùn)額，而僅按照預(yù)計(jì)毛利額預(yù)繳企業(yè)所得稅，明顯少繳了企業(yè)所得稅，因此，季度預(yù)繳企業(yè)所得稅的應(yīng)納稅所得額應(yīng)包含季度利潤(rùn)額。
其次，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈中人民共和國(guó)企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表〉等報(bào)表的通知》（國(guó)稅函200844號(hào)）規(guī)定，“利潤(rùn)總額”填報(bào)會(huì)計(jì)制度核算的利潤(rùn)總額，其中包括從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在本行填寫按本期取得預(yù)售收入計(jì)算出的預(yù)計(jì)利潤(rùn)額等。也就是說(shuō)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，只是月（季）預(yù)繳所得稅的計(jì)稅依據(jù)“利潤(rùn)總額”的其中的一部分，而不是其全部。
再其次，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于填報(bào)企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函2008635號(hào)）規(guī)定，《中人民共和國(guó)企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表（a類）》第4行“利潤(rùn)總額”修改為“實(shí)際利潤(rùn)額”，填報(bào)按會(huì)計(jì)制度核算的利潤(rùn)總額減除以前年度待彌補(bǔ)虧損以及不征稅收入、免稅收入后的余額。從國(guó)稅函2008635號(hào)文的規(guī)定看，以前年度虧損在季度預(yù)繳申報(bào)時(shí)，是完全可以沖減實(shí)際利潤(rùn)額的。