拆遷還建的房子怎么計(jì)增值稅(房企項(xiàng)目內(nèi)拆遷還建增值稅處理)

2021-01-28 河南省稅務(wù)局答復(fù)：

根據(jù)財(cái)稅2016140號(hào)第七條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外)，在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。

因此，營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)被拆遷戶實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，“以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換”的性質(zhì)并未發(fā)生變化。您企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定繳納增值稅，同時(shí)如能取得被拆遷人開具(代開)的增值稅專用發(fā)票，可以按照規(guī)定抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，不應(yīng)確認(rèn)為拆遷費(fèi)用在計(jì)算增值稅銷售額時(shí)扣除。

分析：

一、以上答復(fù)沒有因果關(guān)系

還建房依規(guī)繳納增值稅，與不應(yīng)確認(rèn)拆遷費(fèi)用在銷售額扣除，兩者是毫無關(guān)聯(lián)的兩項(xiàng)具體政策問題。不能以視同銷售、可抵扣進(jìn)項(xiàng)為條件，得出不應(yīng)作銷售額扣除的結(jié)論。

1、拆遷還建，屬于兩項(xiàng)交易行為，兩類不同的涉稅問題。其一，房企將還建房屋權(quán)屬，轉(zhuǎn)移給被拆遷單位或個(gè)人，應(yīng)視同銷售確認(rèn)為增值稅銷售額;

其二，房企轉(zhuǎn)移還建房屋權(quán)屬，是為了取得開發(fā)土地使用權(quán)所付出的經(jīng)濟(jì)利益，應(yīng)確認(rèn)為支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的實(shí)物對(duì)價(jià)。

2、前者的條件，是視同銷售問題。

2018-12-05 國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局《深圳市全面推開“營改增”試點(diǎn)工作指引(之四)—房地產(chǎn)業(yè)》：“納稅人以自己名義立項(xiàng)，在該納稅人不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開發(fā)回遷安置房，并向原居民無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為，如開具發(fā)票的，應(yīng)按照發(fā)票上注明的銷售額計(jì)算繳納增值稅;如發(fā)票上注明的銷售額明顯低于視同銷售銷售額的，或者未開具發(fā)票的，按照視同銷售不動(dòng)產(chǎn)計(jì)算繳納增值稅。

1、確認(rèn)回遷安置房面積，主要依據(jù)經(jīng)城市更新部門備案的拆遷補(bǔ)償協(xié)議中房屋補(bǔ)償約定的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)或面積進(jìn)行確認(rèn)。

2、確定視同銷售的銷售額：

①實(shí)際回遷面積未超過拆遷補(bǔ)償協(xié)議約定的，銷售額按照組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格=建筑工程成本×(1+10%成本利潤率)

②實(shí)際回遷面積超過拆遷補(bǔ)償協(xié)議約定面積的部分，按照《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十四條的規(guī)定確定銷售額并計(jì)算繳納增值稅?！?/p>

以開具發(fā)票為主，如需視同的，協(xié)議內(nèi)面積按成本加10%利潤，超協(xié)議面積按市場(chǎng)價(jià)，相當(dāng)合理。

如可扣除銷售額，不論如何計(jì)價(jià)，不影響增值稅應(yīng)納稅額。對(duì)于一筆視同銷售額，同時(shí)等額扣除一筆銷售額，不能理解為該還建房未計(jì)征增值稅，因?yàn)閷?shí)質(zhì)所扣除的是依規(guī)可以扣除的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，不違背立法精神。

3、后者的結(jié)果，是銷售額扣除問題。

國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。

二、被拆遷人開具(代開)的增值稅專用發(fā)票

應(yīng)是指被拆遷人對(duì)被拆遷房屋及土地開具專票，即是對(duì)被拆遷房屋及土地的轉(zhuǎn)讓計(jì)稅。

財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2020年第40號(hào)規(guī)定，土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相關(guān)有形動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)的行為，屬于財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件3第一條第(三十七)項(xiàng)規(guī)定的土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的情形。

實(shí)務(wù)中，政府部門拍賣該宗土地，約定由房企以還建房代為支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)。仍屬于政府部門(土地所有者)依法征收土地，向被拆遷單位或個(gè)人(土地使用者)支付資產(chǎn)的補(bǔ)償費(fèi)，屬于免征增值稅。

所以，招拍掛等合同或補(bǔ)充協(xié)議中，應(yīng)注明由房企以還建房代政府部門支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的條款，以規(guī)避被拆遷資產(chǎn)計(jì)征增值稅的爭(zhēng)議。

問：按照財(cái)稅2016140號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外)，在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。請(qǐng)問這里的拆遷補(bǔ)償費(fèi)除了以貨幣支付所形成的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，是否還包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以拆遷還房的形式支付所形成的拆遷補(bǔ)償費(fèi)?

2019-10-08 寧波市稅務(wù)局

答：一般是以貨幣支付所形成的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，由于房產(chǎn)建成后的價(jià)格存在不確定性，一般是不支持的。建議具體業(yè)務(wù)聯(lián)系主管稅務(wù)局處理。

分析：

三、以貨幣支付所形成的拆遷補(bǔ)償費(fèi)

財(cái)稅2016140號(hào)并未規(guī)定為貨幣形式，“拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料”，還建房的實(shí)物支付和取得，也是證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。

如實(shí)物支付不可扣除，房企與被拆遷單位就要有一筆資金支付的過渡。

如，房企以匯票支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)，被拆遷單位再以該匯票背書給房企購買房屋。對(duì)于房企，就是一筆銷售額、一筆等額的拆遷補(bǔ)償費(fèi)可扣除。