土地增值稅的清算方式有哪些(土地增值稅有幾種清算方式)

一、土地增值稅有幾種清算方式

1、土地增值稅的計(jì)征方式分核實(shí)征收、核定征收兩種。

（1）有合同、發(fā)票的“核實(shí)征稅”

（2）無(wú)合同發(fā)票的“核定征稅”

2、包括預(yù)征制和清算制。

（1）核定就是固定一個(gè)率，除非特殊情況不做清算。

（2）預(yù)征就是預(yù)先核定警戒增值率，最后還需清算，預(yù)征率肯定低于核定征收率。不同房型有不同的土地增值稅稅率。

二、土地增值稅的兩種計(jì)算方法，兩種計(jì)算法帶來(lái)的不同稅負(fù)結(jié)果

湖北省隨州市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，2006年1月1日～2012年6月30日，土地增值稅清算項(xiàng)目總建筑面積124326.5平方米，不可售面積6078.34平方米，可售面積118248.16平方米，已銷(xiāo)售面積99670.04平方米，其中普通住宅已售31363.73平方米，非普通住宅已售27432.49平方米，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(包括門(mén)面房、車(chē)庫(kù)等)已售40873.82平方米，未出售面積18578.12平方米。

經(jīng)核實(shí)，該單位2006年1月1日～2012年6月30日期間，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入26485.56萬(wàn)元，其中：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅4018.75萬(wàn)元，非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅3829.78萬(wàn)元，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品18637.03萬(wàn)元。在該項(xiàng)目土地增值稅清算中，按發(fā)生合理總成本在已售、未售產(chǎn)品之間分配，已售產(chǎn)品應(yīng)分?jǐn)偟目鄢?xiàng)目金額為24721.54萬(wàn)元，其中：取得土地使用權(quán)所支付的金額3409.48萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本14455.96萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用1786.54萬(wàn)元(按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10%計(jì)算)，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金1496.47萬(wàn)元，財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)20%扣除數(shù)3573.09萬(wàn)元，土地增值總額=26485.56-24721.54=1764.02(萬(wàn)元)。

三、土地增值稅的兩種計(jì)算方法

第一種方法為：“無(wú)購(gòu)房發(fā)票的按照房管局評(píng)估價(jià)總額的3%”。

第二種方法為：“有發(fā)票的征收方法，其稅率為：1.增值額未超過(guò)50%的征收增值額的30%;2.增值額為50%～100%的征收增值額的40%;3.增值額為100%～200%的征收增值額的50%;4.增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%以上的征收增值額的60%?！?/p>

以一套2年前購(gòu)入價(jià)300萬(wàn)元、賣(mài)出時(shí)房管局的評(píng)估價(jià)為350萬(wàn)元的物業(yè)為例計(jì)算，其土地增值稅如按照無(wú)購(gòu)房發(fā)票的情況交易的話，需繳納房管局評(píng)估價(jià)的3%，則為10.5萬(wàn)元。如果按照有購(gòu)房發(fā)票的按累進(jìn)制征收的話，增值了50萬(wàn)元，稅率為30%，減合理費(fèi)用后，約15萬(wàn)元。