建設(shè)用地招拍掛費(fèi)用(招拍掛拿地，土地成本的確認(rèn)注意4個(gè)問(wèn)題)

一、妥善保存取得政府相關(guān)部門的土地出讓金票據(jù)

該憑證是判斷土地取得方式的重要依據(jù)。土地出讓金，也是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目采取一般計(jì)稅方法扣除地價(jià)的重要依據(jù)(一般計(jì)稅方法扣除地價(jià)計(jì)算增值稅銷項(xiàng)另外章節(jié)表述)。

二、招拍掛支付的傭金是否計(jì)入地價(jià)

《中人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法字19956號(hào))第七條規(guī)定：“取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。”

從以上規(guī)定看出，計(jì)入成本費(fèi)用必須具備兩個(gè)條件：

一是“統(tǒng)一規(guī)定”

二是“繳納給國(guó)家”

土地拍賣傭金是拍賣行收取的，是一種市場(chǎng)行為，也不是上交給國(guó)家，因此，個(gè)人觀點(diǎn)：支付的土地拍賣傭金不屬于支付的地價(jià)款，也不是按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的費(fèi)用，不能在計(jì)算土地增值稅的時(shí)候計(jì)入取得土地使用權(quán)所支付的金額。

同樣，土地服務(wù)交易費(fèi)也不屬于支付的地價(jià)款和按國(guó)家規(guī)定繳納的費(fèi)用，不能計(jì)入取得土地使用權(quán)所支付的金額。

三、注意耕地占用稅的繳納

目前，地方土地儲(chǔ)備中心征用耕地后，對(duì)應(yīng)繳納的耕地占用稅有兩種處理方式，一種方式是由地方土地儲(chǔ)備中心繳納，作為土地開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用的一部分，體現(xiàn)在招拍掛的價(jià)格當(dāng)中;另一種方式是由受讓土地者繳納耕地占用稅。換句話說(shuō)：如果土地儲(chǔ)備中心沒(méi)有繳納該稅種，房地產(chǎn)企業(yè)成為了耕地占用稅的納稅人。

四、印花稅以及城鎮(zhèn)土地使用稅的歸集

財(cái)政部關(guān)于印發(fā)《增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定》的通知(財(cái)會(huì)201622號(hào))規(guī)定：全面試行營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后，“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目名稱調(diào)整為“稅金及附加”科目，該科目核算企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)發(fā)生的消費(fèi)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、資源稅、教育費(fèi)附加及房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅、印花稅等相關(guān)稅費(fèi);利潤(rùn)表中的“營(yíng)業(yè)稅金及附加”項(xiàng)目調(diào)整為“稅金及附加”項(xiàng)目。

因此，發(fā)生的印花稅以及土地使用稅在“稅金及附加”歸集(營(yíng)改增前在“管理費(fèi)用“歸集)，不作為取得土地使用權(quán)所支付的金額。

不可否認(rèn)，部分房地產(chǎn)上市公司內(nèi)部財(cái)務(wù)核算制度偶有制度：印花稅、土地使用稅依據(jù)，計(jì)入土地成本。我認(rèn)可企業(yè)的財(cái)務(wù)核算制度，我同時(shí)也尊重財(cái)稅規(guī)定。

針對(duì)第二點(diǎn)，實(shí)務(wù)中有不同觀點(diǎn)：

(1)海南省地方稅務(wù)局在網(wǎng)站答疑回復(fù)：“出讓土地是政府行為，目前國(guó)有土地使用權(quán)土地出讓一般都通過(guò)“招牌掛”公開(kāi)競(jìng)標(biāo)來(lái)實(shí)現(xiàn)，因此，“招拍掛”是政府出讓土地的一種方式，對(duì)出讓環(huán)節(jié)的“招拍掛”傭金可視為“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”。若納稅人企業(yè)能提供政府部門進(jìn)行拍賣的相關(guān)材料，且取得合法憑證的，其通過(guò)“招拍掛”出讓方式取得土地所支付的拍賣傭金可作為“取得土地使用權(quán)所支付的金額”予以扣除。”

(2)國(guó)家稅務(wù)總局在2011年12366信箱回復(fù)契稅問(wèn)題“土地拍賣傭金是否構(gòu)成繳納契稅的基數(shù)?”問(wèn)：某房地產(chǎn)公司參加土地拍賣，成功獲取地塊的價(jià)值為1億元，按照《拍賣公告》規(guī)定，該公司同時(shí)繳納了拍賣傭金200萬(wàn)元。請(qǐng)問(wèn)，繳納契稅時(shí)其基數(shù)是否包括拍賣傭金?

答：《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問(wèn)題的通知》(財(cái)稅2004134號(hào))規(guī)定：

一、出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。

(二)以競(jìng)價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。

《關(guān)于明確國(guó)有土地使用權(quán)出讓契稅計(jì)稅依據(jù)的批復(fù)》(國(guó)稅函2009603號(hào))規(guī)定：

根據(jù)《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問(wèn)題的通知》(財(cái)稅2004134號(hào))規(guī)定，出讓國(guó)有土地使用權(quán)，契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。對(duì)通過(guò)“招、拍、掛”程序承受國(guó)有土地使用權(quán)的，應(yīng)按照土地成交總價(jià)款計(jì)征契稅，其中的土地前期開(kāi)發(fā)成本不得扣除。

根據(jù)上述規(guī)定，通過(guò)拍賣取得的土地，契稅計(jì)稅價(jià)格為土地成交總價(jià)款，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。

《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(國(guó)土資源部第39號(hào)令)規(guī)定：

第二條在中人民共和國(guó)境內(nèi)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓方式在土地的地表、地上或者地下設(shè)立國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，適用本規(guī)定。

本規(guī)定所稱招標(biāo)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，是指市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱出讓人)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和其他組織參加國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。

本規(guī)定所稱拍賣出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。

本規(guī)定所稱掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或者現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。