企業(yè)清算需要審計(jì)嗎(企業(yè)清算審計(jì)規(guī)定)

一、審核直接銷售收入。

根據(jù)“主營業(yè)務(wù)收入”賬戶，結(jié)合銷售合同（包括房管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預(yù)售）許可證、銷售發(fā)票、房產(chǎn)銷售明細(xì)表及其他有關(guān)資料，核實(shí)房地產(chǎn)銷售面積、單價(jià)、銷售額，看有無少計(jì)收入或價(jià)格明顯偏低情況。銷售合同所載面積與有關(guān)部門實(shí)測(cè)面積不一致發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)進(jìn)一步核實(shí)收入調(diào)整情況

審核預(yù)收款和相關(guān)經(jīng)濟(jì)收益是否全部結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，同時(shí)審核向購買方收取房價(jià)款是否包含代收費(fèi)用。

各省 收入總額審核

在審核收入時(shí)，應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)分戶表及其他有關(guān)資料：

1.重點(diǎn)審核銷售明細(xì)表，房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，核實(shí)計(jì)稅收入；

2.對(duì)銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，發(fā)生補(bǔ)、退房款收入調(diào)整情況審核；

3.對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，審核有無價(jià)格明顯偏低情況。必要時(shí)，通過實(shí)地查驗(yàn)，確認(rèn)有無少計(jì)、漏計(jì)事項(xiàng)，確認(rèn)有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人非貨幣性資產(chǎn)等情況。

二、審核代收費(fèi)用

1、認(rèn)定

納稅人按縣級(jí)以上人民政府規(guī)定在售房時(shí)代收各項(xiàng)費(fèi)用，區(qū)分不同情形處理：

（1）代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入計(jì)稅。實(shí)際支付代收費(fèi)用，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予扣除，但不許作加計(jì)扣除基數(shù)。

（2）代收費(fèi)用在房價(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，計(jì)算增值額時(shí)不許扣除代收費(fèi)用。（國稅發(fā)【2007】132號(hào)第25條）

2、審核

縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)企業(yè)售房時(shí)代收各項(xiàng)費(fèi)用，審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房價(jià)并向購買方一并收??；當(dāng)代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)時(shí)，審核有無將代收費(fèi)用計(jì)入加計(jì)扣除及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)情形。

三、審核視同銷售收入 （國稅發(fā)【2006】187號(hào)第3條）

開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人非貨幣性資產(chǎn)等，在其所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，按下列順序和方法確認(rèn)收入：

①按本企業(yè)同一地區(qū)、同一年度銷售同類房地產(chǎn)平均價(jià)確定；

②參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)市場價(jià)或評(píng)估價(jià)確定。

注意：

開發(fā)企業(yè)將開發(fā)部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不繳土地增值稅，稅款清算時(shí)不列收入，不扣相應(yīng)成本和費(fèi)用。

四、審核拆遷補(bǔ)償行為

（一）相關(guān)政策：國家層面

國稅函【2010】220號(hào)第6條：房地產(chǎn)企業(yè)用建的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理。按國稅發(fā)【2006】187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)付回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶付房地產(chǎn)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

拆遷人的開發(fā)產(chǎn)品視同銷售，其價(jià)格按貨幣補(bǔ)償方式計(jì)算的補(bǔ)償金價(jià)款加上向被拆遷人實(shí)際收價(jià)款后，計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并向被拆遷人開發(fā)票；按貨幣補(bǔ)償方式計(jì)算補(bǔ)償金價(jià)款，計(jì)入土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)扣除項(xiàng)目。

（一）相關(guān)政策：地方層面

穗地稅函【2008】342號(hào)：房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)當(dāng)?shù)卣鞘幸?guī)劃和建設(shè)部門要求拆遷改造，以房產(chǎn)補(bǔ)償給被拆遷方的，對(duì)補(bǔ)償面積相等部分，以該房產(chǎn)建筑安裝成本價(jià)作房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)收入；對(duì)補(bǔ)償面積超過拆遷面積部分，根據(jù)“187號(hào)文”第三條第一項(xiàng)規(guī)定，按下列方法和順序確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)收入：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。房地產(chǎn)企業(yè)補(bǔ)償給被拆遷方房產(chǎn)成本為該房產(chǎn)建筑安裝成本，上述補(bǔ)償給被拆遷方的房產(chǎn)成本，計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí)，允許加計(jì)扣除。

總結(jié)：

安置用房視同銷售處理，確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

房地產(chǎn)企業(yè)付回遷戶補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶付房地產(chǎn)企業(yè)補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

開發(fā)企業(yè)采取異地安置以實(shí)際支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

案例1：某企業(yè)安置拆遷戶5,000平米，市價(jià)8,000元/平米，土地成本2億元，建筑施工等其他開發(fā)成本8,000萬元，總可售面積80,000平米。假設(shè)稅金及附加3,400萬元。

實(shí)際收入：75,000×8,000=60,000萬元，視同銷售收入4,000萬元，拆遷補(bǔ)償費(fèi)4,000萬元。

會(huì)計(jì)處理

借：開發(fā)成本—土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 4000

貸：其他應(yīng)付款—應(yīng)付拆遷補(bǔ)償費(fèi) 4000

交付時(shí)，

借：其他應(yīng)付款—應(yīng)付拆遷補(bǔ)償費(fèi) 4,000

貸：商品銷售收入 3,809.52（4000÷1.05）

應(yīng)交稅費(fèi)—簡易計(jì)稅 190.48

結(jié)轉(zhuǎn)成本

借：商品銷售成本

貸：開發(fā)產(chǎn)品

案例2：某房地產(chǎn)公司當(dāng)期一項(xiàng)目銷售額40,000萬元，允許扣除的土地成本10,000萬元,拆遷補(bǔ)償費(fèi)1,000萬元。

銷售額=(40,000—11,000)÷(1+9%)=26,605.50（萬元）

銷項(xiàng)稅額= 26,605.50 ×9%=2,394.50 （萬元）

開發(fā)票：40,000÷（1+9%）=36,697.25 （萬元）

36,697.25 ×9%= 3,302.75 （萬元）

合計(jì) 40,000.00 （萬元）

分析： 3,302.75— 2,394.50=908.25（萬元）

11,000÷（1+9%）×9%=908.25（萬元）

借：開發(fā)成本—土地征用及拆遷補(bǔ)償支出 11,000

貸：銀行存款 11,000

按允許抵扣的稅額時(shí)

借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減） 908.25

貸：開發(fā)成本—土地征用及拆遷補(bǔ)償支出（開發(fā)產(chǎn)品） 908.25

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)成本=11,000—908.25=10,091.75 （萬元）

（二）實(shí)務(wù)應(yīng)用 ：

動(dòng)遷補(bǔ)償分三種情況：

第一種：貨幣動(dòng)遷，只涉及成本，不涉及收入。

第二種：以本項(xiàng)目產(chǎn)品安置回遷戶，如合同中約定房屋價(jià)款的，按合同約定產(chǎn)品價(jià)款確認(rèn)收入。收到補(bǔ)價(jià)沖減成本，支付補(bǔ)價(jià)增加成本。如：動(dòng)遷80平米，安置100平米，合同約定價(jià)款100萬元，開發(fā)企業(yè)收到動(dòng)遷戶補(bǔ)價(jià)20萬元。則開發(fā)企業(yè)確認(rèn)收入100萬元，成本80萬元（100—20）。如動(dòng)遷80平米，安置70平米，合同約定價(jià)款70萬元，開發(fā)企業(yè)另支付回遷戶10萬元。則開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)70萬元，成本確認(rèn)80萬元（70+10）。

第三種：以本項(xiàng)目產(chǎn)品安置回遷戶，如合同中沒約定房屋價(jià)款的。

1、增加面積安置。按收到增加面積價(jià)款與還面積所對(duì)應(yīng)的同期同類公允價(jià)值之和確認(rèn)收入。

如動(dòng)遷80平米，安置100平米，動(dòng)遷合同未約定價(jià)款。開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)為動(dòng)遷80平米對(duì)應(yīng)公允價(jià)加上增加20平米公允價(jià)之和，成本為動(dòng)遷80平米公允價(jià)。

2、減少面積安置。按實(shí)際安置面積對(duì)應(yīng)同期同類公允價(jià)確認(rèn)收入，支付差價(jià)計(jì)入開發(fā)成本。

如動(dòng)遷80平米，安置70平米，動(dòng)遷合同未約定價(jià)款，支付補(bǔ)價(jià)10萬元。則開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)為安置70平米對(duì)應(yīng)同類同期公允價(jià)，成本為安置70平米公允價(jià)加支付補(bǔ)價(jià)10萬元。