裝修稅率是多少
一、財稅實務中兩種不同的收入定性
房款之外收取的裝修款，其收入的稅務定性，國家層面有待明確，各地執(zhí)行口徑差異較大，這里僅選取湖北、廣西和w市開展深入解析。
（一）收入定性：銷售不動產(chǎn)
1、湖北版收入定性
原湖北省國稅局2017年4月28日發(fā)布的《湖北省營改增政策執(zhí)行口徑（第五輯）》第10條問答明確，“根據(jù)《財政部國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其開發(fā)毛坯房裝修以后銷售的，可就房款連同裝修款一并開具發(fā)票，也可就房款和裝修款分別開具發(fā)票，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其開發(fā)毛坯房進行的裝修成為所售不動產(chǎn)的組成部分，其隨房款收取的裝修款應一并按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅?！痹搱?zhí)行口徑自2018年1月1日起廢止。
2、廣西版收入定性
原廣西壯族自治區(qū)地稅局發(fā)布的《《廣西壯族自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅管理辦法（試行）》（廣西壯族自治區(qū)地方稅務局2018年第1號）第三十一條（二）項規(guī)定，“納稅人在銷售開發(fā)產(chǎn)品的過程中，隨同房價向購房人收取的裝修費、設備安裝費、管理費、手續(xù)費、咨詢費等價外收費，應并入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入?！?/p>
（二）收入定性：銷售建筑服務
w市沒有明文，其內(nèi)部掌握的口徑，隨房款一并收取的裝修款，如果不包含在《商品房銷售合同》的房價內(nèi)，在計算土地增值稅時，可以不納入清算收入，其成本不計算扣除項目金額。
二、兩種不同收入定性的稅務分析
（一）開票編碼和增值稅適用稅目的矛盾
依據(jù)湖北版收入定性，房開企業(yè)可就房款和裝修款分別開具發(fā)票，其隨房款收取的裝修款應一并按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅，這樣必然導致開票編碼和增值稅適用稅目不一致。
（二）收入定性在不同稅種之間是否保持一致
湖北、廣西等省市僅就某個單一稅種（增值稅或者土地增值稅）給出了收入的稅務定性，那么其他稅種，比如企業(yè)所得稅作為主要稅種是否與增值稅或者土地增值稅的收入定性保持一致。
（三）收入定性將改變納稅義務發(fā)生時間
實務案例
2018年5月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲公司與業(yè)主分別簽訂《商品房預售合同》和《房屋裝修合同》，分別收取a項目房款100000萬元和裝修款20000萬元。該商品房于2019年12月辦理竣工驗收，2020年1月開始裝修，2020年6月裝修完畢并交付業(yè)主。
稅務分析
1、當裝修款20000萬元定性為“銷售不動產(chǎn)”時，其增值稅納稅義務時間為2020年6月交房時；
2、當裝修款20000萬元定性為“銷售建筑服務”時，其增值稅納稅義務時間為2020年1月開始裝修時。
（四）收入定性可能導致侵蝕稅基
實務案例
乙公司b項目隨房價收取裝修款30000萬元，實際裝修成本為10000萬元，成本利潤率高達200%。
稅務分析
1、對于增值稅而言，由于銷售不動產(chǎn)和建筑服務的適用稅率相同，收入的稅務定性不會影響整體稅負。
2、對于企業(yè)所得稅而言，收入的稅務定性不會產(chǎn)生永久性差異。
3、對于土地增值稅而言，如果定性為“銷售不動產(chǎn)”，則土地增值稅清算時，其增值額將增加17000萬元（30000-10000×130%），并相應拉高增值率、適用稅率和應納土地增值稅額；如果定性為“銷售建筑服務”，則裝修款無需繳納土地增值稅，從而嚴重侵蝕土地增值稅稅基。
（五）收入定性可能導致?lián)p害納稅人權(quán)益
實務案例
接上例甲公司a項目。
稅務分析
1、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)200931號）第九條規(guī)定，“開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額?！?/p>
2、甲公司a項目于2019年12月竣工驗收，依據(jù)國稅發(fā)200931號第九條規(guī)定，如果隨房價收取的裝修款定性為“銷售不動產(chǎn)”，則裝修款20000萬元應當于2019年12月確認為企業(yè)所得稅收入，而此時裝修尚未開始，實際發(fā)生的裝修成本為0元，將導致甲公司提前繳納企業(yè)所得稅，一定程度上給納稅人增加了稅收負擔；如果a公司后期無收入實現(xiàn)，后續(xù)發(fā)生的裝修成本形成虧損而不能退稅，客觀上損害了納稅人權(quán)益。
3、實操中，甲公司與主管稅務機關(guān)溝通，于2019年12月商品房竣工驗收時，裝修款20000萬元按照預計毛利率預計毛利額，計入當期應納稅所得額；然而，這樣操作與第九條完工產(chǎn)品據(jù)此結(jié)算實際毛利額的規(guī)定明顯相悖。
三、不同收入定性應當取決于業(yè)務定性
結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的特殊性，對于隨房價收取的裝修款，筆者認為不能搞“一刀切”的簡單定性，而應當首先分析和判斷開發(fā)業(yè)務的定性。
（一）業(yè)務定性決定財務和稅務定性
1、對于隨房價收取的裝修款，單純地以會計準則或者稅法條款給出收入定性，猶如無源之水，無本之木。任何一項財務或稅務定性，它應當而且只能取決于業(yè)務定性。
2、房地產(chǎn)開發(fā)作為一項特殊的業(yè)務，商品房作為一項特殊的商品，從立項、規(guī)劃、開發(fā)建設、預售到竣工交付，都有它的特殊性。其開發(fā)業(yè)態(tài)（如：住宅、商業(yè)）在立項和規(guī)劃環(huán)節(jié)已經(jīng)確定，交付標準（如：毛坯房、全裝修房）在建設和預售環(huán)節(jié)已經(jīng)備案。
3、如果建設和預售環(huán)節(jié)已經(jīng)備案為毛坯房，那么銷售裝修房業(yè)務的實質(zhì)就是兩項業(yè)務，一是銷售毛坯房業(yè)務，二是毛坯房裝修業(yè)務。商品房竣工驗收應當是針對毛坯房的竣工驗收，商品房完工以毛坯房竣工驗收為標志。因此，隨房價收取的裝修款應當定性為“銷售建筑服務”，其企業(yè)所得稅收入的確認以裝修進度為準，不會導致提前繳納稅款。
4、如果建設和預售環(huán)節(jié)已經(jīng)備案為裝修房，那么其實質(zhì)就是一項業(yè)務，即銷售裝修房。商品房的竣工驗收應當是針對裝修房的竣工驗收，商品房完工以裝修房竣工驗收為標志。因此，隨房價收取的裝修款應當定性為“銷售不動產(chǎn)”。國稅發(fā)200931號第九條規(guī)定的結(jié)算實際毛利額的時點應當在裝修房竣工驗收時，不會損害納稅人相應權(quán)益。
5、《湖北省人民政府關(guān)于促進全省建筑業(yè)改革發(fā)展二十條意見》（鄂政發(fā)201814號）第四條規(guī)定，“2019年1月1日起，全省各城市新建商品住宅中，全面推行一體化裝修技術(shù)?！币簿褪钦f，從2019年1月1日起，湖北省新建商品住宅的備案和交付標準為一體化裝修房，其隨房價收取的裝修款應當定性為“銷售不動產(chǎn)”。為此，武漢市住房保障和房屋管理局、武漢市市場監(jiān)督管理局聯(lián)合印發(fā)通知，啟用新修訂的《武漢市商品房買賣合同》（武房發(fā)20207號），新版合同要求明確商品房的交付標準為全裝修商品房或者毛坯商品房。
6、既然業(yè)務定性決定財務和稅務定性，那么會計收入的定性，增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅等各個稅種的稅務定性，應當保持一致。各行其是，不僅增加納稅人遵從成本，也會增加稅務機關(guān)的征管成本，更與尊重業(yè)務的客觀規(guī)律直接相悖。
（二）裝修價格明顯偏低的應當調(diào)整
1、鑒于商品房賣方市場的常態(tài)化，開發(fā)商假以裝修之名抬舉房價并侵蝕稅基的情況，將在一定程度上客觀存在。
2、《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅201636號附件1）第四十四條規(guī)定，“納稅人發(fā)生應稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生本辦法第十四條所列行為而無銷售額的，主管稅務機關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額：（一）按照納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。（二）按照其他納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。（三）按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）”
3、《中人民共和國土地增值稅暫行條例》第九條規(guī)定，“納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：（一）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；（二）提供扣除項目金額不實的；（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無當理由的。”
4、《中人民共和國企業(yè)所得稅法》第四十七條規(guī)定，“企業(yè)實施其他不具有合理商業(yè)目的的安排而減少其應納稅收入或者所得額的，稅務機關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。
5、2017年5月10日，武漢市住房保障和房屋管理局召開“關(guān)于召開全市房地產(chǎn)市場專項整治行動的工作推進會”，出臺精裝修限價令，武漢全裝修房將根據(jù)房屋備案價執(zhí)行分段指導價。售價低于1萬的，全裝修不高于2000元；售價1萬-1.5萬的，全裝修不高于2500元；售價1.5萬-2萬的，全裝修不高于3000元；售價2萬-2.5萬的，全裝修不高于3500元；售價2.5萬-3萬的，全裝修不高于4000元；售價3萬以上的，全裝修不高于5000元。