房地產(chǎn)預(yù)繳增值稅的賬務(wù)處理稅屋(房地產(chǎn)預(yù)繳增值稅的賬務(wù)處理)

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)繳稅金問題，在預(yù)售階段和尾盤銷售階段的處理以及納稅申報地點不盡相同，這里筆者做了一個梳理，主要探討增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅三大稅種。

　　一、增值稅

　　1、政策依據(jù)

　　國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號)“第十條一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅?！薄暗谑艞l房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人(以下簡稱小規(guī)模納稅人)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。”

　　2、預(yù)繳稅款的計算方法

　　(1)、一般納稅人應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%。適用一般計稅方法計稅的，按照9%的適用稅率計算;適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

　　(2)、小規(guī)模納稅人應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+5%)×3%

　　需要說明的是：增值稅預(yù)繳稅款表中，第1列“銷售額”的填報口徑為含稅金額。

　　3、月末納稅申報

　　(1)、一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)以當(dāng)期銷售額和9%的適用稅率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。

　　銷售額=(全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款)÷(1+9%)

　　當(dāng)期允許扣除的土地價款=(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積)×支付的土地價款

　　應(yīng)納稅額=(全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款)÷(1+9%)×9%-已預(yù)繳稅款

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用簡易計稅方法計稅，按照5%的征收率繳納。

　　應(yīng)納稅額=(全部價款和價外費用)÷(1+5%)×5%-已預(yù)繳稅款

　　(2)、小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。