固定資產(chǎn)資本化利息是什么意思(資本化利息是什么意思)

無論是會計準則還是所得稅法，對于利息資本化都有明確的界定。根據(jù)《中人民共和國所得稅條例實施細則》第三十七條規(guī)定，企業(yè)為購置、建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和經(jīng)過12個月以上的建造才能達到預定可銷售狀態(tài)的存貨發(fā)生借款的，在有關(guān)資產(chǎn)購置、建造期間發(fā)生的合理的借款費用，應當作為資本化支出計入相關(guān)資產(chǎn)的成本。

一、房地產(chǎn)企業(yè)利息資本化的起始時間的確定

根據(jù)企業(yè)會計制度規(guī)定,只有同時符合以下三個條件時，利息才能開始資本化：

（1）資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生；

（2）借款費用已經(jīng)發(fā)生；

（3）為使資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)所必要的購建活動已經(jīng)開始。

根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)利息資本化開始的時間，即：真為企業(yè)項目付出的代價作為開始的標準。在實務操作中，存在把以下幾個時點作為判定開始時間的觀點：

觀點一：相關(guān)項目支出的最早點就是企業(yè)資本化開始日的參考點；

觀點二：將借款日期作為借款費用發(fā)生資本化的時點；

觀點三：工程式開工日，即必要的購建以及開發(fā)活動的開始日期作為企業(yè)資本化開始日。

根據(jù)上述會計制度利息資本化的條件，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)具體實踐，我們認為利息資本化的開始時間應以自取得土地后的第一筆借款做為利息資本化的時點更符合制度規(guī)定、且能合理準確判定。

二、房地產(chǎn)企業(yè)利息資本化的中斷

在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，有時候會出現(xiàn)項目的中斷，在項目中斷后利息是否還要資本化呢？

會計準則規(guī)定：符合資本化條件的資產(chǎn)，在購建或者生產(chǎn)過程中發(fā)生非常中斷，且中斷時間連續(xù)超過3個月的，應當暫停借款費用的資本化。

根據(jù)上述規(guī)定，借款費用暫停資本化的期間不包括在內(nèi)。也就是說：如果屬于常中斷的，那么相關(guān)的借款費用仍可以常資本化。如果中斷的原因是非常中斷，則應當暫停資本化。

那么在實務操作過程中如何判斷呢？

常中斷通常是由于購建或者生產(chǎn)符合資本化條件過程中所必要的程序，或者事先可以預見的不可抗力因素導致的中斷，比如，某些工程建造到一定階段必須暫停下來進行質(zhì)量或者安全檢查，檢查通過后才可以繼續(xù)下一階段的建造工作，這類中斷是施工前可以預見的，而且是工程建造必須經(jīng)過的程序，因此屬于常中斷。

非常中斷，通常是由于企業(yè)管理決策上的原因或者其他不可預見的原因等所導致的中斷。比如，企業(yè)因與施工方發(fā)生了質(zhì)量糾紛，或者工程、生產(chǎn)用料沒有及時供應，或者資金周轉(zhuǎn)發(fā)生了困難、發(fā)生了安全事故等原因，導致資產(chǎn)購建或者生產(chǎn)活動發(fā)生中斷，這些情況都屬于非常中斷。

三、房地產(chǎn)企業(yè)利息資本化的終止時間確定

企業(yè)會計制度規(guī)定，當所購建的固定資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)時，應當停止其借款費用的資本化。那么怎么判定達到預定可使用狀態(tài)呢？同樣在實務操作中，存在以下判定觀點：

觀點一：房地產(chǎn)實體建設已經(jīng)完成并交付使用時；

觀點二：相關(guān)的項目資金已經(jīng)全部支付的情況下；

觀點三：資產(chǎn)已經(jīng)達到購買方或者建造方預定的可使用狀態(tài)時。

結(jié)合項目特征，我們認為比較容易且符合判定資本化終止的時間為，項目完工決算做竣工驗收時，即將開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料報房地產(chǎn)管理部門備案時，作為停止資本化的時間比較符合項目的特點。

四、房地產(chǎn)企業(yè)利息資本化的所得稅風險

在實務操作過程中，有些企業(yè)為增加當年度所得稅稅前扣除，將用于項目開發(fā)的借款利息直接計入當期財務費用，并在當年度所得稅匯算清繳時稅前扣除，這樣操作的風險極大。

根據(jù)所得稅關(guān)于利息資本化的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)必須將用于項目開發(fā)的借款利息資本化，也就是從所得稅認定口徑來說，所得稅認為利息是開發(fā)成本，因此需要資本化，不允許在當期扣除。那么當然在會計處理上應該計入“開發(fā)成本-開發(fā)間接費-利息支出”科目核算，意味著在當年度不能稅前扣除，如果企業(yè)違反稅法規(guī)定將利息費用化在當期扣除，則存在稅款推遲繳納，面臨補稅及罰款滯納金的風險，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須按照會計準則和稅法要求，及時、合理的將利息進行資本化，否則將給企業(yè)帶來涉稅風險。

五、房地產(chǎn)企業(yè)利息資本化的土地增值稅風險

根據(jù)國稅函2010年220號文件規(guī)定：

（1）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過金融機構(gòu)同期同類貸款利率計算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。

（2）凡不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。如果企業(yè)全部使用自有資金，沒有利息支出的，也按照此方法進行扣除。

因此，作為房地產(chǎn)開發(fā)項目，政策規(guī)定開發(fā)成本可以加計扣除，但在土地增值稅處理中，認為資本化利息是屬于費用，不允許作為成本項目進行加計扣除，要按照以上兩種情況區(qū)別處理。

同時需要注意，對于超過貸款期限的利息部分和罰息等不允許在土地增值稅前扣除，而在所得稅處理中，只要取得合法憑證，該部分支出是可以在企業(yè)所得稅前扣除的。