房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品屬于什么科目(開(kāi)發(fā)產(chǎn)品屬于什么科目)

問(wèn):該公司該如何進(jìn)行會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理?

分析:

在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，該住宅樓于2018年9月完工，截至資產(chǎn)負(fù)債表日，“開(kāi)發(fā)成本”科目歸集的成本費(fèi)用除已經(jīng)取得合法憑據(jù)(發(fā)票)的外，還包括已經(jīng)結(jié)算但未取得發(fā)票的預(yù)提工程成本，假設(shè)全部開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售完畢，會(huì)計(jì)處理為 (單位:萬(wàn)元):

(1)預(yù)提成本:

借:開(kāi)發(fā)成本 5000

貸:應(yīng)付賬款一預(yù)提 5000

(2)結(jié)算完工成本:

借:開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 20000

貸:開(kāi)發(fā)成本 20000

(3)結(jié)算銷(xiāo)售成本:

借:銷(xiāo)售成本 20000

貸:開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 20000

(4)次年度取得結(jié)算發(fā)票:

借:應(yīng)付賬款一 預(yù)提 2000

貸:應(yīng)付賬款一工程承包商 2000

資產(chǎn)負(fù)債表日前結(jié)轉(zhuǎn)的完工成本以及銷(xiāo)售成本都包含了預(yù)提的成本費(fèi)用5000萬(wàn)元。根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》第三十四條“企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本”的規(guī)定，假定企業(yè)計(jì)稅成本核算終止日確定為2019年5月30日，則天山房地產(chǎn)公司2019年3月取得的發(fā)票2000萬(wàn)元可以計(jì)入計(jì)稅成本，超過(guò)計(jì)稅成本核算終止日取得的發(fā)票3000萬(wàn)元不能夠計(jì)入計(jì)稅成本。但是在證明資料充分的情況下，企業(yè)可以預(yù)提合同總金額的10%即2000萬(wàn)元計(jì)入計(jì)稅成本。這樣，2018年天山房地產(chǎn)公司該項(xiàng)目計(jì)稅成本為19000萬(wàn)元(15000+2000+2000)，2019 年匯算清繳后盡管實(shí)際取得的發(fā)票金額為3000萬(wàn)元，但計(jì)入實(shí)際取得發(fā)票年度(2019年) 的計(jì)稅成本只能為1000萬(wàn)元(3000-2000 )。

這樣，會(huì)計(jì)成本2018年為20000萬(wàn)元、2019年為0元，而企業(yè)所得稅計(jì)稅成本2018年為19000萬(wàn)元2019年為1000萬(wàn)元。雖然成本總額沒(méi)有發(fā)生變化，但是計(jì)稅成本核算終止日及預(yù)提成本形成的會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本的年度差異對(duì)天山房地產(chǎn)公司2018、 2019年度的企業(yè)所得稅產(chǎn)生了一定影響。

友情提示

關(guān)于待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本，是計(jì)入取得發(fā)票年度還是計(jì)稅成本結(jié)算年度，《青島市地方稅務(wù)局2012年度企業(yè)所得稅問(wèn)題解答》中有這樣的內(nèi)容:

問(wèn):出包工程預(yù)提費(fèi)用的前提是否應(yīng)該是已完工工程?預(yù)提費(fèi)用稅前扣除的有效時(shí)間如何把握?其辦理結(jié)算的時(shí)間在相關(guān)法律上有無(wú)具體的限定?該條是否也應(yīng)遵循國(guó)家稅務(wù)總局2011年第34號(hào)公告第六條的規(guī)定?

答:國(guó)稅發(fā)2009 31號(hào)文件第九條規(guī)定:“企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷(xiāo)售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額”。據(jù)此，如房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售未完工產(chǎn)品，其企業(yè)所得稅處理方式為先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季( 或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，不存在結(jié)算計(jì)稅成本的問(wèn)題。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)才需要按規(guī)定結(jié)算其計(jì)稅成本。