房地產(chǎn)開發(fā)公司賬務(wù)處理(開發(fā)公司賬務(wù)處理)
2021年1月15日，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同業(yè)主簽訂商品房買賣合同一份。合同約定總房款為180萬元，業(yè)主繳款時間如下：1月20日首付54萬元，2021年9月30日前繳納124萬元，向業(yè)主約定交房時間為2022年3月31日。該商品房成本為110萬元。本筆業(yè)務(wù)支付銷售人員傭金30000元。
1月24日，同另一業(yè)主簽訂商品房買賣合同一份。合同約定總房款為124萬元，業(yè)主繳款時間如下：2月6日首付38萬元，3月25日前繳納86萬元，向業(yè)主約定交房時間為2021年3月25日，即繳清房款時間。該商品房成本為70萬元。本筆業(yè)務(wù)支付銷售人員傭金10000元。
本月支付律師代理費20000元。
解析 ：2021年1月15日銷售的商品房，交房時間是2022年3月31日，系期房。盡管商品房買賣合同已經(jīng)簽訂，但客戶在房地產(chǎn)企業(yè)履約的同時并未獲得由此帶來的經(jīng)濟利益。不滿足《收入準(zhǔn)則》第十一條“滿足下列條件之一的，屬于在某一時段內(nèi)履行履約義務(wù)；否則，屬于在某一時點履行履約義務(wù)：
（一）客戶在企業(yè)履約的同時即取得并消耗企業(yè)履約所帶來的經(jīng)濟利益?！敝?guī)定；盡管商品房買賣合同已經(jīng)簽訂，但客戶并不能有效控制房地產(chǎn)企業(yè)對此房產(chǎn)的設(shè)計、建造等。不滿足《收入準(zhǔn)則》第十一條“滿足下列條件之一的，屬于在某一時段內(nèi)履行履約義務(wù)；否則，屬于在某一時點履行履約義務(wù)：
（二）客戶能夠控制企業(yè)履約過程中在建的商品”之規(guī)定；盡管商品房買賣合同已經(jīng)簽訂，但客戶違約該房產(chǎn)不需要改動就可以銷售他人，同時僅僅有權(quán)向違約客戶收取違約金，并無有權(quán)就累計至今已完成的履約部分收取款項的權(quán)利。不滿足《收入準(zhǔn)則》第十一條“滿足下列條件之一的，屬于在某一時段內(nèi)履行履約義務(wù)；否則，屬于在某一時點履行履約義務(wù)：
（三）企業(yè)履約過程中所產(chǎn)出的商品具有不可替代用途，且該企業(yè)在整個合同期間內(nèi)有權(quán)就累計至今已完成的履約部分收取款項。”之規(guī)定。綜上，即使是期房，不屬于在某一時段內(nèi)履行履約義務(wù)，而是某一時點履行履約義務(wù)。
2021年1月24日銷售的商品房，交房時間是客戶繳清房款的時間，即2021年3月25日，系現(xiàn)房。根據(jù)《收入準(zhǔn)則》第十三條“對于在某一時點履行的履約義務(wù)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在客戶取得相關(guān)商品控制權(quán)時點確認收入。在判斷客戶是否已取得商品控制權(quán)時，企業(yè)應(yīng)當(dāng)考慮下列跡象：（一）企業(yè)就該商品享有現(xiàn)時收款權(quán)利，即客戶就該商品負有限時付款義務(wù)”規(guī)定，該履約義務(wù)屬于“某一時點履行履約義務(wù)”。
1.2021年1月期房業(yè)務(wù)處理
應(yīng)計提待轉(zhuǎn)銷項稅額
=540000/1.09*9% =44587.16元
應(yīng)預(yù)繳增值稅
=540000/1.09*3%=14862.39元
(1)收到首付款
借:銀行存款 540000
貸:合同負債 495412.84
應(yīng)交稅費—待轉(zhuǎn)銷項稅額 44587.16
（2）預(yù)交增值稅
借：應(yīng)交稅費—預(yù)繳增值稅 14862.39
貸：銀行存款 14862.39
（3） 支付銷售傭金
借：合同取得成本—銷售傭金 30000
貸：銀行存款 30000
2.2021年2月現(xiàn)房業(yè)務(wù)處理
應(yīng)計提待轉(zhuǎn)銷項稅額
=380000/1.09*9% =31376.15元
應(yīng)預(yù)繳增值稅
=380000/1.09*3% =10458.72元
（1）收到首付款
借：銀行存款 380000
貸：合同負債 348623.85
應(yīng)交稅費—待轉(zhuǎn)銷項稅額 31376.15
（2）支付傭金
借：銷售費用—銷售傭金 10000
貸：銀行存款 10000
（3）支付律師費
借：管理費用—律師費 20000
貸：銀行存款 20000
（4）預(yù)交增值稅
借：應(yīng)交稅費—預(yù)繳增值稅10458.72
貸：銀行存款 10458.72
3.2021年3月現(xiàn)房業(yè)務(wù)處理
應(yīng)計提待轉(zhuǎn)銷項稅額
=860000/1.09*9%=71009.17
結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)繳增值稅
=10458.72
(1)收到房款
借:銀行存款 860000
貸:合同負債 788990.83
應(yīng)交稅費—待轉(zhuǎn)銷項稅額 71009.17
(2)確認收入
借:合同負債 1137614.68
應(yīng)交稅費—待轉(zhuǎn)銷項稅額 102385.32
貸:主營業(yè)務(wù)收入 1137614.68
應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅
（銷項稅額） 102385.32
（3）確認成本
借：主營業(yè)務(wù)成本 700000
貸：開發(fā)商品 700000
（4）結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)繳增值稅
借：應(yīng)交稅費—未交增值稅 10458.72
貸：應(yīng)交稅費—預(yù)繳增值稅 10458.72
4.2021年9月30日期房業(yè)務(wù)處理同前。（略）
5.2022年3月31日期房業(yè)務(wù)處理
應(yīng)提增值稅銷項稅額
=1800000/1.09*9% =148623.86元
應(yīng)轉(zhuǎn)預(yù)繳增值稅
=1800000/1.09*3%=49541.28元
應(yīng)攤銷合同取得成本
=30000
（1）確認收入
借:合同負債 1651376.14
應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（待轉(zhuǎn)銷項稅額）148623.86
貸：主營業(yè)務(wù)收入 1651376.14
應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅
（銷項稅額）148623.86
（2）確認成本
借：主營業(yè)務(wù)成本 1100000
貸：開發(fā)商品 1100000
（3）結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)繳增值稅
借：應(yīng)交稅費—未交增值稅 49541.28
貸： 應(yīng)交稅費—預(yù)繳增值稅 49541.28
（4）攤銷合同取得成本
借：銷售費用—銷售傭金 30000