土地使用稅的計(jì)算公式(土地使用稅計(jì)算方法及公式)

(1)完全以土地使用證所載面積計(jì)算納稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已銷售房屋，由于種種原因，房產(chǎn)所有權(quán)證書、土地使用權(quán)證書分割往往滯后。那么，此時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍然是名義上的權(quán)屬擁有者，城鎮(zhèn)土地使用稅按照土地使用權(quán)證書所載面積確定計(jì)稅依據(jù)，可以促使企業(yè)早日辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)。
(2)已售房屋計(jì)稅依據(jù)準(zhǔn)予按比例扣除。對(duì)于已經(jīng)銷售的房屋，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不再擁有所有權(quán)及使用權(quán)，如果僅因?yàn)樯形崔k理土地使用權(quán)分割而還由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅，既不合情也不合理。準(zhǔn)予已售房屋按照比例扣減土地使用稅計(jì)稅依據(jù)符合現(xiàn)實(shí)狀況。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(國(guó)稅發(fā)200389號(hào))規(guī)定，購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。購(gòu)置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。交付方自房屋交付使用次月起不再計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。
《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)用地征收土地使用稅的通知》(京地稅地2005550號(hào))，《北京市地方稅務(wù)關(guān)于2007年度征收城鎮(zhèn)土地使用稅的通告》(京地稅地(2007)322號(hào)))規(guī)定，對(duì)擁有土地使用證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，按土地使用證所載面積計(jì)稅。沒有土地使用證的按實(shí)際使用面積計(jì)稅。已售房屋占地面積可以抵扣。

《河南省地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅征收管所理辦法》(豫地稅發(fā)200684號(hào))規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人，開發(fā)商品房已經(jīng)銷售的,應(yīng)自房屋交付使用之次月，按照交付使用商品房的建筑面積所應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e相應(yīng)調(diào)減應(yīng)稅土地面積。房屋交付使用，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照售房合同的規(guī)定，將房屋已銷售給購(gòu)房人且購(gòu)房人已辦理房屋土地使用權(quán)證或者房屋產(chǎn)權(quán)證，房屋所占有的土地已發(fā)生實(shí)際轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的行為。對(duì)購(gòu)房人非個(gè)人原因無法及時(shí)取得土地使用權(quán)證或房屋產(chǎn)權(quán)證的，只要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照銷售合同的規(guī)定，已將房屋銷售發(fā)票全額開付給購(gòu)房人的購(gòu)房款項(xiàng)已全部結(jié)清，或者已將房屋的鑰匙交付給購(gòu)房人，經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)審查同意后，也可視同為房屋已交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅計(jì)算公式為:
應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅=開發(fā)初期應(yīng)稅土地總面積x城鎮(zhèn)土地使用稅單位稅額標(biāo)準(zhǔn)x(1- )/繳納期限