以房抵債的賬務(wù)處理(以房抵債賬務(wù)如何處理)

問：

廣州市花都區(qū)的一家房地產(chǎn)開發(fā)公司，去年欠一家建筑公司工程款300萬元，現(xiàn)在因房子銷售不好，現(xiàn)金流量嚴(yán)重不足，不能按時(shí)支付所欠工程款。房地產(chǎn)公司經(jīng)與建筑公司協(xié)商，決定以開發(fā)的兩套商品房作價(jià)300萬元抵償對(duì)方的債務(wù)。該商品房的賬面成本為200萬元，公允價(jià)格約為270萬元。請(qǐng)問下房地產(chǎn)公司為這筆業(yè)務(wù)要交哪些稅費(fèi)？具體金額為多少？具體的會(huì)計(jì)分錄要怎么寫呢？

答：

注冊(cè)會(huì)計(jì)師、稅務(wù)師楊雪回答道：

一、房地產(chǎn)公司需要繳納的稅費(fèi)

1.增值稅

（1）如為一般計(jì)稅，適用稅率為9%，需要繳納的增值稅金額：270÷（1+9%）×9%=22.29萬元；

（2）如為簡(jiǎn)易計(jì)稅，適用稅率為5%，需要繳納的增值稅金額：270÷（1+5%）×5%=12.86萬元。

2.城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加

上述增值稅對(duì)應(yīng)的城建稅和教育費(fèi)附加分別如下：

（1）22.29×（7%+3%+2%）=2.67萬元；

（2）12.86×（7%+3%+2%）=1.54萬元。

3.企業(yè)所得稅

非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)移行為，應(yīng)視同銷售，按300萬元作為應(yīng)稅收入，200萬元作為銷售成本，需要繳納的企業(yè)所得稅=（300-200）×25%=25萬元。

4.土地增值稅

土地增值稅=（房屋銷售收入-扣除項(xiàng)目金額）×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

（1）房屋銷售收入=270÷（1+9%）=247.71萬元；

（2）扣除項(xiàng)目=242.805萬元；

計(jì)算過程如下：

①取得土地使用權(quán)支付的金額=0元

②房地產(chǎn)開發(fā)成本=200萬元

③房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=0元

④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=2.67+0.135=2.805萬元

⑤加計(jì)20%扣除=200×20%=40萬元。

（3）計(jì)算增值額=247.71-242.805=4.905萬元；

（4）應(yīng)繳納的土地增值稅=4.905×30%=1.4715萬元。

5.印花稅

按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)稅目計(jì)算貼花，稅率為0.5‰；合同所載金額和增值稅分開注明的，按不含增值稅的合同金額確定計(jì)稅依據(jù)，未分開注明的，以合同所載金額為計(jì)稅依據(jù)。

估算的印花稅=270×0.5‰=0.135萬元。

二、具體的會(huì)計(jì)分錄

借：應(yīng)付賬款-xx建筑公司-工程款 300萬

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 247.71萬

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-銷項(xiàng)稅額 22.29萬

營(yíng)業(yè)外收入-債務(wù)重組利得 30萬

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 200萬

貸：開發(fā)成本 200萬

計(jì)提稅費(fèi)：

借：稅金及附加-土地增值稅

稅金及附加-城市維護(hù)建設(shè)稅

稅金及附加-教育費(fèi)附加

稅金及附加-地方教育費(fèi)附加

稅金及附加-印花稅

貸：應(yīng)交稅費(fèi)-土地增值稅

應(yīng)交稅費(fèi)-城市維護(hù)建設(shè)稅

應(yīng)交稅費(fèi)-教育費(fèi)附加

應(yīng)交稅費(fèi)-地方教育費(fèi)附加

應(yīng)交稅費(fèi)-印花稅