房地產(chǎn)企業(yè)的賬務(wù)處理流程(房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)處理流程)

1．采購(gòu)等業(yè)務(wù)進(jìn)項(xiàng)稅額允許抵扣的賬務(wù)處理

一般納稅人購(gòu)進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)，按應(yīng)計(jì)入相關(guān)成本費(fèi)用或資產(chǎn)的金額,借記“在途物資”或“原材料”“庫(kù)存商品”“生產(chǎn)成本”“無(wú)形資產(chǎn)”“固定資產(chǎn)”“管理費(fèi)用”等科目，按當(dāng)月已認(rèn)證的可抵扣增值稅額，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”科目，按當(dāng)月未認(rèn)證的可抵扣增值稅額，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——待認(rèn)證進(jìn)項(xiàng)稅額”科目，按應(yīng)付或?qū)嶋H支付的金額，貸記“應(yīng)付賬款”“應(yīng)付票據(jù)”“銀行存款”等科目。發(fā)生退貨的，如原增值稅專用發(fā)票已做認(rèn)證，應(yīng)根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)具的紅字增值稅專用發(fā)票做相反的會(huì)計(jì)分錄；如原增值稅專用發(fā)票未做認(rèn)證，應(yīng)將發(fā)票退回并做相反的會(huì)計(jì)分錄。

2．采購(gòu)等業(yè)務(wù)進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣的賬務(wù)處理

一般納稅人購(gòu)進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)，用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或個(gè)人消費(fèi)等，其進(jìn)項(xiàng)稅額按照現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣的，取得增值稅專用發(fā)票時(shí)，應(yīng)借記相關(guān)成本費(fèi)用或資產(chǎn)科目，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——待認(rèn)證進(jìn)項(xiàng)稅額”科目，貸記“銀行存款”“應(yīng)付賬款”等科目，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)證后，根據(jù)有關(guān)“進(jìn)項(xiàng)稅額”“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”專欄及“待認(rèn)證進(jìn)項(xiàng)稅額”明細(xì)科目的核算內(nèi)容，先轉(zhuǎn)入“進(jìn)項(xiàng)稅額”專欄，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——待認(rèn)證進(jìn)項(xiàng)稅額”科目；按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定轉(zhuǎn)出時(shí)，記入“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”專欄，借記相關(guān)成本費(fèi)用或資產(chǎn)科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出）”科目。

3．購(gòu)進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)在建工程按規(guī)定抵扣的賬務(wù)處理

一般納稅人自2019年4月1日后取得并按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2019年4月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定可以一次性抵扣。

此前尚未抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額2019年4月1日后無(wú)論是否滿足13個(gè)月均可抵扣，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”科目。

4．貨物等已驗(yàn)收入庫(kù)但尚未取得增值稅扣稅憑證的賬務(wù)處理

一般納稅人購(gòu)進(jìn)的已驗(yàn)收入庫(kù)但尚未取得增值稅扣稅憑證的貨物等暫估入賬時(shí)，暫估入賬的金額不包含增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。一般納稅人購(gòu)進(jìn)勞務(wù)、服務(wù)等但尚未取得增值稅扣稅憑證的，比照處理。

月末按貨物清單或相關(guān)合同協(xié)議上的價(jià)格暫估入賬，下月初，用紅字沖銷原暫估入賬金額，待取得相關(guān)增值稅扣稅憑證并經(jīng)認(rèn)證后，按應(yīng)計(jì)入相關(guān)成本費(fèi)用或資產(chǎn)的金額，借記“原材料”“庫(kù)存商品”“固定資產(chǎn)”“無(wú)形資產(chǎn)”等科目，按可抵扣的增值稅額，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”科目，按應(yīng)付金額，貸記“應(yīng)付賬款”等科目。

5．小規(guī)模納稅人采購(gòu)等業(yè)務(wù)的賬務(wù)處理

小規(guī)模納稅人購(gòu)買物資、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)，取得增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅應(yīng)計(jì)入相關(guān)成本費(fèi)用或資產(chǎn)，不通過(guò)“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅”科目核算。

注意：提供建筑服務(wù)的一般納稅人簡(jiǎn)易計(jì)稅以及提供建筑服務(wù)的小規(guī)模納稅人取得分包單位發(fā)票，是可以抵減應(yīng)納稅額的，所以也不能直接進(jìn)成本，這時(shí)“22210802簡(jiǎn)易計(jì)稅——待扣稅款”科目就有用了。

6．購(gòu)買方作為扣繳義務(wù)人的賬務(wù)處理

按照現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定，境外單位或個(gè)人在境內(nèi)發(fā)生應(yīng)稅行為，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營(yíng)機(jī)的，以購(gòu)買方為增值稅扣繳義務(wù)人。境內(nèi)一般納稅人購(gòu)進(jìn)服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)，按應(yīng)計(jì)入相關(guān)成本費(fèi)用或資產(chǎn)的金額，借記“生產(chǎn)成本”“無(wú)形資產(chǎn)”“同定資產(chǎn)”“管理費(fèi)用”等科目，按可抵扣的增值稅額，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——進(jìn)項(xiàng)稅額”科目（小規(guī)模納稅人應(yīng)借記相關(guān)成本費(fèi)用或資產(chǎn)科目），按應(yīng)付或?qū)嶋H支付的金額，貸記“應(yīng)付賬款”等科目，按應(yīng)代扣代繳的增值稅額，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——代扣代交增值稅”科目。實(shí)際繳納代扣代繳增值稅時(shí)，按代扣代繳的增值稅額，信記“應(yīng)交稅費(fèi)——代扣代交增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。

注意：簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目處理同小規(guī)模納稅人。

銷售等業(yè)務(wù)的賬務(wù)處理

1．銷售業(yè)務(wù)的賬務(wù)處理

企業(yè)銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按應(yīng)收或已收的金額，借記“應(yīng)收賬款”“應(yīng)收票據(jù)”“銀行存款”等科目，按取得的收入金額，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”“其他業(yè)務(wù)收入”“固定資產(chǎn)清理”“工程結(jié)算”等科目，按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定計(jì)算的銷項(xiàng)稅額（或采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算的應(yīng)納增值稅額），貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）”或“應(yīng)交稅費(fèi)——簡(jiǎn)易計(jì)稅”科目（小規(guī)模納稅人應(yīng)貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅”科目）。發(fā)生銷售退回的，應(yīng)根據(jù)按規(guī)定開(kāi)具的紅字增值稅專用發(fā)票做相反的會(huì)計(jì)分錄。

注意：不一定都是專用發(fā)票。

按照國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度確認(rèn)收入或利得的時(shí)點(diǎn)早于按照增值稅制度確認(rèn)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)點(diǎn)的，應(yīng)將相關(guān)銷項(xiàng)稅額記入“應(yīng)交稅費(fèi)——待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅額”科目，待實(shí)際發(fā)生納稅義務(wù)時(shí)再轉(zhuǎn)入“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）”或“應(yīng)交稅費(fèi)——簡(jiǎn)易計(jì)稅”科目。

【學(xué)習(xí)與思考】

“銷項(xiàng)”兩字令人費(fèi)解，建議修改如下：

（1）如果是一般計(jì)稅方法，按照國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度確認(rèn)收入或利得的時(shí)點(diǎn)早于按照增值稅制度確認(rèn)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)點(diǎn)的，應(yīng)將相關(guān)稅額計(jì)入“應(yīng)交稅費(fèi)——待轉(zhuǎn)稅額（待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅額）”科目，待實(shí)際發(fā)生納稅義務(wù)時(shí)再轉(zhuǎn)入“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）”科目。

（2）如果是簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度確認(rèn)收入或利得的時(shí)點(diǎn)早于按照增值稅制度確認(rèn)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)點(diǎn)的，應(yīng)將相關(guān)稅額計(jì)入“應(yīng)交稅費(fèi)——待轉(zhuǎn)稅額（待轉(zhuǎn)簡(jiǎn)易稅額）”科目，待實(shí)際發(fā)生納稅義務(wù)時(shí)再轉(zhuǎn)入“應(yīng)交稅費(fèi)——筒易計(jì)稅”科目。

企業(yè)提供建筑服務(wù)，在向業(yè)主辦理工程價(jià)款結(jié)算時(shí)，借記“應(yīng)收賬款”等科目，貸記“工程結(jié)算”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）”等科目，企業(yè)向業(yè)主辦理工程價(jià)款結(jié)算的時(shí)點(diǎn)早于增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)點(diǎn)的，應(yīng)貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅額”等科目，待增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)再轉(zhuǎn)入“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）”等科目；增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)點(diǎn)早于企業(yè)向業(yè)主辦理工程價(jià)款結(jié)算的，應(yīng)借記“銀行存款”等科目，貸記“預(yù)收賬款”和“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）”等科目。

案例1

建筑項(xiàng)目竣工后如何進(jìn)行增值稅會(huì)計(jì)處理

某建筑企業(yè)納稅人為增值稅一般納稅人，2019年6月承接工程合同8 000萬(wàn)元，2019年12月31日已經(jīng)竣工結(jié)算，結(jié)算額8 200萬(wàn)元，質(zhì)保金410萬(wàn)元。向業(yè)主開(kāi)具增值稅專用發(fā)票7 790萬(wàn)元，質(zhì)保金410萬(wàn)元未向業(yè)主開(kāi)具發(fā)票。

問(wèn):2019年12月如何會(huì)計(jì)處理?

分析：

1．竣工結(jié)算時(shí)（單位：萬(wàn)元，下同）：

借：應(yīng)收賬款 8200

貸：工程結(jié)算 7522.944〔=8200/(1+9%)〕

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 643.21

〔=7790/(1+9%)×9%〕

應(yīng)交稅費(fèi)——待轉(zhuǎn)稅額（待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅額）　　33.85〔=410/(1+9%)×9%〕

2．收到質(zhì)保金或提前開(kāi)具發(fā)票時(shí):

借：應(yīng)交稅費(fèi)-----待轉(zhuǎn)稅額（待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅額） 33.85〔=410/(1+9%)×9%〕

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 33.85

按照增值稅制度確認(rèn)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)點(diǎn)早于按照國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度確認(rèn)收入或利得的時(shí)點(diǎn)的，應(yīng)將應(yīng)納增值稅額，借記“應(yīng)收賬款”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）”或“應(yīng)交稅費(fèi)——簡(jiǎn)易計(jì)稅”科目，按照國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度確認(rèn)收入或利得時(shí)，應(yīng)按扣除增值稅銷項(xiàng)稅額后的金額確認(rèn)收入。

2．視同銷售的賬務(wù)處理

企業(yè)發(fā)生稅法上視同銷售的行為，應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則制度相關(guān)規(guī)定進(jìn)行相應(yīng)的會(huì)計(jì)處理，并按照現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定計(jì)算的銷項(xiàng)稅額（或采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算的應(yīng)納增值稅額），借記“應(yīng)付職工薪酬”“利潤(rùn)分配”等科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）”或“應(yīng)交稅費(fèi)——簡(jiǎn)易計(jì)稅”科目（小規(guī)模納稅人應(yīng)記入“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅”科目）。

3．全面試行營(yíng)改增前已確認(rèn)收入，此后產(chǎn)生增值稅納稅義務(wù)的賬務(wù)處理

企業(yè)營(yíng)改增前已確認(rèn)收入，但因未產(chǎn)生營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)而未計(jì)提營(yíng)業(yè)稅的，在達(dá)到增值稅納稅義務(wù)時(shí)點(diǎn)時(shí)，企業(yè)應(yīng)在確認(rèn)應(yīng)交增值稅銷項(xiàng)稅額的同時(shí)沖減當(dāng)期收入；已經(jīng)計(jì)提營(yíng)業(yè)稅且未繳納的，在達(dá)到增值稅納稅義務(wù)時(shí)點(diǎn)時(shí)，應(yīng)借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅”“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加”等科目，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目，并根據(jù)調(diào)整后的收入計(jì)算確定計(jì)入“應(yīng)交稅費(fèi)——待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅額”科目的金額，同時(shí)沖減收入。

注意：未計(jì)提營(yíng)業(yè)稅且未繳納的，在達(dá)到增值稅納稅義務(wù)時(shí)點(diǎn)時(shí)，直接根據(jù)調(diào)整后的不含稅收入計(jì)算確定計(jì)入“應(yīng)交稅費(fèi)——待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅額”科目的金額，同時(shí)沖減收入。

全面試行營(yíng)改增后，“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目名稱調(diào)整為“稅金及附加”科目，該科目核算企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)發(fā)生的消費(fèi)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、資源稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加及房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船稅、印花稅、土地增值稅等相關(guān)稅費(fèi)；利潤(rùn)表中的“營(yíng)業(yè)稅金及附加”項(xiàng)目調(diào)整為“稅金及附加”項(xiàng)目。

注意：地方教育附加、土地增值稅是筆者加進(jìn)去的。

差額征稅的賬務(wù)處理

1、企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費(fèi)用允許扣減銷售額的賬務(wù)處理

企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費(fèi)用按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定允許扣減銷售額的，在發(fā)生成本費(fèi)用時(shí)，按應(yīng)付或?qū)嶋H支付的金額，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”“存貨”“工程施工”等科目，貸記“應(yīng)付賬款”“應(yīng)付票據(jù)”“銀行存款”等科目。（其中，“存貨”類的科目具體包括“材料采購(gòu)”“原材料”“庫(kù)存商品”“開(kāi)發(fā)成本”等科目，企業(yè)應(yīng)根據(jù)本單位業(yè)務(wù)的實(shí)際情況予以確定。）待取得合規(guī)增值稅扣稅憑證且納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)，按照允許抵扣的稅額，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減）”或“應(yīng)交稅費(fèi)——簡(jiǎn)易計(jì)稅”科目（小規(guī)模納稅人應(yīng)借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅”科目），貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”“存貨”“工程施工”等科目。

友情提示

跟房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的還有建筑服務(wù)、物業(yè)服務(wù)，可能出現(xiàn)扣減銷售額的情形包括：

1． 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式：銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷(1+9%)。

2． 試點(diǎn)納稅人提供建筑服務(wù)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。其中，分包款，是指支付給分包方的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。

一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

試點(diǎn)納稅人中的小規(guī)模納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

3．納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額、按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

4．一般納稅人提供勞務(wù)派遣服務(wù)，可以選擇差額納稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除代用工單位支付給勞務(wù)派遣員工的工資、福利和為其辦理社會(huì)保險(xiǎn)及住房公積金后的余額為銷售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

小規(guī)模納稅人提供勞務(wù)派遣服務(wù)，可以選擇差額納稅以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除代用工單位支付給勞務(wù)派遣員工的工資、福利和為其辦理社會(huì)保險(xiǎn)及住房公積金后的余額為銷售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

5．提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接收方收取的自來(lái)水水費(fèi)，以扣除其對(duì)外支付的自來(lái)水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

若是一般計(jì)稅，記得用“銷項(xiàng)稅額抵減”科目，若是簡(jiǎn)易計(jì)稅，記得用“簡(jiǎn)易計(jì)稅——待扣稅款”科目。

案例2

一般計(jì)稅方法下房地產(chǎn)公司如何進(jìn)行增值稅會(huì)計(jì)處理

a房地產(chǎn)公司將一棟樓以價(jià)稅合計(jì)1 000萬(wàn)元銷售給m公司，經(jīng)過(guò)計(jì)算，這棟樓對(duì)應(yīng)的土地成本為300萬(wàn)元。

問(wèn)：該公司如何進(jìn)行納稅申報(bào)和會(huì)計(jì)處理?

分析：

a房地產(chǎn)公司可全額開(kāi)具增值稅專用發(fā)票給m公司，即價(jià)稅合計(jì)1 000萬(wàn)元。a房地產(chǎn)公司在《增值稅申報(bào)表》主表第1行“按適用稅率計(jì)稅銷售額”中，填報(bào)銷售額1000÷(1+9%)=917.43(萬(wàn)元)。

在《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（一）》第10列“銷項(xiàng)(應(yīng)納)稅額”填報(bào)1 000÷(1+9%)×9%=82.57(萬(wàn)元)；第14列“銷項(xiàng)(應(yīng)納)稅額”，填報(bào)(1000-300)÷(1+9%)×9%=57.80(萬(wàn)元)；并將《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（一）》第14列“銷項(xiàng)(應(yīng)納)稅額”57.80萬(wàn)元，填報(bào)在《增值稅納稅申報(bào)表》主表第11行“銷項(xiàng)稅額”欄次中。

① 取得土地時(shí)的會(huì)計(jì)處理（單位：萬(wàn)元，下同）：

借：開(kāi)發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 　300

貸：銀行存款 300

② 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售達(dá)到增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)（交付或合同約定交付時(shí)間）會(huì)計(jì)處理：

借：預(yù)收賬款 1000

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 917.43

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 82.57

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減） 24.77

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 24.77(紅字)

2．金融商品轉(zhuǎn)讓按規(guī)定以盈虧相抵后的余額作為銷售額的賬務(wù)處理

金融商品實(shí)際轉(zhuǎn)讓月末，如產(chǎn)生轉(zhuǎn)讓收益，則按應(yīng)納稅額借記“投資收益”等科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——轉(zhuǎn)讓金融商品應(yīng)交增值稅”科目；如產(chǎn)生轉(zhuǎn)讓損失、則按可結(jié)轉(zhuǎn)下月抵扣稅額，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——轉(zhuǎn)讓金融商品應(yīng)交增值稅”科目，貸記“投資收益”等科目。交納增值稅時(shí)，應(yīng)借記“應(yīng)交稅費(fèi)——轉(zhuǎn)讓金融商品應(yīng)交增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。年末，本科目如有借方余額，則借記“投資收益”等科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——轉(zhuǎn)讓金融商品應(yīng)交增值稅”科目。

友情提示

金融商品轉(zhuǎn)讓，按照賣出價(jià)扣除買入價(jià)后的余額為銷售額。轉(zhuǎn)讓金融商品出現(xiàn)的負(fù)差，按盈虧相抵后的余額為銷售額。若相抵后出現(xiàn)負(fù)差，可結(jié)轉(zhuǎn)下一納稅期與下期轉(zhuǎn)讓金融商品銷售額相抵，但年末時(shí)仍出現(xiàn)負(fù)差的，不得轉(zhuǎn)入下一個(gè)會(huì)計(jì)年度。金融商品的買入價(jià)，可以選擇按照加權(quán)平均法或者移動(dòng)加權(quán)平均法進(jìn)行核算，選擇后36個(gè)月內(nèi)不得變更。

但是不要想這是簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，也不要認(rèn)為這要單獨(dú)計(jì)稅，“應(yīng)交稅費(fèi)——轉(zhuǎn)讓金融商品應(yīng)交增值稅”科目余額的月末處理規(guī)則不符合增值稅申報(bào)表的申報(bào)規(guī)則。按照《增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定》企業(yè)平時(shí)不做賬務(wù)處理，月末根據(jù)“應(yīng)交稅費(fèi)——轉(zhuǎn)讓金融商品應(yīng)交增值稅”的貸方余額繳納增值稅，繳納增值稅時(shí)作如下會(huì)計(jì)處理：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——轉(zhuǎn)讓金融商品應(yīng)交增值稅

貸：銀行存款等

但是，這種做法與納稅申報(bào)的規(guī)則不一致。

因?yàn)樵诩{稅申報(bào)表中，轉(zhuǎn)讓金融商品應(yīng)交的增值稅是計(jì)入主表第11欄“銷項(xiàng)稅額”中。企業(yè)當(dāng)月應(yīng)交的增值稅是根據(jù)“銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額+進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出+簡(jiǎn)易計(jì)稅-減免稅額-預(yù)繳增值稅”等步驟計(jì)算出來(lái)的，如果按照《增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定》的處理，賬面上就無(wú)法體現(xiàn)抵減進(jìn)項(xiàng)稅額的情況，如果當(dāng)月企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額大于銷項(xiàng)稅額，同時(shí)將應(yīng)交稅費(fèi)——轉(zhuǎn)讓金融商品應(yīng)交增值稅直接繳納了，這樣就會(huì)出現(xiàn)，一方面繳納金融商品轉(zhuǎn)讓的增值稅，另一方面又會(huì)出現(xiàn)留抵稅額，導(dǎo)致實(shí)際會(huì)計(jì)處理與申報(bào)數(shù)據(jù)不一致。

處理建議如下：

月末時(shí)，看“應(yīng)交稅費(fèi)——轉(zhuǎn)讓金融商品應(yīng)交增值稅”科目的余額。

（1）如果為借方余額，則不做賬務(wù)處理，在賬外登記；

（2）如果為貸方余額，則先將“轉(zhuǎn)讓金融商品應(yīng)交增值稅”科目的余額轉(zhuǎn)入“銷項(xiàng)稅額”科目：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——轉(zhuǎn)讓金融商品應(yīng)交增值稅

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）

這樣做的原因是，這一會(huì)計(jì)處理是將“轉(zhuǎn)讓金融商品應(yīng)交增值稅”科目核算的稅費(fèi)計(jì)入銷項(xiàng)稅額，再與進(jìn)項(xiàng)稅額等科目計(jì)算得出本月應(yīng)交增值稅。因此，通過(guò)做此分錄，就能將“應(yīng)交稅費(fèi)——轉(zhuǎn)讓金融商品應(yīng)交增值稅”還原為“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）”。這樣就能保證轉(zhuǎn)讓金融商品應(yīng)交的增值稅也能夠抵扣迸項(xiàng)稅額，與之前的做法一致。

如果有借方余額則不做賬務(wù)處理，是因?yàn)樨?cái)稅〔2016〕36號(hào)文件規(guī)定，金融商品轉(zhuǎn)讓，按照賣出價(jià)扣除買入價(jià)后的余額為銷售額。若相抵后出現(xiàn)負(fù)差，可結(jié)轉(zhuǎn)下一納稅期與下期轉(zhuǎn)讓金融商品銷售額相抵。金融商品轉(zhuǎn)讓的虧損不能由其他銷售貨物或者提供服務(wù)的銷售收入來(lái)彌補(bǔ)。因此，如果出現(xiàn)借方余額則不做處理，而在賬外備查登記。

這樣，會(huì)計(jì)處理與納稅申報(bào)就保持了一致。

進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣情況發(fā)生改變的賬務(wù)處理

因發(fā)生非常損失或改變用途等，原已計(jì)入進(jìn)項(xiàng)稅額、待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額或待認(rèn)證進(jìn)項(xiàng)稅額，但按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣的，借記“待處理財(cái)產(chǎn)損溢”“應(yīng)付職工薪酬”“固定資產(chǎn)”“無(wú)形資產(chǎn)”等科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出）”“應(yīng)交稅費(fèi)——待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”或“應(yīng)交稅費(fèi)——待認(rèn)證進(jìn)項(xiàng)稅額”科目；原不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等，因改變用途等用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的應(yīng)稅項(xiàng)目的，應(yīng)按允許抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”科目，貸記“固定資產(chǎn)”“無(wú)形資產(chǎn)”等科目。固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等經(jīng)上述調(diào)整后，應(yīng)按調(diào)整后的賬面價(jià)值在剩余尚可使用壽命內(nèi)計(jì)提折舊或攤銷。

一般納稅人購(gòu)進(jìn)時(shí)已全額計(jì)提進(jìn)項(xiàng)稅額的貨物或服務(wù)等轉(zhuǎn)用于不動(dòng)產(chǎn)在建工程的，對(duì)于結(jié)轉(zhuǎn)以后期間的進(jìn)項(xiàng)稅額，應(yīng)借記“應(yīng)交稅費(fèi)——待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出）”科目。

問(wèn)題1　　房地產(chǎn)老項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅，不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，但如果取得了增值稅專用發(fā)票，是直接進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出，還是以含稅價(jià)直接進(jìn)成本呢?

答：根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件附件2)，不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的應(yīng)稅項(xiàng)目，可在用途改變的次月按照相關(guān)公式計(jì)算可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。因此，為避免用途發(fā)生轉(zhuǎn)變時(shí)，因取得增值稅專用發(fā)票未認(rèn)證造成無(wú)法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，納稅人取得固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)專用于簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目的，專用發(fā)票不進(jìn)行抵扣或抵扣后進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出，待轉(zhuǎn)變用途時(shí)再行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。

月末轉(zhuǎn)出多交增值稅和未交增值稅的賬務(wù)處理

月度終了，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將當(dāng)月應(yīng)交未交或多交的增值稅自“應(yīng)交增值稅”明細(xì)科目轉(zhuǎn)入“未交增值稅”明細(xì)科目。對(duì)于當(dāng)月應(yīng)交未交的增值稅，借記“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅”科目；對(duì)于當(dāng)月多交的增值稅，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出多交增值稅）”科目。

注意：按照上文理解，本科目?jī)H僅是核算一般納稅人一般計(jì)稅情況的增值稅。

繳納增值稅的賬務(wù)處理

1．繳納當(dāng)月應(yīng)交增值稅的賬務(wù)處理

企業(yè)繳納當(dāng)月應(yīng)交的增值稅，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（已交稅金）”科目（小規(guī)模納稅人應(yīng)借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅”科目），貸記“銀行存款”科目。如果存在增值稅加計(jì)抵減事項(xiàng)，則借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅”科目，貸記“其他收益”科目。

2．繳納以前期間未交增值稅的賬務(wù)處理

企業(yè)繳納以前期間未交的增值稅，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。

3．預(yù)繳增值稅的賬務(wù)處理

企業(yè)預(yù)繳增值稅時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。月末，企業(yè)應(yīng)將“預(yù)交增值稅”明細(xì)科目余額轉(zhuǎn)入“未交增值稅”明細(xì)科目，借記“應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅”科目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)等在預(yù)繳增值稅后，應(yīng)直至納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)方可從“應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅”科目結(jié)轉(zhuǎn)至“應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅”科目。

友情提示

關(guān)鍵是這一句話：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)等在預(yù)繳增值稅后，應(yīng)直至納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)方可從‘應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅’科目結(jié)轉(zhuǎn)至‘應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅’科目?！边@里明明白白說(shuō)的就是一種配比關(guān)系。

譬如某開(kāi)發(fā)商有三個(gè)項(xiàng)目，都有預(yù)繳稅款，其中a項(xiàng)目達(dá)到納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，b、c未達(dá)到，要配比嗎?再進(jìn)一步，a項(xiàng)目100套房子，30套達(dá)到納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，70套未達(dá)到，要配比嗎?小編認(rèn)為該配比，雖然比較難做。詳見(jiàn)9.2.4節(jié)中問(wèn)題16的分析。

4．減免增值稅的賬務(wù)處理

對(duì)于當(dāng)期直接減免的增值稅，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（減免稅款）”科目，貸記損益類相關(guān)科目。

注意：貸記“營(yíng)業(yè)外收入”。

增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備和技術(shù)維護(hù)費(fèi)用抵減增值稅額的賬務(wù)處理

按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定、企業(yè)初次購(gòu)買增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備支付的費(fèi)用以及繳納的技術(shù)維護(hù)費(fèi)允許在增值稅應(yīng)納稅額中全額抵減的，按規(guī)定抵減的增值稅應(yīng)納稅額，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（減免稅款）”科目（小規(guī)模納稅人應(yīng)借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅”科目），貸記“管理費(fèi)用”等科目。

注意：原來(lái)入進(jìn)了管理費(fèi)用，所以還是貸記“管理費(fèi)用”吧。

關(guān)于小微企業(yè)免征增值稅的會(huì)計(jì)處理規(guī)定

小微企業(yè)在取得銷售收入時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照稅法的規(guī)定計(jì)算應(yīng)交增值稅，并確認(rèn)為應(yīng)交稅費(fèi)，在達(dá)到增值稅制度規(guī)定的免征增值稅條件時(shí)，將有關(guān)應(yīng)交增值稅轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益。

友情提示

小規(guī)模納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為，合計(jì)月銷售額未超過(guò)10萬(wàn)元（以1個(gè)季度為1個(gè)納稅期的，季度銷售額未超過(guò)30萬(wàn)元，下同）的，免征增值稅。

小規(guī)模納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為，合計(jì)月銷售額超過(guò)10萬(wàn)元，但扣除本期發(fā)生的銷售不動(dòng)產(chǎn)的銷售額后未超過(guò)10萬(wàn)元的，其銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)取得的銷售額免征增值稅。

適用增值稅差額征稅政策的小規(guī)模納稅人，以差額后的銷售額確定是否可以享受本公告規(guī)定的免征增值稅政策。

按固定期限納稅的小規(guī)模納稅人可以選擇以1個(gè)月或1個(gè)季度為納稅期限，一經(jīng)選擇，一個(gè)會(huì)計(jì)年度內(nèi)不得變更。

小微企業(yè)在取得銷售收入時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照稅法的規(guī)定計(jì)算應(yīng)交增值稅，并確認(rèn)為應(yīng)交稅費(fèi)，若具備免征增值稅條件時(shí)，將有關(guān)應(yīng)交增值稅轉(zhuǎn)入當(dāng)期營(yíng)業(yè)外收入。即：

小規(guī)模納稅人平時(shí)取得銷售收入常會(huì)計(jì)處理 ：

借：銀行存款/應(yīng)收賬款

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅

免征增值稅時(shí):

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅

貸：營(yíng)業(yè)外收入