講述房地產(chǎn)六大成本及明細（房地產(chǎn)開發(fā)成本包括哪些）

根據(jù)項目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別，由于國家法規(guī)政策的限制，該環(huán)節(jié)運作時靈活度較小，基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費用，項目開發(fā)部在項目開發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務由項目開發(fā)部來承擔。

1、新征土地

（一）征地費用：少交或晚交，力爭減免，由項目開發(fā)部負責；

（二）拆遷安置費用：房產(chǎn)確權后辦理拆遷安置費用，由項目開發(fā)部負責；

（三）市政大配套費用：自建部分按照公司工程體系走；交政府部分按有關規(guī)定辦理，工程部和預算部負責自建部分，工程部負責交政府部分；

（四）規(guī)劃條件：滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本由項目開發(fā)部、工程部負責；

2、買斷項目

（一）買斷內(nèi)容：明確買斷內(nèi)容明細，由項目開發(fā)部負責；

（二）付款總額：為公司爭取最大利益，由項目開發(fā)部負責；

（三）付款時間：周期長次數(shù)多，由項目開發(fā)部負責；

（四）三通或七通一平的標準：明確驗收標準明細，由工程部、項目開發(fā)部負責；

（五）手續(xù)風險：與項目付款時間直接掛鉤，由項目開發(fā)部負責；

3、合作開發(fā)

（一）合作方式：符合集團要求，有利公司；

（二）分成比例：雙贏原則；

（三）交房時間：盡可能地延后交房；

（四）交房標準：不低于合同中規(guī)定的交房標準；

（五）付款總額與付款時間：選擇有利于公司利益的方式；

上述5項內(nèi)容均由項目開發(fā)部負責。

第二部分 項目規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點

項目規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權重最大，具有“一錘定音”的地位和作用，在規(guī)劃環(huán)節(jié)進行成本控制是實現(xiàn)事前控制的關鍵環(huán)節(jié)，可以最大限度地減少事后變動帶來的成本，所以該環(huán)節(jié)控制要點和控制內(nèi)容相當復雜，基本原則是：周密規(guī)劃，科學討論，嚴格審批，項目開發(fā)部、工程部和各類評審委員會在該環(huán)節(jié)承擔主要的職能；

1、規(guī)劃方案

（一）可行性規(guī)劃設計：市場信息搜集和分析、市政狀況信息分析、規(guī)劃要點確立、可行性研究設計任務書、可行性設計變更由預算部、銷售部配合完成；

（二）方案評審：組成可行性規(guī)劃評審委員會，對方案進行評審、確定未通過的方案進入可行性設計變更環(huán)節(jié)，再重新評審由項目、工程、預算、財務、銷售等部門組成評審委員會，總經(jīng)理負責；

（三）設計成果：對可行性規(guī)劃設計根據(jù)實際情況進行細節(jié)調(diào)整，設備選型方案提前確定。由工程部負責；根據(jù)提交的設計成果進行投資估算：預算部負責，工程部配合。

2、報批設計

（一）設計方案：根據(jù)項目前期運營的情況和市場分析制訂設計任務書，項目開發(fā)部負責、銷售部協(xié)作，方案設計招投標：工程部負責方案設計評審：招投標評審委員會；

（二）報批：注意市政設計；注意相關法規(guī)，完善自身報批規(guī)范性，材料完整項目開發(fā)部負責，工程部配合；

3、擴初設計

（一）擴初設計要求：對報批設計進一步調(diào)整、設計要求、內(nèi)部審核工程部負責，各部門配合；

（二）成本概算：根據(jù)擴初設計招投標方案和設備選型、實體研究、環(huán)境方案等因素對總成本作出概算，開發(fā)部與工程部負責制訂經(jīng)營指導書預算部負責；

（三）擴初設計圖：根據(jù)擴初設計要求招標、專家評審、內(nèi)部評審，投標評審委員會負責。設計調(diào)整：工程部負責；

4、樁基設計

（一）地質勘察：搜集權威地質資料，以專業(yè)人員勘察；

（二）設計方案評審：樁基設計2種以上形式，由專家進行樁基形式和樁基結構評審；

（三）樁基施工圖：設計調(diào)整；

上述5項內(nèi)容均由工程部負責；

5、施工圖設計

（一）施工圖設計要求：根據(jù)銷售包裝設計、樁基設計、功能設計及配套設施等因素，在擴初圖基礎上確立施工圖設計要建安施工圖中結構造價、建筑造價和環(huán)境設施費等約占總造價70%的部分屬于設計方可控部分，應嚴格審核由工程部負責，其他部門協(xié)助；

（二）報建：政府部門報批費，按政府有關政策交納由項目開發(fā)部負責；

（三）審圖：互審互簽，明確修改意見，設計洽商工程部負責，銷售部參與；

（四）面積測算：設計圖紙測算與實際施工時檢驗相結合工程部負責；

6、銷售包裝設計

結合營銷費用控制，施工招投標；

7、裝修方案設計

（一）方案設計要求：根據(jù)擴初設計圖、經(jīng)營指導書和實體研究的結果確定方案設計要求。工程部負責銷售部協(xié)助；

（二）材料設備選型成本方案：市場信息調(diào)研，根據(jù)設計要求確定裝修材料和設備；制訂裝修設計目標成本計劃明細表，裝飾綜合價格拆分分析。工程部負責。

（三）招投標：制訂設計任務書工程部負責，銷售部協(xié)助評審招投標評審委員會；

8、功能設計

（一）小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟評估：市場調(diào)研銷售部負責，針對性擴充建筑物功能工程部負責銷售部協(xié)助；

（二）市政配套方案：市政狀況調(diào)研、爭取政府有利條件項目開發(fā)部負責；

（三）環(huán)境方案設計：根據(jù)投資估算和報批標準確立環(huán)境設計方案目標成本總額工程部負責，項目開發(fā)部協(xié)助、投標、投標評審委員會；

（四）智能化設計：市場現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析，智能化內(nèi)容控制銷售部負責招投標，尋找外部合作，爭取雙贏招投標小組組織，總經(jīng)理負責；

（五）銷售承諾：保持各部門與銷售部的信息暢通，保障銷售承諾與實際功能的一致性銷售部負責，工程部協(xié)助；

9、設計變更

（一）設計調(diào)整費用

（二）設計變更洽商：嚴格按照設計變更洽商流程進，工程部負責，銷售部協(xié)助；

10、材料設備

（一）選型

（二）方案確定時間：在擴初圖確定前確定材料設備，使設計在圖紙階段就考慮了材料設備的安裝工程部負責；

（三）采購：招投標、招投標評審委員會。

11、其他費用

物業(yè)管理完善費：限額設計、預算部；

第三部分 招投標環(huán)節(jié)成本控制要點

招投標環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、預算、銷售等多個部門的實際運作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標評審委員的選擇則須有很強的針對性，環(huán)節(jié)成本控制的難點在于標書制訂，重點在于評標。

一、投標單位的選擇

主要是：資質、管理水平、技術力量、歷史記錄、資金實力、合作經(jīng)歷等6個方面；

1.建立承建商、工程監(jiān)理、材料及設備供貨商名冊及資料庫；

2.從公司認可名冊中的承建商、供貨商、監(jiān)理公司中選擇投標單位；

3.主辦部門推薦5家投標單位報招投標工作組；

工程部負責工程監(jiān)理、設計、環(huán)境、裝修招投標合同；預算部負責材料設備招投標合同；銷售部負責營銷、包裝招投標合同；

招投標工作小組審核、考察、評估、篩選3家以上投標單位報招投標評審委員會及主管領導。招投標評審委員會審核，總經(jīng)理批準；

二、招投標文件

（一）各類合同的招投標書內(nèi)容應包含：

（1）工期；

（2）工程造價或取費標準；

（3）質量要求；

（4）付款方式；

（5）招標范圍；

（6）結算方式；

（7）驗收標準；

（8）投標注意事項；

（9）廢標條件（投標書必須加蓋投標單位法人印章）；

（10）截標時間；

（11）開標時間；

（12）定標方法；

（13）投標單位補充意見；

（14）標準合同條文；

（15）圖紙、其他要求等；

（二）主辦部門起草、制定招投標標準文本：1、工程部負責工程監(jiān)理、設計、環(huán)境、裝修招投標合同；2、預算部負責材料設備招投標合同。3、銷售部負責營銷、包裝招投標合同。

（三）招投標工作組審核：招投標評審委員會審核，主管領導批準；

三、評標和定標

（一）技術性評標和定標；經(jīng)濟性評標定標：優(yōu)先順序是：1、技術評標；2、經(jīng)濟評標；3、合作經(jīng)歷。負責部門：1、技術部門負責技術評標；2、預算部負責經(jīng)濟標書的評標3、財務部負責審核廣告包裝費。

（二）綜合審核投標單位，評定中標單位：招投標評審委員會審核、評定，總經(jīng)理批準。

第四部分 施工環(huán)節(jié)成本控制要點

施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應注意兩大方面：一是因各種變更帶來的費用，是材料、工程款的支付由于市場變化與市場把握的原因，施工階段不可避免地由于各種情況而要對施工計劃和內(nèi)容進行改動，而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的一階段進行成本控制時要注意各部門的及時溝通和良好合作。

一、設計變更環(huán)節(jié)

（一）變更評估

1、項目前期規(guī)劃、定位要全面、準確，盡量避免在施工中的重大設計調(diào)整；

2、加強施工前的審核工作。全面考慮工程造價，對可能發(fā)生變更的地方有預見性，并予以事先約定，部門全面評估變更帶來的各種變化，為審批提供參考依據(jù)；

3、成本控制部負責計算變更費用（含可能引起的索賠），項目方代表執(zhí)行修改的工期評估，本控制部成本管理員負責計算變更后的成本現(xiàn)狀；

（二）變更的審核簽認

1、根據(jù)變更原因將設計變更分成四類，不同類別按相應的審核簽認流程進行，經(jīng)辦部門負責；

2、設計變更通知單由發(fā)生變更項目的負責人負責；

3、變更必須有設計單位、設計部、工程部、監(jiān)理單位和施工單位共同簽字后，才能有效由經(jīng)辦部門負責；

（三）變更的審批

經(jīng)總經(jīng)理審批后方可進行變更由總經(jīng)理負責；

二、施工現(xiàn)場簽證

（一）簽證的必要性

現(xiàn)場簽證的確認應嚴格按照合同中所約定的條款執(zhí)行由經(jīng)辦部門（成本控制部或工程部）負責；

（二）簽證的時限

現(xiàn)場簽證確需發(fā)生，應堅持當時發(fā)生當時簽證的原則由經(jīng)辦部門（成本控制部或工程部）負責；

（三）簽證的工程量

1、認真核對簽證的工程量準確由經(jīng)辦部門（成本控制部或工程部）負責；

2、簽證的內(nèi)容、原因、工程量應清楚準確、無涂改、編號準、全，并有監(jiān)理工程師的簽字確認由經(jīng)辦部門（成本控制部或工程部）負責；

（四）簽證的審批

1、施工洽商通知單由發(fā)生變更項目的負責人負責；

2、必須遵循“先洽后干”的原則，確認簽證前，應按相應審批程序報審，通過后方可式簽證由總經(jīng)理負責；

（五）簽證的反饋

對工程變更應定期進行分類匯總統(tǒng)計分析，并根據(jù)統(tǒng)計資料對控制工程變更提出改進意見，管工程師負責；

三、審圖

擴初圖會審、施工圖會審、分項、分部圖會審、各專業(yè)技術圖紙會審要執(zhí)行圖紙多層次會審會簽及審批制度和各專業(yè)互審互簽制度，在開工前把圖紙中的問題修改完由甲方總工辦技術負責人負責；

四、總分包配合費

分包方式、分包內(nèi)容、分包的責任界定通過投標確定配合費應避免在施工過程中修改分包方式、分包內(nèi)容、范圍而增加工程成本。甲方代表負責；

五、材料供應

（一）選型，施工所用的各項材料的選型應在材料招標前確定由總工辦負責；

（二）材料供應方式，先確定材料供應方式，通過招標確定相關費用成本控制部組織

工程部參加；

（三）材料計劃，限時編制材料計劃，材料計劃簽認由材料采購部負責；

（四）預留時間，要考慮可能出現(xiàn)的問題，留出相應的時間由經(jīng)辦部門負責；

六、工程款的支付

（一）付款進度，按合同約定執(zhí)行付款，按進度付款，甲方代表與監(jiān)理工程師審核完成的形象部位；

（二）工程進度，多層次多角度審核工程進度，預算人員審核工程價值量；

（三）付款的審批，根據(jù)情況由不同級別人員最終審批，主管副總或總經(jīng)理；

第五部分 材料及設備采購環(huán)節(jié)成本控制要點

材料及設備采購環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計劃和信息，通過明確而科學的流程，就可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，達到成本控制的目的；

一、材料進場計劃

（一）采購招投標及訂立合同時間：材料采購部、成本控制部、信息審核部共同完成；

（二）生產(chǎn)周期：與工程進度相配合；

（三）運輸周期：具體與采購點遠近相對應；

（四）安裝、驗收周期：與工程進度相配合；

（五）交叉作業(yè)時間：與工序安排相聯(lián)系；

以上各項均由工程部負責；

二、材料的性能價格比

（一）市場信息：日常搜集市場信息，建立材料市場信息庫由材料采購部、信息審核部負責；

（二）技術參數(shù)：材料設備的技術參數(shù)由總工辦確定或封樣由總工辦負責；

（三）招投標：必須招投標的材料設備要制定招投標計劃。不需招投標的材料設備，采用三家以上廠家報價選擇由材料采購部、信息審核部、成本控制部負責；

三、材料款支付

材料款支付方式、材料款支付進度、保修款預付款限額控制；首次驗收后付款總額進度控制。保修款一般不低于合同總價的5%依據(jù)合同中約定付款。由經(jīng)辦部門（工程部或材料采購部）負責；

四、材料驗收

（一）數(shù)量驗收：材料采購部、信息審核部、成本控制部共同確認貨到現(xiàn)場數(shù)量甲方工地代表或專業(yè)工程師負責監(jiān)控驗收；

（二）質量驗收：外觀質量的驗收、安裝后質量的驗收：工程部負責。投入使用后的質量驗收物業(yè)公司負責；

五、材料保管與保修

（一）材料保管：在合同中明確貨物的卸貨和保管的責任承擔者材料采購部、工程部負責；

（二）材料保修：用合同的方式明確保修責任和保修期。材料采購部、工程部負責；

第六部分　銷售環(huán)節(jié)成本控制要點

銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費用目標總額，具體的單項支出就必須嚴格控制。由于銷售涉及的部門比較多，所以各部門乃至總經(jīng)理都需要分工負責這部分的控制職能。此外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會對入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長線考慮。

一、營銷方案

（一）費用總額：確定費用目標總額，銷售部負責；

（二）市場信息收集：根據(jù)各種相關因素確定具體計劃和費用，銷售部負責；

（三）營銷計劃：根據(jù)各種相關因素確定具體計劃和費用，銷售部負責；

（四）營銷預算：根據(jù)各種相關因素確定具體計劃和費用，銷售部負責；

（五）營銷方案審批：征求各方面意見，按審批流程操作，主管副總。；

二、營銷現(xiàn)場費用

（一）現(xiàn)場銷售人工費用：銷售人數(shù)控制、銷售工作進度控制、獎勵辦法控制。銷售部部門經(jīng)理；

（二）現(xiàn)場銷售器具費：銷售部部門經(jīng)理；

（三）賣場、現(xiàn)場包裝費：銷售部部門經(jīng)理；

（四）銷售模型費用：銷售部部門經(jīng)理；

（五）宣傳資料及禮品費：銷售部部門經(jīng)理；

（六）展銷費：銷售部部門經(jīng)理；

（七）計劃額度控制：額度內(nèi)調(diào)劑和超額審批制度主管副總；

三、媒體選擇

（一）媒體及廣告代理公司信息收集和分析：專人負責銷售部；

（二）招投標：

1、先評后選的原則：信息審核部、銷售部；

2、內(nèi)部評審：信息審核部、銷售部；

3、招投標：招投標評審委員會；

四、樣板房裝修

（一）設計、裝修：市場信息收集、制訂裝修目標成本總額銷售部、總工辦；

（二）材料采購：信息搜集；材料、設備選型。信息審核部、材料采購部、成本控制部；

（三）信息采集及招投標：招投標、招投標評審小組；

（四）樣板房維護：委托物業(yè)代管協(xié)議物業(yè)公司、銷售部；

（五）材料回收、保管和再利用：建立材料設備清單、使用登記、閑置品評估和處理材料采購部負責，物業(yè)、銷售部配合；

五、銷售回款

（一）銷售折扣點：銷售部、銷售代理公司提出方案總經(jīng)理拍板；

（二）回款周期：銷售部、銷售代理公司提出方案銷售部負責、財務部監(jiān)督；

六、銷售補充條款及承諾

（一）承諾的給出：制作樓書；承諾分類，銷售部負責，總工辦、工程部監(jiān)督；

（二）設計變更與承諾：變更審批與知會制度；承諾變更總工辦負責，銷售、工程協(xié)助；

七、客戶交房

（一）交房日期：按交房原因分類處理；

（二）保修期：與施工單位洽商延長保修期；

（三）質量補償：交房驗收協(xié)議；

上述事項由工程部負責，銷售部、物業(yè)公司協(xié)作；

八、其他

（一）銷售代理費費：銷售部與銷售代理公司協(xié)商總經(jīng)理拍板；

（二）與銷售相關的其他費用（如因銷售要求而發(fā)生的設計洽商變更費等）：嚴格按相關流程進行主管副總；

第七部分 工程預決算環(huán)節(jié)成本控制要點

工程預決算環(huán)節(jié)的成本控制難點在于有關監(jiān)控信息的及時和準確性這些信息可以來自合作方、第三方，和自己的調(diào)研，不論哪種方式都應該注意嚴格按程序走，防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負責的實際操作；

一、乙方預算

乙方預算內(nèi)容的審查：

（一）先由造價比例大的項目看（地面、墻面、部分家具），縮小及調(diào)整面積；

（二）注意報價拆分、施工方法、報價及招標方法不同會影響成本的問題；

上述事項由成本控制部負責，工程部、總工辦協(xié)助；

二、鋼筋用量的核實

（一）施工圖中的鋼筋用量：選擇并委托現(xiàn)場管理經(jīng)驗豐富、職業(yè)道德良好、工作認真負責的工程造價咨詢公司進行鋼筋量的計算工作由成本控制部、總工辦與主管副總負責確定工程造價咨詢公司；

（二）洽商、變更的鋼筋用量：成本控制部專人負責抽查與核實工程造價咨詢公司的鋼筋用量計算工作；工程造價咨詢公司與成本控制部相關人員必須下現(xiàn)場了解乙方綁扎鋼筋情況成本控制部負責人監(jiān)督；

三、價差的調(diào)整

包括材料價差、人工價差、費用價差。嚴格執(zhí)行合同中價差調(diào)整辦法；及時跟蹤價格（材料、人工、費用）變化情況；當價格出現(xiàn)異常波動時，應立即與相關單位商量對策成本控制部預算工程師負責；

四、洽商、變更的費用控制

（一）圖紙審核：總工辦、工程部負責組織各專業(yè)共同審圖，實行專業(yè)負責制；監(jiān)理公司審圖；施工單位審圖總工辦負責建筑專業(yè)圖紙質量的審核；工程部負責其他專業(yè)圖紙的審核；

（二）因市場因素甲方對圖紙的修改：甲方對圖紙做出重大修改之前，應進行方案經(jīng)濟比較；

（三）現(xiàn)場簽證：現(xiàn)場簽證中，應明確發(fā)生費用的原因和責任。工程部負責現(xiàn)場簽證的監(jiān)控；成本控制部負責審核洽商、變更的合理性、完整性及經(jīng)濟性；

五、違約與索賠

（一）工期與質量：甲方履行自己的合同義務；甲方督促乙方履行合同義務；工期與質量要重視過程中控制，工程部負責施工合同中技術條款的監(jiān)控；成本控制部負責施工合同中合同條款經(jīng)濟部分的監(jiān)控；

（二）配合管理：工程部項目經(jīng)理負責各施工方的配合問題，工程部負責施工過程中各方的協(xié)調(diào)、配合；

（三）停工、窩工：當工程造成重大停、窩工時，工程部與成本控制部及時進行停、窩工費用計算成本控制部負責違約費用的核實；

第八部分 期間費用成本控制要點

期間費用主要由財務、人工、行政三塊費用組成由于地產(chǎn)業(yè)務的周期變化，期間費用的靈活性很高，更需要加強對期間費用的計劃控制財務部在這一環(huán)節(jié)除了承擔主要的控制任務外，還有義務指導監(jiān)督其他部門的有關費用支出情況；

一、財務費用

（一）公司開發(fā)速度、規(guī)模與貸款計劃：制定年度資金計劃；資金占壓費用估算與控制財務部負責年度資金計劃；財務部與成本控制部配合控制占壓資金量；

（二）地價款的支付：制定項目總體開發(fā)計劃、開發(fā)部、總工辦負責項目總體開發(fā)計劃；

（三）工程款的支付：制定工程年度付款計劃、工程部負責工程年度付款計劃；

（四）銷售回款的管理：制定年銷售計劃銷售部負責制定年度銷售計劃；

二、人工費用

包括員工薪金、崗位津貼、出差補助、加班補助及其他費用、獎金等。依據(jù)集團有關規(guī)定確定各公司工資總額、出差補助、加班補助及其他費用財務部負責；

三、行政管理費用

（一）通訊費用：通訊費用實行專項審批報銷；

（二）交際費用：交際費用實行專項審批報銷；

（三）車輛交通費：車輛交通費實行油料歸口管理、過路費、過橋費、停車費、養(yǎng)路費實報實銷管理、維修費、保養(yǎng)費事前審批；經(jīng)批準的私家車（私車公用）限額報銷行政人事部與財務部共同負責；

（四）其它辦公用品：按計劃采購、領用；

第九部分 具體存在問題和應對策略

造價管控

一、存在問題：

1、編制清單時，存在工程量少算或漏算以及清單特征描述不準等現(xiàn)象。

2、施工單位投標價格高低不一，甚至還有施工聯(lián)合串標單價現(xiàn)象，公司無法對合理價格做出準確判斷，麻木追求低價中標；從而導致中標價格也許是經(jīng)過施工單位抬價后的高價；也許是低于成本的價格出現(xiàn)豆腐渣工程。

3、投標人會利用清單工程量的可能變化進行不平衡報價，對清單工程量預計結算時工程量會增加的項目報高價，反之則報低價；對于清單文件中無具體工程量的暫定項目，預計要做的報高價，預計不做或擬再分包的報低價。利用設計變更進行不平衡報價，對設計圖紙中不明確或遺漏之處，預計修改后工程量會增加的項目報高價，反之則報低價。

4、在開標過程中，沒有專業(yè)人士對技術標中的施工方案、施工進度計劃橫道圖、網(wǎng)絡圖、勞動力計劃安排進行評審，導致很多二三流企業(yè)乃至掛靠單位以低價中標的渠道進入集團承包基建項目；造成工期浪費。

5、施工單位戰(zhàn)線拉得太長，導致資金、機械設備、人力資源周轉困難，從而影響工期浪費。

6、基建體系所建立的戰(zhàn)略合作伙伴數(shù)量太少，參差不齊；大宗建筑材料未集中采購。

二、對策：

1、對清單編制的質量建立獎懲制度，通過獎懲制度手段來制約清單編制人，從而達到提高清單質量的效果。

2、公司在開標前需對該項目做出詳細的預算，對成本做出分析，確定準確的攔標價格，達到真合理低價中標的目的。

3、公司首先應有一套完善的圖紙及一份高質量的工程量清單，以避免因圖紙的不完善和工程量清單的編制失誤給投標人留下可乘之機。

4、建立集團內(nèi)部技術標評定專家?guī)?，工程開標時通知技術標評定專家進行評審；對技術不夠成熟或實力不夠雄厚的企業(yè)予以否決。

5、應對施工單位做出明確規(guī)定，施工單位手頭擁有兩個以上在建的三一集團項目不得參加第三個項目的投標，確保工期不被造成的浪費。

6、按設計、總承包、專業(yè)分包、專業(yè)及大型設備供應、大宗材設供應等建立戰(zhàn)略合作伙伴關系。每種類同級別合作伙伴關系不少于3家以上。

如此操作，可縮短招標時間；基于建立在互信基礎上，節(jié)約工程費用；可加速驗收移交使用時間;有利于后續(xù)保修與維護。

對大型大宗、品質要求高的材料設備集中選定定供應商。簽訂長期采購合作計劃，如通風氣鏤、墻板、耐磨地面材料、鋁型材、母線槽、電梯護梯、電纜、鋼材、廠礦燈具、混凝土、外墻石材、衛(wèi)浴潔具等。如此操作能保證材料品質達到公司要求；在施工中能保證按時供貨；減少承包方采購成本，降低材料購買成本、從而為公司節(jié)約建設投資成本。

規(guī)劃設計

一、存在問題：

1、使用部門提交的產(chǎn)能規(guī)劃、使用需求沒有經(jīng)過認真地研究及評審，經(jīng)常在建設的工程中進行不斷的調(diào)整，帶來大量的設計變更，增加了造價。

2、廠房的工藝設計滯后，建筑按照標準廠房設計，導致大量的設計變更，增加了工程造價；或廠房結構局部設計偏保守，存在浪費現(xiàn)象。

3、集團未制定統(tǒng)一的建設指標標準(如那些部門在車間輔房辦公，那些部門在辦公樓辦公;普通辦公人員、研發(fā)人員人均辦公面積指標;總裁助理、副總經(jīng)理等領導辦公的面積及配置等等)，建筑規(guī)模存在一定的超標。

4、辦公樓、食堂、研發(fā)樓等存在二次裝修的建筑，由于工期緊，建筑施工圖完成便開始施工，當單體施工到一定階段后才完成裝修設計。裝修設計時，經(jīng)常對建筑的平面布置進行調(diào)整，導致大量的設計變更，增加了成本。

5、部分設計任務設計周期不合理，圖紙質量難以得到保證。

6、設計類戰(zhàn)略合作伙伴數(shù)量有限，部分單位設計質量不高，管控機制效果不佳，導致設計圖紙質量、服務質量和及時性都較差，從而影響設計進度和工程建設質量。

7、設計行業(yè)這幾年由于工程量很大，普遍存在施工圖紙質量低劣、設計進度滯后、圖紙不全、設計技術不合理的現(xiàn)象。如不加管控，將嚴重影響三一的工程建設質量和成本。

8、普遍存在忽視報批報建工作，存在不辦理土地證、施工許可證、房屋產(chǎn)權證等現(xiàn)象，嚴重影響三一與政府部門之間的關系，給公司品牌將帶來隱患。

二、對策：

1、在制定項目的進度計劃時，給項目一個科學合理的設計周期。

2、讓公司決策層認識到工藝設計對建筑設計的影響，要求事業(yè)部做最大的努力配合基建及時完成工藝設計。

3、存在二次裝修的建筑，應明確各階段的設計內(nèi)容，對各階段的招標范圍進行合理的劃分，對可能存在變更的內(nèi)容暫不設計、不招標。

4、組織人力資源部、行政部一起制定集團統(tǒng)一的建設指標標準。

5、擴充、優(yōu)化設計類戰(zhàn)略合作伙伴庫，制定相應的考評機制，對設計類合作伙伴進行優(yōu)勝劣汰。

6、加強合同管理，增加對設計院在圖紙質量、服務質量及設計周期等方面的約束條款，對設計院進行相應的處罰。

7、每個月組織兩次關于設計圖紙存在問題的總結會，將半個月來規(guī)劃設計院、審圖中心、項目部發(fā)現(xiàn)的設計圖紙的問題進行匯總，組織基建總部人員進行討論學習，并發(fā)給設計院。做到同類型的錯誤不要重犯。

8、對設計質量管控采取以下措施：

8.1方案評審：要求設計單位提交全面、完整的設計方案，即不僅需要總圖、建筑單體的平、立、剖面、效果圖、技術經(jīng)濟指標，而且需要提交有關結構、強弱電、給排水、暖通空調(diào)、動力等各專業(yè)的方案;組織基建總部相關專業(yè)及造價人員進行討論、評審，以確定最合理的設計方案。

8.2施工圖審核地勘資料的合理性評審，地勘資料的準確性將嚴重影響地基、基礎的設計合理性，從而將嚴重影響工程造價；組建強大的施工圖審查隊伍，集中行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀的各專業(yè)工程師對施工圖紙進行嚴格評審，對出現(xiàn)重大問題的設計院(公司)以及基建本部(組織施工圖設計的人員)進行評價和處罰。

制定各專業(yè)施工圖審核技術要點，規(guī)范審圖人員的行為和審圖點，使設計圖紙質量處在受控狀態(tài)。

9、明確規(guī)劃建筑設計院、審圖中心等各部門職責;明確各專業(yè)人員的崗位職責；制定內(nèi)部管控流程。依據(jù)流程、崗位職責要求進行獎懲管理。

結構設計

一、存在問題：

1、各建筑單體結構形式的選型：建筑單體結構的形式依據(jù)不同的房屋類別、高度、抗震等級可以有不同的選擇。不同的選擇對于造價的影響較大。比如多層(六層以內(nèi)含六層)宿舍樓采用磚混結構與采用普通鋼筋砼框架結構來說，每平米造價明顯不一樣；而異型柱砼框架結構相比一般框架結構，同樣對造價造成影響;

2、基礎結構形式的選型：不同的基礎形式或是同類基礎的不同選型，均對造價的影響較大。設計單位對于基礎形式的選擇往往過于簡單及保守。比如可以采用淺基礎的卻采用樁基礎；可以采用三樁承臺的，卻采用四樁承臺等。

3、地勘單位提交的地勘報告：地勘單位提交的地勘報告中有關承載力往往偏低，過于保守及部分資料不全甚至錯誤，抗浮水位往往過高，有時地勘報告深度甚至達不到規(guī)范的要求，導致大量增加基建造價。

4、重大或專項的技術措施方案評審：在施工過程中，重大或專項的技術措施，如廠房地面裂縫及沉降的處理、深基坑的支護及回填土夯實處理、碼頭基地吹砂填海等，如果沒有很好的進行技術把關，將造成造價的大量增加。

二、對策：

1、各建筑單體結構形式及基礎結構的選型，建議請各基建本部及三一規(guī)劃設計院在方案設計階段嚴格把關，在施工圖階段由審圖中心重點審核，采用確的結構形式；有地下室的基礎要綜合考慮抗浮問題。

2、對于地勘單位提交的地勘報告，建議在付勘察費用之前，應對提交的地勘報告進行結構審核，審核人員可由基建本部技術部或三一建筑規(guī)劃設計院及審圖中心結構總工組成，必要時可以外聘專家。審核完成并修改后，由基建本部付勘察費用。

3、對于重大或專項的技術措施方案評審，建議由直管部門組織專家進行論證。專家可以請審圖中心總工及外聘專家。深基坑的支護需要屬國家嚴格控制的技術措施，必須要進行專家評審，不能由本部會同監(jiān)理評審落實了事。

裝飾設計

一、存在問題：

1、裝飾設計類戰(zhàn)略合作伙伴數(shù)量有限，部分裝飾設計單位設計質量不高，設計內(nèi)控機制欠缺，導致設計圖紙質量、服務質量和及時性都較差，從而影響設計進度和工程建設質量。

2、缺乏高素質裝飾專業(yè)技術人才，各區(qū)域基建本部對裝飾專業(yè)人員重視度不夠，配備的裝飾工程師較少，幕墻裝飾專業(yè)人才基本沒有，造成裝飾工程在實施過程中缺少監(jiān)督與指導，影響項目的最終完成效果。

3、使用部門對建筑單體的使用需求不明確，導致后期在裝飾項目的實施過程中因為無法滿足需求而屢次變更，造成項目的巨大浪費。

4、由于原建筑設計圖紙中也有建筑裝飾部分說明以及做法，如該建筑單體有二次裝飾設計時極容易造成工程量的二次計算，給公司造成重大損失。

5、我司各產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的建筑單體項目類型基本一致，許多建筑裝飾材料類型也一樣，由于各區(qū)域基建分管原因，容易造成相同的裝飾材料技術要求不同或工程單價出現(xiàn)較大差異，影響我司工程造價的控制。

二、對策：

1、擴充、優(yōu)化設計類戰(zhàn)略合作伙伴庫，制定相應的考評機制，對設計類合作伙伴進行優(yōu)勝劣汰。

2、基建總部人力資源部應對區(qū)域基建本部技術支持部人員滿足度進行排名，促使各區(qū)域基建本部配備專業(yè)完整的裝飾工程師，完善各區(qū)域基建本部裝飾項目指導職能。

3、對各需要進行二次裝飾設計項目，可提早與使用部門進行溝通，幫助使用部門提交完整的使用需求，并獲得使用部門領導審核批準，盡量減少項目實施過程中的變更，減少浪費。

4、建議各區(qū)域基建本部在編制項目工程量清單時特別注意該項目是否有二次裝飾設計，在招標范圍及技術要求以及工程量清單流程評審過程中應該特別留意，以避免項目的二次計量或者漏項。

5、針對集團內(nèi)各產(chǎn)業(yè)園使用量大、使用范圍廣的建筑裝飾材料，可由我司商務采購或招標部門組織相應人員進行考察，并與主要材料供應商簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，既可降低項目成本也可保障主要材料的供貨時間。