物業(yè)公司代收水電費(fèi)

一家物業(yè)管理公司，小規(guī)模納稅人，有幾個(gè)問題請教一下：

1、因?yàn)槲覀冃^(qū)的業(yè)主大多是候鳥老人，一年當(dāng)中只有冬季才來入住，每年4到9月份的大部分物業(yè)費(fèi)要到10月份以后才能收到，請問增值稅納稅申報(bào)時(shí)間是在應(yīng)收物業(yè)費(fèi)的次月，還是在實(shí)際收到物業(yè)費(fèi)的次月？

2、物業(yè)公司代收的水電費(fèi)，如果是按政府定價(jià)（未加價(jià)）收取，要不要交增值稅？如果是加價(jià)向業(yè)主收取水電費(fèi)應(yīng)該如何計(jì)算繳納增值稅？

3、因?yàn)槲覀冃^(qū)前面的市政規(guī)劃道路目前還沒有修好，水還沒有到達(dá)小區(qū)，開發(fā)商只好在小區(qū)內(nèi)自行打井取水提供給業(yè)主使用，也就是說目前我們還無需向自來水公司支付水費(fèi)，只單方向業(yè)主收取水費(fèi)（這是臨時(shí)用水，等道路修好后就切換到市政），這種情況我們是否要繳納水費(fèi)的增值稅？如何計(jì)算繳納？

答：1.增值稅納稅申報(bào)時(shí)間是實(shí)際收到物業(yè)費(fèi)的次月。

2.（1）水費(fèi)：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費(fèi)增值稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第54號）提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)，以扣除其對外支付的自來水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。物業(yè)公司代收水費(fèi)不論加價(jià)與否都是按照向業(yè)主收到的水費(fèi)款項(xiàng)，按簡易計(jì)稅3%征收率開具發(fā)票，其需要扣除的來自自來水公司的水費(fèi)在“增值稅申報(bào)表、附表3”中填列。

（2）電費(fèi)：是按照銷售貨物，適用13%繳納增值稅（2019年4月1日起）

3.這種情況是按照正常的銷售自來水交稅，其中一般計(jì)稅方式，按照9%（2019年4月1日起）繳納增值稅；簡易計(jì)稅方式，按照3%繳納增值稅，因簡易計(jì)稅方式在“財(cái)稅20099號”文中提到是自來水公司銷售的自來水，這項(xiàng)貴公司是否適用建議咨詢所屬稅局主管機(jī)關(guān)。

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相關(guān)規(guī)定：

1.《中華人民共和國增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第538號）

第十九條增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：

（一）銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)，為收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

2.《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》

第三十八條條例第十九條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定的收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，按銷售結(jié)算方式的不同，具體為：

（六）銷售應(yīng)稅勞務(wù)，為提供勞務(wù)同時(shí)收訖銷售款或者取得索取銷售款的憑據(jù)的當(dāng)天；

3.《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費(fèi)增值稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第54號）

提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)，以扣除其對外支付的自來水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

4.《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》

第二條條例第一條所稱貨物，是指有形動(dòng)產(chǎn)，包括電力、熱力、氣體在內(nèi)。

5.《國務(wù)院關(guān)于廢止<中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例>和修改《中華人民共和國增值稅暫行條例》的決定》（國務(wù)院令第691號）

第一條在中華人民共和國境內(nèi)銷售貨物或者加工、修理修配勞務(wù)（以下簡稱勞務(wù)），銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)以及進(jìn)口貨物的單位和個(gè)人，為增值稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納增值稅。第二條增值稅稅率：（一）納稅人銷售貨物、勞務(wù)、有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)或者進(jìn)口貨物，除本條第二項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)另有規(guī)定外，稅率為17%（2018年5月1日起降為16%，2019年4月1日起降為13%）。

第二條增值稅稅率：（二）納稅人銷售或者進(jìn)口下列貨物，稅率為11%（2017年7月1日起降為11%，2019年4月1日起降為9%）：

2.自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、沼氣、居民用煤炭制品；
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