房企異地項(xiàng)目，預(yù)繳稅款歸屬地的辨析（預(yù)繳稅款）

但是作為項(xiàng)目地，是否會(huì)表示反對(duì)？不要著急，我們繼續(xù)梳理。

政策規(guī)定一：

《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于建筑服務(wù)等營(yíng)改增試點(diǎn)政策的通知》（財(cái)稅〔2017〕58號(hào)）

三、納稅人提供建筑服務(wù)取得預(yù)收款，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)，以取得的預(yù)收款扣除支付的分包款后的余額，按照本條第三款規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

按照現(xiàn)行規(guī)定應(yīng)在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅的項(xiàng)目，納稅人收到預(yù)收款時(shí)在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅。按照現(xiàn)行規(guī)定無(wú)需在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅的項(xiàng)目，納稅人收到預(yù)收款時(shí)在機(jī)構(gòu)所在地預(yù)繳增值稅。適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的項(xiàng)目預(yù)征率為2%，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的項(xiàng)目預(yù)征率為3%。

收到預(yù)收款時(shí)，預(yù)繳義務(wù)發(fā)生。本地項(xiàng)目在機(jī)構(gòu)地預(yù)繳，跨區(qū)域項(xiàng)目在項(xiàng)目地預(yù)繳。此時(shí)的預(yù)繳稅款義務(wù)，不僅承擔(dān)財(cái)政收入在項(xiàng)目地和機(jī)構(gòu)地之間的分配的責(zé)任，而且承擔(dān)著保證稅款及時(shí)足額入庫(kù)的責(zé)任，屬于應(yīng)繳稅款的前置預(yù)備。

特別注意：此時(shí)只能612開(kāi)頭的不征稅發(fā)票。如果提前開(kāi)具應(yīng)稅發(fā)票，納稅義務(wù)提前實(shí)現(xiàn)，轉(zhuǎn)入下一條款。

政策規(guī)定二：

《納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第17號(hào)）

第三條納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，應(yīng)按照財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和計(jì)稅方法，向建筑服務(wù)發(fā)生地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

也就是說(shuō)，此時(shí)的跨區(qū)域建筑安裝工程的異地預(yù)繳稅款義務(wù)，僅僅承擔(dān)著財(cái)政收入在項(xiàng)目地和機(jī)構(gòu)地之間的分配的責(zé)任。所以，即使提前實(shí)現(xiàn)納稅義務(wù)，也應(yīng)該在項(xiàng)目地預(yù)繳。只不過(guò)，這個(gè)預(yù)繳和應(yīng)繳在同一所屬期內(nèi)完成。

但是需要注意的是，如果屬于分包工程，總包方收到預(yù)收款時(shí)直接提前向甲方開(kāi)具應(yīng)稅發(fā)票的話，此時(shí)分包款的扣除憑據(jù)大概率是沒(méi)有取得的。所以導(dǎo)致的直接結(jié)果是，總包需要按照票面開(kāi)具的金額全額預(yù)繳增值稅，不僅不能適用差額預(yù)繳，而且也不能適用差額計(jì)稅。

政策規(guī)定三：

第十條一般納稅人采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

上篇已經(jīng)說(shuō)到，預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)繳義務(wù)，是為了保證稅款的及時(shí)足額入庫(kù)，屬于應(yīng)繳稅款的前置預(yù)備。

所以，在本地開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售環(huán)節(jié)，未開(kāi)具應(yīng)稅發(fā)票情形下，需要在機(jī)構(gòu)地預(yù)繳稅款。

特別注意此時(shí)只能開(kāi)具602“銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”不征稅發(fā)票。如果開(kāi)具應(yīng)稅發(fā)票，預(yù)繳稅款義務(wù)因應(yīng)繳稅款義務(wù)而自動(dòng)消弭。

但是問(wèn)題來(lái)了。如果屬于異地開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目呢？

政策規(guī)定四：

財(cái)稅【2016】36號(hào)文附件2《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》第一條第（十）項(xiàng)第三款：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售房地產(chǎn)老項(xiàng)目，以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照3%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

該規(guī)定僅僅對(duì)房地產(chǎn)老項(xiàng)目一般計(jì)稅方式下應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目所在地預(yù)繳做了明確規(guī)定。對(duì)于常見(jiàn)的老項(xiàng)目簡(jiǎn)易計(jì)稅和新項(xiàng)目一般計(jì)稅方式下，是否需要在項(xiàng)目所在地預(yù)繳，并未做明確。實(shí)務(wù)中兩家稅務(wù)機(jī)關(guān)常常因此出現(xiàn)糾紛，實(shí)在令人遺憾。

根據(jù)“第三只眼”的統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)各省份對(duì)異地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)老項(xiàng)目簡(jiǎn)易計(jì)稅和新項(xiàng)目一般計(jì)稅項(xiàng)目，是否需要異地預(yù)繳或者如何預(yù)繳，執(zhí)行口徑并不一致。

河南省的意見(jiàn)是：《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅201636號(hào)文件附件2）第一條第十款規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售房地產(chǎn)老項(xiàng)目，以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照3%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)?！?/p>

可見(jiàn)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)老項(xiàng)目適用一般計(jì)稅的預(yù)征問(wèn)題，政策是明確的。但是目前總局文件未對(duì)適用一般計(jì)稅方法的新項(xiàng)目，以及適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的老項(xiàng)目的跨縣（市、區(qū)）開(kāi)發(fā)房產(chǎn)預(yù)繳稅款問(wèn)題作出規(guī)定。

本著不影響現(xiàn)有地方財(cái)政利益格局和便于加強(qiáng)稅收管理的原則，參照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售房地產(chǎn)老項(xiàng)目應(yīng)在項(xiàng)目所在地預(yù)繳稅款的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可按以下處理原則申報(bào)繳納增值稅：

1、項(xiàng)目所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，房地產(chǎn)企業(yè)直接在機(jī)構(gòu)所在地按規(guī)定申報(bào)納稅；收取預(yù)收款的，按規(guī)定預(yù)交增值稅。

2、項(xiàng)目所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，適用一般計(jì)稅方法的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)在項(xiàng)目所在地以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用按3%預(yù)征率預(yù)繳稅款后，回機(jī)構(gòu)所在地按一般計(jì)稅方式申報(bào)納稅；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)在項(xiàng)目所在地以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用按3%預(yù)征率預(yù)繳稅款后，回機(jī)構(gòu)所在地按簡(jiǎn)易計(jì)稅方法申報(bào)納稅。

所以，如果屬于異地開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，收到預(yù)收款時(shí)，在納稅義務(wù)發(fā)生之前，在何處預(yù)繳稅款，要根據(jù)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)的口徑，在項(xiàng)目地和機(jī)構(gòu)地之間分配利益。

如果因?yàn)樘崆伴_(kāi)具發(fā)票，引發(fā)納稅義務(wù)提前實(shí)現(xiàn)，還應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)?shù)氐目趶?，在納稅義務(wù)發(fā)生當(dāng)期，在機(jī)構(gòu)地或者項(xiàng)目地預(yù)繳稅款，然后在機(jī)構(gòu)地納稅申報(bào)。此時(shí)預(yù)繳和應(yīng)繳在同一納稅屬期完成。

綜上，不管納稅義務(wù)常實(shí)現(xiàn)，還是提前實(shí)現(xiàn)，對(duì)于項(xiàng)目地來(lái)說(shuō)，不會(huì)因此產(chǎn)生影響，不會(huì)因此造成稅款流失。

來(lái)源：蓮稅觀 原標(biāo)題：增值稅提前確認(rèn)納稅義務(wù)時(shí)預(yù)繳稅款如何處理

2017年7月的解讀——

“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的預(yù)交問(wèn)題 <信源會(huì)計(jì) 伊春芳>

一、增值稅預(yù)繳

（一）一般納稅人采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率繳納增值稅。應(yīng)預(yù)繳的稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。

一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月申報(bào)期向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)交稅款

（二）預(yù)收款包括分期取得的預(yù)收款（首付款+按揭+尾款）、全款取得的預(yù)收款。定金屬于預(yù)收款。

誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款，但是合同成立且用于抵房款時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法預(yù)繳或者申報(bào)增值稅。

部分稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)誠(chéng)意金等有更加細(xì)致的規(guī)定。例如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以訂金、意向金、誠(chéng)意金、認(rèn)籌金等各種名目向購(gòu)房人收入的款項(xiàng)不同時(shí)符合下列條件的，均屬于預(yù)收款性質(zhì)，應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳增值稅；1、收取的款項(xiàng)不超過(guò)5萬(wàn)元（含5萬(wàn)元）；2、收取的款項(xiàng)從收取之日起3個(gè)月內(nèi)退還給購(gòu)房人。

注：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)，根據(jù)《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局2016年第23號(hào)）附件《商品和服務(wù)稅收分類(lèi)與編碼（試行）》中的分類(lèi)編碼調(diào)整，納稅人應(yīng)將增值稅稅控開(kāi)票軟件升級(jí)到最新版本（v2.0.11)

增加6“未發(fā)生銷(xiāo)售行為的不征稅項(xiàng)目”，用于納稅人收取款項(xiàng)但未發(fā)生銷(xiāo)售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的情形，下設(shè)602“銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”

使用未發(fā)生銷(xiāo)售行為的不征稅項(xiàng)目編碼，發(fā)票稅率欄應(yīng)填不征稅，不得開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。

二、增值稅預(yù)繳的地點(diǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售房地產(chǎn)老項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照3%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

三、其他稅種預(yù)繳的規(guī)定

（一）土地增值稅規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)納稅收入不含增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)納稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

為了方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)稅依據(jù)；土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

例如，一般納稅人采取一般計(jì)稅方法，預(yù)收款1000萬(wàn)，土地增值稅預(yù)征率為2%，按照稅法規(guī)定，預(yù)繳土地增值稅為【1000-1000/（1+11）*3%】*2%=19.46

而非1000/（1+11%）*2%=18.02

（二）企業(yè)所得稅規(guī)定，企業(yè)通過(guò)式簽訂房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同或者預(yù)售合同所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)。