房地產(chǎn)包銷四種業(yè)務(wù)模式 (和涉稅問題)

　　這里筆者就來(lái)簡(jiǎn)單討論下，新房包銷模式下的各種涉稅問題：

包銷相關(guān)定義

　　一、包銷法律關(guān)系

　　開發(fā)商以包銷基價(jià)，將自己開發(fā)已經(jīng)建成并符合銷售條件的房屋或者是尚未建成但符合預(yù)售條件的期房現(xiàn)房，交由包銷商以開發(fā)商的名義進(jìn)行銷售，在包銷期滿后，包銷商對(duì)未銷售的房屋按照合同約定的包銷價(jià)格購(gòu)買。

　　1、第一階段：在包銷期限內(nèi)，包銷商根據(jù)包銷合同對(duì)商品房享有銷售權(quán)、賣價(jià)權(quán)和獲取包銷基價(jià)與實(shí)銷價(jià)之間差價(jià)的權(quán)利

　　2、第二階段：在包銷期限屆滿，包銷商如未將包銷的商品房全部售出，則按合同的約定付清全部包銷款，剩余的商品房則由包銷商承購(gòu)

　　二、稅法文件

(財(cái)稅評(píng)論注：營(yíng)業(yè)稅文件營(yíng)改增后原則上都已經(jīng)失效)

　　圖為：國(guó)稅發(fā)200931號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知

　　三、會(huì)計(jì)規(guī)定

　　企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)收入(財(cái)會(huì)2017年22號(hào))

　　第七條企業(yè)與同一客戶(或該客戶的關(guān)聯(lián)方)同時(shí)訂立或在相近時(shí)間內(nèi)先后訂立的兩份或多份合同，在滿足下列條件之一時(shí)，應(yīng)當(dāng)合并為一份合同進(jìn)行會(huì)計(jì)處理：

　　(一)該兩份或多份合同基于同一商業(yè)目的而訂立并構(gòu)成一攬子交易。

　　(二)該兩份或多份合同中的一份合同的對(duì)價(jià)金額取決于其他合同的定價(jià)或履行情況。

　　(三)該兩份或多份合同中所承諾的商品(或每份合同中所承諾的部分商品)構(gòu)成本準(zhǔn)則第九條規(guī)定的單項(xiàng)履約義務(wù)。

包銷模式介紹

　　模式一|包銷溢價(jià)分層

　　可能存在的風(fēng)險(xiǎn)：

　　包銷溢價(jià)30%給與包銷商，包銷商開具發(fā)票以后，其傭金可能會(huì)超過(guò)當(dāng)年5%限額扣除風(fēng)險(xiǎn)。(財(cái)稅200929號(hào))

　　可能的措施：

　　約定包銷溢價(jià)，按合同總價(jià)的5%以內(nèi)提取;超額部分簽訂補(bǔ)充協(xié)議;按營(yíng)銷策劃方式以廣告宣傳費(fèi)等形式提取

　　模式二|精裝修溢價(jià)

　　可能存在的風(fēng)險(xiǎn)：

　　1、合同簽訂為包銷協(xié)議，實(shí)際為代理協(xié)議;

　　2、裝修由開發(fā)商委托中介找第三方裝修公司與小業(yè)主直接簽訂，若期間包銷公司跑路，后續(xù)出現(xiàn)交付風(fēng)險(xiǎn)還是有開發(fā)商兜底;

　　3、開發(fā)商只約定代理公司按毛坯備案價(jià)銷售，對(duì)于分銷商無(wú)控制權(quán)

　　應(yīng)對(duì)措施：

　　1、從業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)出發(fā)，明確稅務(wù)包銷與代理的定義;

　　2、要求包銷商繳納相關(guān)裝修保證金，約定在交付后合理時(shí)間內(nèi)按交付項(xiàng)目逐套退還。

　　3、約定包銷商選取分銷代理，必須由開發(fā)商同意;且明確相關(guān)代理銷售規(guī)定，不得加價(jià)銷售

　　模式三|買斷模式

　　可能存在的風(fēng)險(xiǎn)：

　　1、簽訂使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，包銷公司打款，開發(fā)商未開具發(fā)票繳納相關(guān)稅款

　　2、簽訂車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議非包銷協(xié)議，按法律規(guī)定優(yōu)先滿足業(yè)主需要，其次才能賣給第三方。項(xiàng)目有無(wú)公示告知全體已購(gòu)房業(yè)主。

　　《民法典》第276條;建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

　　3、車位實(shí)現(xiàn)更名，資金由小業(yè)主與包銷商結(jié)算;車位款發(fā)票由開發(fā)商與業(yè)主結(jié)算;按包銷價(jià)開具發(fā)票給小業(yè)主。三流不一致。

　　4、包銷商收取的溢價(jià)款，未及時(shí)納稅?？赡軙?huì)被認(rèn)定為一攬子交易，開發(fā)商賠了夫人又折兵。

　　應(yīng)對(duì)措施：

　　1、售價(jià)偏低，要求不得低于該樓盤前期車位銷售價(jià)格的70%;

　　2、簽訂代理協(xié)議，由代理公司繳納相關(guān)保證金;規(guī)定只能銷售給小區(qū)業(yè)主;不得銷售給第三方

　　3、要求小業(yè)主直接繳款給開發(fā)商，開發(fā)商走退款流程退還包銷商對(duì)應(yīng)車位款

　　4、收取包銷款項(xiàng)時(shí)直接開具相關(guān)發(fā)票，繳納相關(guān)稅款;后續(xù)小業(yè)主購(gòu)買時(shí)直接沖紅換票

　　5、心懷佛法，向神明祈禱，小區(qū)車位將來(lái)能漲價(jià)，不要讓業(yè)主買到的車位，比包銷價(jià)還低。

　　模式四|低價(jià)銷售

　　可能存在的風(fēng)險(xiǎn)：

　　1、簽訂地下車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議，且開發(fā)商沒有給包銷公司開具發(fā)票，未繳納相關(guān)稅款

　　2、車位打包銷售，售價(jià)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)公允價(jià)，不滿足《民法典》第276條規(guī)定

　　3、小業(yè)主實(shí)際付給xx包銷人還是經(jīng)濟(jì)代理公司，付了xx錢，付給xx，開發(fā)商完全不知道

　　4、開發(fā)商給小業(yè)主開具發(fā)票，無(wú)資金流;

　　應(yīng)對(duì)措施：

　　1、首先要求明確簽訂車位代理協(xié)議，繳納保證金，由代理商去銷售;后期代理期結(jié)束轉(zhuǎn)為購(gòu)買協(xié)議。

　　2、在無(wú)當(dāng)理由的情形下，按不低于已售車位的70%打包銷售第三方

　　3、要求小業(yè)主按包銷價(jià)直接支付開發(fā)商，開發(fā)商開具發(fā)票給小業(yè)主，后退還對(duì)應(yīng)包銷商的包銷款;約定不得由自然人直接銷售車位。

　　總結(jié)概述包銷標(biāo)準(zhǔn)模式

　　注：注意事項(xiàng)

　　1、第一步在無(wú)當(dāng)理由的情況下賣給包銷商的價(jià)格應(yīng)不能低于市場(chǎng)公允價(jià)的70%，低于70%的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)可以企業(yè)自己估量，在風(fēng)險(xiǎn)和收益中取平衡。

　　2、包銷商先以往來(lái)款形式合作，開發(fā)商不開具發(fā)票有稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)(滯納金)。

　　3、式的商品房買賣合同開發(fā)商跟小業(yè)主簽訂，房屋價(jià)格必須要等于包銷價(jià)格。

　　4、溢價(jià)由開發(fā)商跟包銷商結(jié)算，杜絕包銷商個(gè)人收取客戶售房款，保證資金流安全。

　　5、在有限價(jià)等政策地方，不得調(diào)整房屋價(jià)格的項(xiàng)目不適用。