房地產(chǎn)公司實(shí) (務(wù)案例分析)：企業(yè)所得稅

　　案例一：甲房地產(chǎn)公司于2019年開始預(yù)售，截止2021年底預(yù)收房款3億元，增值稅及土地增值稅按適用稅率預(yù)交，貴公司財(cái)務(wù)人員人為預(yù)提大量費(fèi)用，導(dǎo)致甲公司常年虧損所得稅從未繳納。

　　案例分析：關(guān)于甲房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)人員，預(yù)提費(fèi)用入賬調(diào)節(jié)利潤(rùn)的此種做法存在重大涉稅風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)在未完工階段，未結(jié)轉(zhuǎn)收入成本的情況下需要按預(yù)計(jì)毛利預(yù)交企業(yè)所得稅。

　　國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文件規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額,計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后,企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額,計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。

　　案例二：a地產(chǎn)公司近期頻頻收到稅務(wù)上門查稅的通知，稅務(wù)部通過(guò)查看企業(yè)項(xiàng)目及財(cái)務(wù)資料后認(rèn)為，a企業(yè)開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)際已完成給業(yè)主的交付手續(xù)應(yīng)該視為完工產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)收入成本，a公司認(rèn)為，截止目前成本未完全入賬也未做竣工決算工作，未達(dá)到完工條件。給業(yè)主辦理交房手續(xù)是由于，合同約定交付時(shí)間已到，為避免與業(yè)主產(chǎn)生糾紛，于是雙方產(chǎn)生了爭(zhēng)議。

　　案例分析：關(guān)于a地產(chǎn)公司的此種情形，在實(shí)務(wù)中大部分地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)涉及，但稅法上關(guān)于完工產(chǎn)品的界定早已有明確規(guī)定。

　　在《國(guó)稅發(fā)2009年31號(hào)》文件中規(guī)定的，符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工產(chǎn)品，確認(rèn)收入結(jié)轉(zhuǎn)成本：

　　(1)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。

　　(2)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

　　(3)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

　　但后來(lái)在國(guó)稅函2010201號(hào)文件明確規(guī)定了:

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無(wú)論工程質(zhì)量是否通過(guò)驗(yàn)收合格,或是否辦理完工(竣工)備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)(包括入住手續(xù))、或已開始實(shí)際投入使用時(shí),為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用,應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本,并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。