淺析房企提前開具發(fā)票的另 (一種思路)
房地產(chǎn)通過提前開具發(fā)票的方式優(yōu)化增值稅稅負(fù)，規(guī)避全案稅負(fù)率低于3%的超繳風(fēng)險，優(yōu)化項目現(xiàn)金流，創(chuàng)造資金價值。
【涉稅產(chǎn)生原因】
1項目預(yù)繳稅款的抵扣在最后一道，優(yōu)先地價抵減銷項;其次進項稅;最后預(yù)繳稅款;
2增值稅文件中沒有明確的預(yù)繳退回機制。
【合理性說明】
1、關(guān)于提前開發(fā)票的很多文都已有描述，分別是否違規(guī)，是否涉及虛開，觸發(fā)納稅義務(wù)發(fā)生時點是否不需要預(yù)繳，筆者這邊就不贅述。
2、筆者最近看到另外一個思路，收到預(yù)收款，按照全案開具發(fā)票，全額申報，免預(yù)繳。試著說說自己的理解。
【新方式的理解】
1、比照了貨物方式
(1)貨物或者勞務(wù)的增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間，錢、貨兩清的邏輯，納稅義務(wù)發(fā)生時點也基于此邏輯下;
(2)對于按揭方式銷售房子下，收到首付款時，即全額開具發(fā)票，類似開發(fā)商已提前觸發(fā)納稅義務(wù)，與客戶錢貨兩清，業(yè)主的首付款是由其提供，按揭款是銀行放款放到開發(fā)商手中，業(yè)主影響力較弱。
2、是否無需全款開具，收多少，開多少。
(1)是否可作為首付款，開首付款的發(fā)票，按揭回款開具按揭回款的發(fā)票，筆者理解回歸貨物銷售邏輯是不行。
比照分期收款方式下，采取賒銷和分期收款方式銷售貨物，為書面合同約定的收款日期的當(dāng)天，無書面合同的或者書面合同沒有約定收款日期的，為貨物發(fā)出的當(dāng)天。按揭回款的時間是不確定。這個納稅義務(wù)發(fā)生時間還是基于貨物發(fā)出。
3、納稅人有選擇權(quán)嗎
納稅人是否有權(quán)限去選擇哪些房間預(yù)繳，哪些房間不預(yù)繳，筆者理解有。需回歸到每一套房間去看，基于現(xiàn)有的規(guī)則和邏輯下，如果要提前開具發(fā)票的房間，就考慮提前開具發(fā)票，不提前開具發(fā)票的，就常預(yù)繳。
ps：如果合理稅籌，房地產(chǎn)企業(yè)可做到不預(yù)繳，或少預(yù)繳，國家少收稅了。實際上還是應(yīng)該轉(zhuǎn)變觀念，預(yù)繳不是真的稅金，部分意義上是為了平滑財政收入的方式。昨天的10萬人大會就很說明問題了，特殊時期應(yīng)該有特殊的動作，三軍用命，舉國辦大事是我們的制度優(yōu)勢。盤活房地產(chǎn)現(xiàn)金流，減少后續(xù)增量留抵退稅對財政盤面的擾動，其實也很關(guān)鍵。
來源：行成思語 作者：槿思成
2016年12月的解析
房開企業(yè)提前收取發(fā)票如何進行稅務(wù)處理
前日所發(fā)文章建筑業(yè)企業(yè)未收款開具發(fā)票要進行會計處理嗎?，探討了建筑業(yè)企業(yè)未收款提前向業(yè)主或總包方開具發(fā)票的會計處理，與此相對應(yīng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或工程總承包企業(yè)收到上游企業(yè)提前開具的發(fā)票，應(yīng)如何進行會計處理呢?
首先要明確的一點是，下游企業(yè)未付款或者對應(yīng)項目未發(fā)生銷項稅額，取得上游企業(yè)開具的合規(guī)的增值稅專用發(fā)票，適用一般計稅方法計稅的，可以在規(guī)定的時間內(nèi)認(rèn)證并申報抵扣，換言之，進項稅額的抵扣不以付款為前提條件，也與本項目是否發(fā)生納稅義務(wù)無關(guān)。
其次，提前收取發(fā)票的會計處理，也應(yīng)區(qū)分不同情況：
情況一：下游企業(yè)前期已預(yù)提成本且已對「工程施工」或「開發(fā)成本」科目進行價稅分離的，即對應(yīng)的稅額已經(jīng)計入「應(yīng)交稅費待認(rèn)證進項稅額」科目借方的，本期收取專用發(fā)票時，相關(guān)企業(yè)應(yīng)根據(jù)專用發(fā)票上注明的增值稅額借記「應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅(進項稅額)」科目，同時貸記「應(yīng)交稅費待認(rèn)證進項稅額」科目。
例1某房開企業(yè)2016年8月預(yù)提土建建安成本價稅合計數(shù)1110萬元，所做分錄為：
借：開發(fā)成本建安成本 1000萬元
應(yīng)交稅費待認(rèn)證進項稅額 110萬元
貸：應(yīng)付賬款 1110萬元
10月收到建安企業(yè)開具專用發(fā)票666萬元，應(yīng)做賬務(wù)處理如下：
借：應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅(進項稅額) 66萬元
貸：應(yīng)交稅費待認(rèn)證進項稅額 66萬元
情況二：下游企業(yè)前期未預(yù)提成本或已預(yù)提成本但未對「工程施工」或「開發(fā)成本」科目進行價稅分離的，本期收取專用發(fā)票時，相關(guān)企業(yè)應(yīng)根據(jù)專用發(fā)票上注明的增值稅額借記「應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅(進項稅額)」科目，同時貸記或赤字借記「工程施工」或「開發(fā)成本」科目。
例2某工程總承包企業(yè)2016年8月預(yù)提勞務(wù)分包成本價稅合計數(shù)309萬元，所做分錄為：
借：工程施工合同成本人工費 309萬元
貸：應(yīng)付賬款 309萬元
10月要求勞務(wù)分包企業(yè)開具專用發(fā)票103萬元，應(yīng)做賬務(wù)處理如下：
借：應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅(進項稅額) 3萬元
借：工程施工合同成本人工費 -3萬元
嗣后，已收取發(fā)票對應(yīng)的工程款實際支付時，直接通過「應(yīng)付賬款」科目核算即可，涉稅事項已經(jīng)處理，付款時不再涉及。