土地增值稅清算，稅金如何扣除？賬務(wù)應(yīng)該如何處理

　　房地產(chǎn)企業(yè)項目在進(jìn)行土地增值稅清算時，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金如何扣除?

　　一、稅法方面要求

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第70號)第三條、關(guān)于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除問題:

　　1、營改增后,計算土地增值稅增值額的扣除項目中與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金不包括增值稅。

　　2、營改增后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅(以下簡稱城建稅)、教育費附加，凡能夠按清算項目準(zhǔn)確計算的，允許據(jù)實扣除。凡不能按清算項目準(zhǔn)確計算的,則按該清算項目預(yù)繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。

　　這個文件中對教育費附加沒有說的很清楚，在實際清算過程中，各個稅務(wù)局的口徑也不盡相同。有的稅務(wù)機(jī)關(guān)允許扣除地方教育費附加，有的稅務(wù)機(jī)關(guān)不允許扣除。因為政策不明朗，導(dǎo)致在執(zhí)行中有偏差。

　　前不久發(fā)布的國家稅務(wù)總局陜西省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干問題的公告(征求意見稿)【熱點】陜西出臺：土地增值稅征求意見稿，雖說只是征求意見稿，但對該項問題已經(jīng)表述的很清楚。對地方教育附加終于明確，熱淚盈眶。之前偷偷摸摸扣了就再也不擔(dān)心了。我們就趕快期待6月份式實施吧。

　　征求意見稿第五條：

　　1、營改增前，納稅人繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加，允許據(jù)實扣除;

　　2、營改增后，納稅人繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加，凡能夠按清算項目準(zhǔn)確計算的，允許據(jù)實扣除;

　　凡不能按清算項目準(zhǔn)確計算的，按該清算項目預(yù)繳增值稅時實際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加扣除;涉及到多個開發(fā)項目的，納稅人可按各清算項目收入的占比計算分?jǐn)偪鄢?/p>

　　二、財務(wù)核算方面

　　企業(yè)在預(yù)收階段，需要按照現(xiàn)行要求預(yù)繳土地增值稅：

　　(1)預(yù)繳階段：

　　借：稅金及附加-土地增值稅

　　貸：應(yīng)交稅費-應(yīng)交土地增值稅

　　(2)實際繳納時：

　　借：應(yīng)交稅費-應(yīng)交土地增值稅

　　貸：銀行存款

　　(3)銷售收入補(bǔ)交土地增值稅時：

　　借：預(yù)收賬款/銀行存款

　　貸：主營業(yè)務(wù)收入

　　應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅(銷項稅額)

　　-應(yīng)交土地增值稅

　　(4)實際繳納時：

　　借：應(yīng)交稅費-應(yīng)交土地增值稅