房企買房送汽車 (的財稅處理)？

　　案例：某房地產(chǎn)公司是一般納稅人，近期銷售的樓盤擬開展營銷活動，凡購買該公司商業(yè)地產(chǎn)的客戶可以獲贈國產(chǎn)小汽車一臺，自然人甲購買了一間寫字樓，成交價款163.5萬元，成本價120萬元，贈送的小汽車價值11.3萬元。

　　問題一：買房送汽車到底要不要視同銷售?

　　1、《國家稅務總局關于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》(國稅函〔2008〕875號)：

　　三、企業(yè)以買一贈一等方式組合銷售本企業(yè)商品的不屬于捐贈,應將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分攤確認各項的銷售收入。

　　從企業(yè)所得稅法條的規(guī)定不難看出，如果買一贈一銷售的均是本企業(yè)商品，應按照搭配銷售的方式，將成交價在兩種商品的公允價格中分攤。如果贈送的是外購商品，要如何處理呢?

　　實務中，房企為了達到銷售目標，通常會全額確認房產(chǎn)的銷售收入，不做搭配銷售，不分攤房產(chǎn)和汽車的公允價格，購入汽車的成本直接計入了銷售費用處理。

　　2、《中人民共和國增值稅暫行條例實施細則》(財政部 國家稅務總局第50號令)

　　第四條 單位或者個體 工商戶的下列行為,視同銷售貨物:

　　(一)將貨物交付其他單位或者個人代銷;

　　(二)銷售代銷貨物;

　　(三)設有兩個以上機構(gòu)并實行統(tǒng)一 核算的納稅人,將貨物從一個機構(gòu)移送其他機構(gòu)用于銷售,但相關機構(gòu)設在同一縣(市)的除外;

　　(四)將自產(chǎn)或者委托加工的貨物用于非增值稅應稅項目;

　　(五)將自產(chǎn)、委托加工的貨物用于集體福利或者個人消費;

　　(六)將自產(chǎn)、委托加工或者購進的貨物作為投資,提供給其他單位或者個體工商戶;

　　(七)將自產(chǎn)、委托加工或者購進的貨物分配給股東或者投資者;

　　(八)將自產(chǎn)、委托加工或者購進的貨物無償贈送其他單位或者個人。

　　增值稅法條中，購進貨物無償贈送需要視同銷售，那么買房送汽車的業(yè)務，是否為無償呢?小編認為應是有償行為!不買房肯定無法得到汽車。所以在這個層面上將不應適用視同銷售。

　　但結(jié)合到具體業(yè)務，買房送車的業(yè)務模式不同，也就要區(qū)分不同情況，判斷是否需要視同銷售?要點是：結(jié)合企業(yè)的業(yè)務模式以及增值稅的鏈條抵扣原則，如果房企購入的汽車取得了進項發(fā)票，那么贈送時按照銷售處理確認銷項，增值稅抵扣鏈條才能完整!此時應當視同銷售;如果房企沒有取得進項，給4s店直接付款但不取得發(fā)票，實質(zhì)上是以支付現(xiàn)金的方式全額計入了銷售費用，此時就不需要視同銷售。具體案例賬務處理時會講到。

　　問題二：買房送汽車要不要代扣代繳個人所得稅?

　　1、《財政部 稅務總局關于個人取得有關收入適用個人所得稅應稅所得項目的公告》(財政部 稅務總局公告2019年第74號)：

　　企業(yè)在業(yè)務宣傳、廣告等活動中,隨機向本單位以外的個人贈送禮品(包括網(wǎng)絡紅包，下同) ,以及企業(yè)在年會、座談會、慶典以及其他活動中向本單位以外的個人贈送禮品,個人取得的禮品收入,按照偶然所得項目計算繳納個人所得稅,但企業(yè)贈送的具有價格折扣或折讓性質(zhì)的消費券、代金券、抵用券、優(yōu)惠券等禮品除外。

　　故買房送汽車行為，客戶在成交后時候取得的汽車，由于已經(jīng)支付了對價，不交個人所得稅;如果對于未成交贈送或者隨機贈送，那么客戶收到的贈品汽車應按照偶然所得由房企代扣代繳個人所得稅。

　　問題三：買房送汽車的賬務處理

　　在實際操作中，由于汽車要憑《機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票》才能上牌，因此客戶必須取得汽車銷售發(fā)票，房企按外購汽車是否過戶，區(qū)分如下情況：

　　1、房企購買汽車后，登記在自己名下，待銷售成交后，再將汽車過戶至客戶名下，4s店向房企開具發(fā)票，房企給客戶開具汽車銷售發(fā)票。此時，賬務處理如下：

　?、?購入汽車時：

　　借：固定資產(chǎn)汽車 10

　　應交稅費應交增值稅(進項稅額)1.3

　　貸：銀行存款 11.3

　?、?買房送汽車時：

　　借：銀行存款/應收賬款 163.5

　　貸：主營業(yè)務收入房產(chǎn) 150

　　應交稅費應交增值稅(銷項稅額) 13.5

　　借：主營業(yè)務成本房產(chǎn) 120

　　貸：開發(fā)產(chǎn)品房產(chǎn) 120

　　借：累計折舊(如有)

　　固定資產(chǎn)清理 10

　　貸：固定資產(chǎn) 10

　　借：資產(chǎn)處置損益汽車 11.3

　　貸：固定資產(chǎn)清理 10

　　應交稅費應交增值稅(銷項稅額)1.3

　　此時，房企按照銷售二手車核算賬面的汽車，但缺點是：需要大批量辦理車輛的過戶以及二手車銷售手續(xù)，且配合客戶過戶汽車，執(zhí)行起來較為繁瑣，通常企業(yè)是不愿意采用這種方式的。

　　2、房企支付汽車價款后不過戶，暫不提貨，待銷售達成后，由客戶自行去4s店提貨，4s店向房企開具發(fā)票。此時，房企的賬務處理如下：

　?、?支付汽車價款時：

　　借：銷售費用汽車 10

　　應交稅費應交增值稅(進項稅額) 1.3

　　貸：銀行存款 11.3

　　② 買房送汽車時：

　　借：銀行存款/應收賬款 163.5

　　貸：主營業(yè)務收入房產(chǎn) 150

　　應交稅費應交增值稅(銷項稅額) 13.5

　　借：主營業(yè)務成本房產(chǎn) 120

　　貸：開發(fā)產(chǎn)品房產(chǎn) 120

　　借：銷售費用汽車 1.3

　　貸：應交稅費應交增值稅(銷項稅額) 1.3

　　從業(yè)務本質(zhì)上看，第1種和第2種的業(yè)務實質(zhì)是一樣的，只是房企是否提車的區(qū)別，在賬務處理上，企業(yè)更愿意選擇第2種方式較為簡便。

　　3、房企支付汽車價款后不過戶，暫不提貨，待銷售達成后，由客戶自行去4s店提貨，4s店向客戶直接開具發(fā)票。此時，房企的賬務處理如下：

　?、?支付汽車價款時：

　　借：銷售費用汽車 11.3

　　貸：銀行存款 11.3

　?、?買房送汽車時：

　　借：銀行存款/應收賬款 163.5

　　貸：主營業(yè)務收入房產(chǎn) 150

　　應交稅費應交增值稅(銷項稅額) 13.5

　　借：主營業(yè)務成本房產(chǎn) 120

　　貸：開發(fā)產(chǎn)品房產(chǎn) 120

　　這也是比較常見的處理方式，需要提醒的是，此時房企向4s店支付了汽車款，客戶直接提車，房企無法取得購車發(fā)票，本質(zhì)上相當于現(xiàn)金贈送了。此時房企依然將支付的汽車款計入銷售費用，附件是房企的營銷方案、活動現(xiàn)場照片、支付給4s店的轉(zhuǎn)賬記錄等，依據(jù)《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》，全額在所得稅前扣除。但是為避免各地區(qū)的稅務機關對于稅前扣除憑證存在爭議，建議提前與主管機關溝通，獲得認可!