工業(yè)廠房轉(zhuǎn)讓 (的涉稅處理)

　　工業(yè)廠房是用于工業(yè)生產(chǎn)過程中的房屋，除了用于生產(chǎn)的車間，還包括其附屬建筑物，如配電房、供水房、排污和設(shè)備物資儲存等配套房屋，都屬于工業(yè)廠房的范疇。也就是說，工業(yè)廠房本質(zhì)上還是不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)該按照銷售不動(dòng)產(chǎn)的原則來處理。那么相應(yīng)的稅金應(yīng)分別怎樣交納呢，與房開企業(yè)新房銷售方式交納的稅金有什么區(qū)別呢?下面我們來舉例說明：

　　案例：a公司(非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè))，銷售一棟工業(yè)廠房(2018年7月自建)，轉(zhuǎn)讓價(jià)款為1090萬元，增值稅稅率9%。重置成本價(jià)為1000萬元，成新度折扣率60%。a公司取得土地使用權(quán)所支付的金額，以及發(fā)生的建造成本等支出已取得合法有效憑證，其中支付的土地價(jià)款500萬元，取得的專用發(fā)票上顯示的進(jìn)項(xiàng)稅額為60萬元。a公司附加稅費(fèi)率如下：城建稅7%、教育費(fèi)附加3%、地方教育附加2%。a公司為增值稅一般納稅人，拍賣該廠房適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

　　一、增值稅：

　　根據(jù)財(cái)稅2016年36號文的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法的，增值稅稅率9%。那么能不能適用36號文中的土地價(jià)款抵減銷售額呢?我們來看看具體的規(guī)定：

　　10.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外),以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。

　　原來只有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以適用這個(gè)土地價(jià)款抵減政策。由于a公司是非房企，所以a公司應(yīng)繳納的增值稅銷項(xiàng)稅額為：

　　1090/1.09×9%=90(萬元)

　　因轉(zhuǎn)讓工業(yè)廠房，a公司應(yīng)繳納的增值稅稅額為：

　　90-60=30(萬元)

　　二、附加稅費(fèi)：

　　城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加，以納稅人依法實(shí)際繳納的增值稅為計(jì)稅依據(jù)。

　　所以a公司應(yīng)繳納的附加稅費(fèi)為：

　　30×(7%+3%+2%)=3.6(萬元)

　　三、企業(yè)所得稅：

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于落實(shí)支持小型微利企業(yè)和個(gè)體工商戶發(fā)展所得稅優(yōu)惠政策有關(guān)事項(xiàng)的公告》（國家稅務(wù)總局公告2021年第8號）以及《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步實(shí)施小微企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2022年第13號）相關(guān)規(guī)定：小型微利企業(yè)年應(yīng)納稅所得額不超過100萬元的部分，減按12.5%計(jì)入應(yīng)納稅所得額，超過100萬元但不超過300萬元的部分，減按25%計(jì)入應(yīng)納稅所得額。

　　a公司應(yīng)就收到的轉(zhuǎn)讓價(jià)款，按照不含稅收入并入應(yīng)納稅所得額，計(jì)算企業(yè)應(yīng)納所得稅額，并結(jié)合企業(yè)情況判斷是否可以適用稅收優(yōu)惠政策。

　　四、印花稅：

　　根據(jù)《中人民共和國印花稅法》規(guī)定：應(yīng)稅產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的計(jì)稅依據(jù)，為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所列的金額，不包括列明的增值稅稅款。稅率是價(jià)款的萬分之五。

　　因此，a公司銷售廠房應(yīng)交納印花稅為：

　　1090/1.09×0.05%=0.5(萬元)

　　五、土地增值稅：

　　土地增值稅的扣除項(xiàng)目有兩種計(jì)算方式，一種是新房銷售，另一種是舊房銷售。那么新房和舊房如何判斷呢?根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字199548號)：

　　七、關(guān)于新建房與舊房的界定問題

　　新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳(局)和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。

　　顯然a公司銷售使用過的工業(yè)廠房，是屬于舊房銷售的范疇，應(yīng)當(dāng)按照舊房銷售繳納土地增值稅!

　　但如果a公司銷售的是未使用過的工業(yè)廠房呢?是否可以享受新房銷售的加計(jì)扣除政策呢?

　　根據(jù)《中人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》相關(guān)規(guī)定：對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。

　　根據(jù)以上政策可以看出，新房銷售的主體僅限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)!所以說，如果a公司銷售的是未使用過的工業(yè)廠房，是不可以按照新房銷售的加計(jì)扣除政策處理的!

　　故在本案例中，a公司應(yīng)當(dāng)按照舊房銷售的方式計(jì)算土地增值稅，具體如下：

　　1、應(yīng)稅收入：1090/1.09=1000(萬元)

　　2、扣除項(xiàng)目：

　?、僭u估價(jià)格：重置成本價(jià)×成新度折扣率=1000×60%=600(萬元)

　　②轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)交納的稅金：3.6+0.5=4.1(萬元)

　?、劭鄢?xiàng)目合計(jì)：600+4.1=604.1(萬元)

　　3、增值額：1000-604.1=395.9(萬元)

　　4、增值率：396./604.=65.59%

　　5、土地增值稅：396.×40%-604.×5%=128.25(萬元)