房屋的裝修、改造費是否計入房產(chǎn)原值 (征收房產(chǎn)稅)？

　　案例

　　稅務(wù)人員利用稅收大數(shù)據(jù)，對a銀行的房源登記數(shù)據(jù)、房產(chǎn)稅申報數(shù)據(jù)、企業(yè)所得稅申報數(shù)據(jù)進(jìn)行風(fēng)險掃描，發(fā)現(xiàn)企業(yè)房產(chǎn)稅申報的房產(chǎn)原值，與企業(yè)所得稅納稅申報表的房屋建筑物資產(chǎn)原值存在差異。在排除異地房產(chǎn)等特殊情況影響后，仍存在一定差額。在分析對比科目余額表，以及與房產(chǎn)相關(guān)的會計核算數(shù)據(jù)后，稅務(wù)人員發(fā)現(xiàn)，a銀行在計算房產(chǎn)稅時，未將裝修改建費用計入房產(chǎn)原值，也未相應(yīng)調(diào)整房產(chǎn)稅申報的計稅依據(jù)，導(dǎo)致繳納的房產(chǎn)稅數(shù)額比應(yīng)納稅額低。

　　分析

　　為了進(jìn)一步核實情況，稅務(wù)人員分析了a銀行《資產(chǎn)折舊、攤銷及納稅調(diào)整明細(xì)表》、科目余額表相關(guān)數(shù)據(jù)，核對財務(wù)審計報告和稅務(wù)審計報告，尋找勾稽關(guān)系，對科目數(shù)據(jù)和邏輯關(guān)系進(jìn)行復(fù)核，發(fā)現(xiàn)企業(yè)單獨設(shè)置固定資產(chǎn)裝修會計明細(xì)科目，且科目余額較高，近3年累計發(fā)生額上億元，很可能存在未將其并入房產(chǎn)原值計算繳納房產(chǎn)稅的風(fēng)險。

　　經(jīng)核實，固定資產(chǎn)裝修明細(xì)科目核算的是a銀行自有房產(chǎn)發(fā)生的符合資本化條件的裝修款項，主要包括大廈無線對講項目、門禁項目、技防項目、大樓裝修款等以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施支出。根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定，以上裝修事項雖不在固定資產(chǎn)科目中核算，但符合應(yīng)當(dāng)計入固定資產(chǎn)成本的確認(rèn)條件，應(yīng)納入房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅。然而，a銀行在申報房產(chǎn)稅時，誤認(rèn)為房產(chǎn)原值一直不變，近年來申報繳納的房產(chǎn)稅金額未發(fā)生變化，存在少繳房產(chǎn)稅的風(fēng)險。

　　根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財稅〔2008〕152號)第一條規(guī)定，對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論相應(yīng)金額是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價，計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進(jìn)行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。

　　同時，《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2005〕173號)第一條規(guī)定，為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。

　　根據(jù)上述文件規(guī)定，a銀行為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應(yīng)重新計入房產(chǎn)原值，計算繳納房產(chǎn)稅。

　　提醒

　　本案例中，a銀行之所以出現(xiàn)涉稅風(fēng)險，主要原因在于忽視了房產(chǎn)稅相關(guān)政策中關(guān)于房產(chǎn)原值的規(guī)定。企業(yè)在發(fā)生裝修改建事項時，相關(guān)裝修費用雖在會計上未納入房產(chǎn)原值核算，但如果構(gòu)成以房屋為載體、不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，仍應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計算繳納房產(chǎn)稅。

　　經(jīng)過稅務(wù)人員輔導(dǎo)，a銀行及時查補(bǔ)了房產(chǎn)稅，補(bǔ)繳房產(chǎn)稅約1100萬元。通過a銀行的典型案例，第三稅務(wù)分局還開展了金融企業(yè)房產(chǎn)稅相關(guān)風(fēng)險排查，針對32戶企業(yè)開展風(fēng)險應(yīng)對，累計查補(bǔ)稅款約2300萬元。

　　原標(biāo)題：計算房產(chǎn)稅：裝修改建費用應(yīng)計入房產(chǎn)原值