個(gè)人轉(zhuǎn)讓商業(yè)用房稅費(fèi)如何合理操作才能減少稅費(fèi)（個(gè)人投資者）

不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓包括住宅轉(zhuǎn)讓、商業(yè)用房轉(zhuǎn)讓以及工業(yè)用房的轉(zhuǎn)讓。由于許多文章已經(jīng)對住宅的轉(zhuǎn)讓涉稅問題進(jìn)行了細(xì)致的研究分析，而工業(yè)用房的轉(zhuǎn)讓又相對較少，本文僅從個(gè)人轉(zhuǎn)讓商業(yè)用房所涉及的稅費(fèi)進(jìn)行分析，為企業(yè)的決策者及個(gè)人投資者提供決策參考。

一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓商業(yè)用房所涉及的范圍

個(gè)人轉(zhuǎn)讓商業(yè)用房是指個(gè)人轉(zhuǎn)讓各類商店、門市部、飲食店、糧油店、旅社、招待所等從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋，以及辦公用房，如寫字樓，還包括車庫等。

二、個(gè)人名下的商業(yè)用房轉(zhuǎn)讓應(yīng)交納的稅費(fèi)

(一)應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)

1、增值稅：

個(gè)人名下的商業(yè)用房轉(zhuǎn)讓的增值稅應(yīng)以全部價(jià)款減去購置原價(jià)后按5%征收率計(jì)算繳納增值稅。

根據(jù)財(cái)稅2016年36號文附件二銷售不動產(chǎn)的規(guī)定：“個(gè)人銷售期取得的不動產(chǎn)(不含住宅)，應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該不動產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按5%的征收率繳納”，因此，個(gè)人名下的商業(yè)用房轉(zhuǎn)讓，應(yīng)以全部價(jià)款減去購置原價(jià)后按5%征收率計(jì)算繳納增值稅。在這里不能享受住宅滿一定時(shí)期轉(zhuǎn)讓的優(yōu)惠政策，也不區(qū)分新老項(xiàng)目，全部按差價(jià)簡易計(jì)稅。

2、印花稅：

按個(gè)人名下的商業(yè)用房轉(zhuǎn)讓交易金額的萬分之五繳納印花稅。

3、土地增值稅：

a)先計(jì)算可以扣除項(xiàng)目金額b)計(jì)算收入c)收入-扣除項(xiàng)目金額=增值額d)增值額/扣除項(xiàng)目金額=增值率e)按稅率計(jì)算稅額

土地增值稅的計(jì)算關(guān)鍵是扣除項(xiàng)目金額，而以下相關(guān)規(guī)定對扣除項(xiàng)目進(jìn)行了明確。

根據(jù)以上規(guī)定，個(gè)人名下的商業(yè)用房轉(zhuǎn)讓的計(jì)算扣除三種方式：

1、按評估價(jià)格，建筑物按重置成本*成新率+土地價(jià)格(有票)，若土地成本沒票，則評估價(jià)格=建筑物評估價(jià)格(建筑物按重置成本*成新率)，即土地成本不能扣除;

2、沒評估價(jià)，有發(fā)票的，按發(fā)票金額+發(fā)票金額*5%*年數(shù)(不足半年按半年算，夠半年不足一年按一年算)。

3、既無評估價(jià)格又無發(fā)票的可以核定征收，具體比例由當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)市場情況核定。

但現(xiàn)實(shí)業(yè)務(wù)中核定征收的情況非常有限。

4、個(gè)人所得稅：按財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，即(收入-可扣除成本費(fèi)用-稅金)*20%

(二)舉例：

李先生2018年在省會城市購商鋪1000平米，此商鋪為老項(xiàng)目，含稅單價(jià)3.15萬元/平米，繳納契稅90萬元，發(fā)生裝修成本50萬元，于2020年7月份出售，含稅價(jià)格為3.675萬元/平米，支付過戶費(fèi)5000元，計(jì)算李先生在轉(zhuǎn)讓商品過程中應(yīng)交的各項(xiàng)稅金。

李先生應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)如下：

1、增值稅：(3.675-3.15)/1.05*1000平米*5%=500*5%=25萬元

2、城建稅：25*7%=1.75萬元

3、教育及地方教育附加：25*(3%+2%)=1.25萬元

4、印花稅：3675*5/10000=1.84萬元

5、土地增值稅：

扣除金額=(1000*3.15/1.05+90+50+1.75+1.25+0.50+1.84)=3145.34萬元

增值額=3.675/1.05*1000-3145.34=354.66萬元

增值率=354.66/3145.34*100%=11.28%

適用30%稅率，土地增值稅=354.66*30%=106.40萬元

6、個(gè)人所得稅

所得額=3.675/1.05*1000-(3145.34+106.40)=248.26萬元

應(yīng)交個(gè)人所得稅=248.26*20%=49.65萬元

李先生應(yīng)繳納各項(xiàng)稅費(fèi)合計(jì)：25+1.75+1.25+1.84+106.40+49.65=185.89萬元

總結(jié)：

李先生投資3290萬元，盈利3675-3290-0.5=384.50元，所交稅金為185.89萬元，占利潤比：185.89/384.5*100%=48.35%，接近利潤的一半，稅負(fù)非常重。

(三)稅款繳納與發(fā)票開具

個(gè)人名下的商業(yè)用房轉(zhuǎn)讓在不動產(chǎn)坐落地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納各項(xiàng)稅費(fèi)。