房開企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品（一般計(jì)稅）（增、企、土增）

1、房開企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品（一般計(jì)稅）增值稅計(jì)稅依據(jù)和企業(yè)所得稅對(duì)應(yīng)的應(yīng)納稅所得額相等嗎？

答：相等。

2、房開企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品（一般計(jì)稅）由于扣減土地成本少交的增值稅需不需要計(jì)入土地增值稅收入？

答：應(yīng)該計(jì)入收入。

3、房企銷售開發(fā)產(chǎn)品（一般計(jì)稅）土地增值稅計(jì)稅收入有兩種算法，兩種算法結(jié)果相同。請(qǐng)問哪種算法納稅人容易接受？為什么？

答：第二種算法對(duì)納稅人更有利，具體見案例。

【案例】品稅閣房地產(chǎn)開發(fā)公司(一般計(jì)稅方法)，銷售一套住房收取含稅銷售收入為1110萬元，假設(shè)對(duì)應(yīng)的土地成本為400萬元，該項(xiàng)目已完工，并達(dá)到清算條件。（假設(shè)稅率為11%，不考慮其他任何開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、加計(jì)扣除等因素）

1、增值稅對(duì)應(yīng)的計(jì)稅收入分別是多少？企業(yè)所得稅對(duì)應(yīng)的應(yīng)納稅所得額是多少？

a、會(huì)計(jì)處理為：

借：銀行存款 1110

貸：主營業(yè)務(wù)收入 1000

應(yīng)交稅費(fèi)---應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 110

借：主營業(yè)務(wù)成本 400

貸：開發(fā)成本 400

借：應(yīng)交稅費(fèi)---應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減） 39.64（400/1.11*11%）

貸：主營業(yè)務(wù)成本 39.64

增值稅計(jì)稅收入=（1110-400）/(1+11%)=639.64萬

企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額=（1000-（400-39.64））=639.64萬

結(jié)論：房地產(chǎn)企業(yè)出售不動(dòng)產(chǎn)or土地，不管是一般計(jì)稅還是簡易計(jì)稅，增值稅計(jì)稅依據(jù)必然等于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額！

b、政策依據(jù)：關(guān)于印發(fā)《增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定》的通知（財(cái)會(huì)201622號(hào)）第一條第2點(diǎn)、第三條第（三）款。

2、土地增值稅計(jì)稅收入的兩種算法：一是1110-639.64*11%=1039.64萬，二是1000+39.64=1039.64。那么，對(duì)應(yīng)的增值額也有兩種算法：一是（1000-（400-39.64））=639.64；二是1039.64-400=639.64萬。

分析得出：第二種算法好。第一種算法將營改增抵減的增值稅銷項(xiàng)稅額（39.64）調(diào)減了土地成本，但由于土地增值稅清算時(shí)土地成本可以加計(jì)扣除，因此第二種算法將營改增抵減的增值稅銷項(xiàng)稅額（39.64）調(diào)增土地增值稅計(jì)稅收入,而不調(diào)減土地成本的處理方式，既符合國家營改增減負(fù)的政策初衷，也對(duì)納稅人更有利。

2016年之間的解答——

建筑業(yè)企業(yè)主要還是一般計(jì)稅方法

最近關(guān)于建筑業(yè)簡易征收的問題討論的特別多，甚至有的網(wǎng)友疑問：是不是建筑業(yè)沒有一般計(jì)稅方法？

應(yīng)該說，營改增后，建筑業(yè)增值稅一般納稅人主要是按照一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅的。在此前提下，對(duì)于滿足36號(hào)文件規(guī)定，部分項(xiàng)目可以選擇按照簡易計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。

按照《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）文件規(guī)定：一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅；一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅；一般納稅人為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。