不動(dòng)產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓：取得的方式與時(shí)間（繳納增值稅）

案例

a公司是一般納稅人，與b公司存在債權(quán)債務(wù)糾紛。經(jīng)法院判決，b公司以其不動(dòng)產(chǎn)抵償a公司債務(wù)1000萬(wàn)元。a公司取得該不動(dòng)產(chǎn)后，擬以1200萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給c公司。a公司該如何計(jì)算繳納增值稅?

分析

根據(jù)《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào))規(guī)定，一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。

首先，a公司再轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，計(jì)稅方法選擇與取得時(shí)間有關(guān)。取得2016年4月30日前不動(dòng)產(chǎn)，再轉(zhuǎn)讓可選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法;取得2016年5月1日后不動(dòng)產(chǎn)，再轉(zhuǎn)讓只能適用一般計(jì)稅方法。

其次，與一般直接購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)方式不同，法院判決取得的不動(dòng)產(chǎn)由于種種原因難以取得發(fā)票，再轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)缺少稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票等有效扣除憑證。

第三，法院判決取得不動(dòng)產(chǎn)選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法可以差額計(jì)算增值稅，適用一般計(jì)稅方法既不能差額計(jì)算增值稅，也無(wú)法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào)規(guī)定，納稅人按規(guī)定從取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。

上述憑證是指：(一)稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票;(二)法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。

因此，除稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票外，法院判決書可以作為簡(jiǎn)易計(jì)稅計(jì)算時(shí)扣除憑證。

若a公司再轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，應(yīng)計(jì)算繳納增值稅=(1200-1000)÷(1+5%)×5%=9.52(萬(wàn)元);

若a公司再轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)適用一般計(jì)稅方法，應(yīng)計(jì)算繳納增值稅=1200÷(1+9%)×9%=99.08(萬(wàn)元)。