房地產(chǎn)項(xiàng)目中，開發(fā)商品房交付（增值稅征收管理）
一、預(yù)繳稅款計(jì)算
根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%
假如a企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品為增值稅老項(xiàng)目，可以選擇適用增值稅簡易計(jì)稅方式，則其征收率為5%；假如開發(fā)產(chǎn)品銷售適用增值稅一般計(jì)稅方式，則上述公式中稅率的選擇與其預(yù)售期間有關(guān)。
例如：a企業(yè)2016年4月銷售商品住宅一套，價(jià)款200萬元；2018年5月銷售商品住宅一套，價(jià)款220萬元；2019年4月銷售商品住宅一套，價(jià)款250萬元。該三套商品住宅應(yīng)預(yù)繳稅款分別是多少？
2016年4月1日至2018年4月30日之間出售，銷售不動產(chǎn)增值稅稅率為11%，2016年4月銷售商品住宅一套，價(jià)款200萬元，應(yīng)預(yù)繳增值稅為5.41萬元〔200÷（1+11%）×3%〕。
根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》（財(cái)稅〔2018〕32號）規(guī)定，自2018年5月1日起,納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調(diào)整為16%、10%。a企業(yè)2018年5月銷售商品住宅一套，價(jià)款220萬元，應(yīng)預(yù)繳增值稅6萬元〔220÷（1+10%）×3%〕。
根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署公告2019年第39號）規(guī)定，自2019年4月1日起，增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物，原適用16%稅率的，稅率調(diào)整為13%；原適用10%稅率的，稅率調(diào)整為9%。納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，原適用10%扣除率的，扣除率調(diào)整為9%。a企業(yè)2019年4月銷售商品住宅一套，價(jià)款250萬元，應(yīng)預(yù)繳增值稅〔250÷（1+9%）×3%〕。
綜上可知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品所收取的預(yù)收款項(xiàng)按照一般計(jì)稅方法預(yù)繳增值稅時(shí)與預(yù)售期間有關(guān)，不同預(yù)售期間應(yīng)選擇不同的稅率。
二、發(fā)票如何開具
增值稅發(fā)票開具時(shí)點(diǎn)應(yīng)為銷售行為具備了增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。房地產(chǎn)公司銷售不動產(chǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間。交付時(shí)間，以《商品房買賣合同》上約定的交房時(shí)間為準(zhǔn)；若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，以實(shí)際交付時(shí)間為準(zhǔn)。當(dāng)然，如果房地產(chǎn)公司先開具發(fā)票的，應(yīng)為開具發(fā)票的當(dāng)天。
a房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品交付時(shí)即具備了增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，應(yīng)當(dāng)為業(yè)主開具發(fā)票。a房地產(chǎn)企業(yè)2020年7月所交付的開發(fā)產(chǎn)品既可能是2016年4月銷售的開發(fā)產(chǎn)品，也可能是2018年5月或2019年4月銷售的開發(fā)產(chǎn)品，該三套商品住宅預(yù)售時(shí)點(diǎn)有別，交付時(shí)間一致，且均在2019年4月1日之后，應(yīng)當(dāng)適用最新稅率9%進(jìn)行增值稅納稅申報(bào)和為業(yè)主開具發(fā)票。