購買商品房是否取得發(fā)票對契稅的影響（納稅人簽訂土地）

按照規(guī)定，契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，是納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同（或取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證）的當(dāng)天。

因此，購房者與房屋銷售方雙方簽訂房屋銷售合同以后，購房者的契稅納稅義務(wù)即已發(fā)生，此時(shí)繳納契稅不存在“提前繳納契稅”的問題；房屋銷售方是否已開具發(fā)票、是否交房，不影響購房者此時(shí)依法繳納契稅。

現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)一般都會告訴購房者在簽訂購房合同后，就自行申報(bào)繳納契稅。不少地區(qū)開通了電子繳納契稅的通道，在房地產(chǎn)企業(yè)那里（售樓處或財(cái)務(wù)室）就可以辦理契稅繳納手續(xù)。

雙方簽訂購房合同后，在房屋銷售方尚未開具發(fā)票時(shí)，購房者繳納契稅，最大的問題在于繳納契稅的計(jì)稅價(jià)格，其他沒什么太大影響。

先說一下營改增后房地產(chǎn)企業(yè)繳納增值稅的方式，房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅；在增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)（全國各地基本都以合同約定交房時(shí)間與實(shí)際交房時(shí)間孰先為增值稅納稅義務(wù)發(fā)生日）再按規(guī)定的稅率（營改增后的新項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法，現(xiàn)在稅率為9%）或征收率（營改增前的老項(xiàng)目，適用簡易計(jì)稅方法征收率為5%）來計(jì)算應(yīng)繳增值稅，再減去預(yù)繳的增值稅，為該房地產(chǎn)企業(yè)此時(shí)的應(yīng)增值稅。

針對房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收商品房銷售款，但又尚未發(fā)生增值稅納稅義務(wù)的特殊情形，特規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在收取預(yù)收款時(shí)可以開具編碼為602......，商品和服務(wù)分類簡稱為“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”，稅率欄選擇填寫“不征稅”的增值稅普通發(fā)票（俗稱“不征稅發(fā)票”）。

由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊原因，如上述房地產(chǎn)企業(yè)繳納增值稅的特殊方式、還有報(bào)建面積與最終交房面積的差異等，房地產(chǎn)企業(yè)一般都是在收到預(yù)收售房款時(shí)開具收據(jù)或者稅率欄標(biāo)明“不征稅”的增值稅普通發(fā)票，待到最終交房時(shí)按照實(shí)測面積再開具式的售房發(fā)票。當(dāng)然，在發(fā)生增值稅納稅義務(wù)后開具發(fā)票，開給個(gè)人購房者的是普通發(fā)票；開給企業(yè)等單位購房者的可以是普通發(fā)票也可能是增值稅專用發(fā)票。

如前所述，在房地產(chǎn)企業(yè)尚未開具式的銷售商品房發(fā)票時(shí)，由于此時(shí)銷售商品房的合同已經(jīng)簽訂，繳納契稅是應(yīng)該的，但是就可能遇到一個(gè)問題——契稅的計(jì)稅價(jià)格問題。

在房屋交易業(yè)務(wù)中，契稅由承受房屋產(chǎn)權(quán)也就是購買房屋的一方繳納。契稅的計(jì)稅依據(jù)為房屋買賣的成交價(jià)格。營改增后，購買房屋計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。

在房地產(chǎn)企業(yè)開具帶稅率（征收率）的銷售房屋（專業(yè)用語為“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目”）發(fā)票時(shí)，發(fā)票上會標(biāo)明“稅率（征收率）”以及不含稅價(jià)格。此時(shí)很好辦，計(jì)繳契稅的計(jì)稅依據(jù)就是此不含稅價(jià)格。